매매 계약

잔금 전에 산 집이 원인 모를 화재로 다 타 버렸다면 대금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매매계약 뒤 매도인과 매수인 누구의 잘못도 없는 화재로 집이 타 버렸다면 매수인은 남은 대금을 낼 필요가 없고 이미 낸 돈도 돌려받을 수 있습니다. 민법 제537조는 쌍방 책임 없이 이행할 수 없게 되면 채무자가 상대방의 이행을 청구하지 못한다고 정하고, 대법원 2008다98655 판결은 이미 낸 대금을 부당이득으로 반환하도록 봅니다. 지금은 화재 원인 조사 결과와 집을 넘겨받았는지부터 확인하십시오.

땅이 남아 있더라도 매매의 중심이 주택이었다면 매도인은 주택을 넘겨줄 수 없게 된 것이므로, 땅값만큼이라도 대금을 내야 한다고 먼저 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 2월 B씨 소유 단독주택을 3억원에 사기로 하고 계약금 3,000만원과 중도금 1억원을 냈습니다. 잔금과 이사는 5월 말로 정했는데, 4월 초 밤사이 원인을 알 수 없는 불이 나 주택이 모두 탔습니다. 소방 조사에서도 방화나 누전의 흔적은 확인되지 않았고, B씨는 그때 다른 곳에 살고 있었습니다. B씨는 땅은 그대로 있으니 잔금을 내고 계약을 마무리하자고 하고, A씨는 낸 돈 1억 3,000만원을 돌려받고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

화재로 집이 없어지면 매수인은 대금을 내야 하나요?

원칙적으로 내지 않습니다. 쌍무계약에서 한쪽 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되면 그 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못합니다. 매도인은 주택을 넘겨줄 의무를 면하는 대신 매수인에게 대금도 청구할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제537조의 내용입니다.

대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655, 98662 판결은 이 경우 쌍방 급부가 없었다면 계약관계는 소멸하고, 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득으로 반환청구할 수 있다고 보았습니다. 사례라면 A씨는 계약금과 중도금 1억 3,000만원을 돌려받을 수 있습니다.

집을 이미 넘겨받은 뒤 불이 났다면 어떻게 되나요?

인도받아 쓰던 중이었다면 그 기간의 사용이익도 정산합니다. 2008다98655 판결은 매수인이 목적물을 점유·사용해 얻은 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 먼저 입주했다면 돌려받을 대금에서 그 기간의 차임 상당액을 빼고 정산하게 됩니다.

다만 등기까지 넘겨받아 소유자가 된 뒤의 화재는 매수인 자기 재산이 탄 것이어서 위험부담의 문제가 아닙니다. 등기 시점을 먼저 확인해야 하는 이유입니다. 매수인이 잔금 지급과 인도를 미루는 등 수령을 지체하는 중에 화재가 났다면, 매도인은 매수인에게 대금을 청구할 수 있습니다.

화재가 매도인 탓이라면 무엇이 달라지나요?

계약을 해제하고 손해배상까지 청구할 수 있습니다. 매도인이 전기 설비 관리를 소홀히 하거나 부주의로 불을 냈다면 매도인의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해진 것이어서, 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.

해제하면 낸 대금을 돌려받는 것에 더해, 다른 집을 구하느라 늘어난 비용처럼 채무불이행으로 생긴 손해를 청구할 수 있습니다. 반대로 매도인에게 고의나 과실이 없었다면 손해배상은 청구할 수 없고 대금 반환만 남습니다. 원인 불명 화재는 대부분 이 경우에 해당합니다.

매매 목적 주택 화재 대응 순서

• 잔금 지급 보류 - 화재 사실을 확인하면 잔금 이체를 멈춥니다. 쌍방 책임 없는 불능이면 잔금 의무가 없습니다.
• 화재 원인 자료 확보 - 소방서 화재증명원과 원인 조사 결과, 경찰 조사 결과를 받아 둡니다. 책임 소재를 가르는 자료입니다.
• 인도·등기 시점 확인 - 주택을 넘겨받았는지, 소유권이전등기를 했는지 확인합니다. 위험부담이 적용되는지가 여기서 갈립니다.
• 반환 요구 통지 - 이미 낸 계약금과 중도금의 반환을 내용증명으로 요구합니다. 매도인 책임이면 해제와 손해배상도 함께 적습니다.
• 보전 조치 검토 - 매도인이 화재보험금을 받거나 토지를 처분할 우려가 있으면 가압류를 검토합니다. 반환받을 재산을 확보하는 조치입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지와 건물 중 토지가 매매의 주된 목적이었거나 계약서에 멸실 시 처리 특약이 있으면 결론이 달라질 수 있어 계약서와 매매 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 대금 반환과 계약 해제 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 땅은 남았으니 땅값은 내라고 하면요?
  매매의 목적이 주택과 그 대지 전체였다면 주택이 타 버린 것만으로 매도인은 약속한 급부를 할 수 없게 된 것이어서, 땅값만 따로 청구하기는 어렵습니다. 다만 토지 매수가 주된 목적이었다면 일부 불능의 문제로 볼 여지가 있어 계약서의 목적물 기재와 대금 산정 경위를 확인해야 합니다.
• 화재보험금은 누구에게 가나요?
  보험계약자이자 피보험자인 매도인이 보험금을 받는 것이 원칙입니다. 매수인은 보험계약의 당사자가 아니어서 보험사에 직접 청구할 수 없습니다. 매도인이 보험금을 받고도 대금을 돌려주지 않으면 보험금 채권 가압류를 검토할 수 있습니다.
• 잔금을 이미 냈는데 등기 전에 불이 났다면요?
  쌍방 책임 없는 화재라면 매도인은 대금을 청구할 수 없으므로 이미 받은 잔금까지 모두 부당이득으로 돌려줘야 합니다. 매수인이 먼저 입주해 살았다면 그 기간의 차임 상당액은 빼고 정산합니다. 등기를 넘겨받은 뒤의 화재라면 매수인 소유 재산의 손해가 됩니다.
• 매수인 사정으로 잔금을 미루던 중 불이 났다면요?
  매수인의 수령지체 중에 쌍방 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되면 매도인은 매수인에게 대금을 청구할 수 있습니다. 다만 매도인은 주택을 넘겨줄 의무를 면해 얻은 이익이 있으면 매수인에게 상환해야 합니다.
• 원인 불명 화재도 매도인에게 배상을 받을 수 있나요?
  원인 불명이라면 매도인의 고의나 과실을 증명하기 어려워 손해배상은 받기 어렵습니다. 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 손해배상 책임이 없기 때문입니다. 다만 대금 반환은 매도인의 과실과 관계없이 청구할 수 있습니다.
• 돌려받을 돈에 이자도 붙나요?
  쌍방 책임 없는 이행불능으로 계약관계가 소멸해 대금을 부당이득으로 돌려받을 때는, 반환을 청구한 뒤 매도인이 지체한 기간에 대해 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 매도인의 책임으로 계약을 해제했다면 받은 날부터 이자를 더해 돌려받습니다. 반환 요구일을 내용증명으로 남겨 두십시오.

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