매매 계약

계약금만 낸 집이 둘 다 잘못 없이 경매로 넘어갔다면 계약금은 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인과 매수인 모두 책임 없는 사유로 매매 목적 부동산이 경매로 넘어가 소유권을 넘겨줄 수 없게 됐다면 매수인은 이미 낸 계약금을 돌려받습니다. 민법 제537조에 따라 매도인은 잔금을 청구할 수 없고, 대법원 2008다98655 판결은 받은 계약금을 부당이득으로 반환해야 한다고 봅니다. 지금은 경매가 누구의 사정으로 시작됐는지와 매수인이 먼저 입주해 쓴 기간이 있는지 확인하십시오.

계약서에 「계약금은 해제 시 몰수」라는 조항이 있어도, 누구의 잘못도 없이 이행이 불가능해진 경우에는 그 조항으로 계약금을 잃지 않습니다. 몰수 조항은 매수인의 채무불이행을 전제로 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 10월 B씨 소유 단독주택을 5억원에 사기로 하고 계약금 5,000만원을 냈고, 잔금 전인 12월부터 B씨 동의를 받아 먼저 입주해 살았습니다. 그런데 계약 뒤 두 사람 모두 예상하지 못한 사정으로 경매 절차가 진행되어 2026년 4월 주택이 제3자에게 매각됐습니다. 두 사람 모두 경매를 막을 방법이 없었고, 매도인의 빚이나 매수인의 잘못 때문에 시작된 경매도 아니었습니다. A씨는 계약금을 돌려받을 수 있는지, B씨는 A씨가 산 넉 달 치 사용료를 받을 수 있는지 궁금해합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

둘 다 잘못 없이 이행이 불가능해지면 계약은 어떻게 되나요?

계약관계가 소멸하고 서로 대가를 청구할 수 없습니다. 쌍무계약에서 한쪽 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되면 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못합니다. 매도인은 소유권이전 의무를 면하는 대신 잔금도 청구할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제537조의 채무자위험부담주의입니다.

대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655, 98662 판결은 이 경우 쌍방 급부가 없었다면 계약관계는 소멸하고, 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득으로 반환청구할 수 있다고 보았습니다. 이 판결 역시 매매 목적물이 경매로 매각된 사안이었습니다.

이미 낸 계약금은 돌려받고, 먼저 산 기간의 사용료는 내야 하나요?

계약금은 돌려받고, 먼저 입주해 쓴 기간의 사용료는 반환해야 합니다. 2008다98655 판결은 매도인은 받은 계약금을 반환하고, 매수인은 목적물을 점유·사용해 얻은 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

사례라면 B씨는 5,000만원을 돌려주고, A씨는 입주한 2025년 12월부터 매각으로 인도할 때까지 그 주택의 월 차임 상당액을 B씨에게 돌려줘야 합니다. 두 금액은 서로 정산할 수 있습니다. 차임 상당액은 주변 시세나 감정으로 정합니다.

경매가 매도인 빚 때문이었다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 매도인이 자기 채무를 갚지 않아 경매가 진행됐다면 매도인의 책임 있는 사유로 이행이 불능된 것이어서, 매수인은 계약을 해제하고 원상회복과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해제로 돌려받는 계약금에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다.

반대로 매수인의 책임 있는 사유로 이행이 불능되거나 매수인이 수령을 지체하는 중에 쌍방 책임 없는 사유로 불능이 되면, 매도인은 매수인에게 잔금을 청구할 수 있습니다. 누구에게 책임이 있는지에 따라 계약금 반환, 손해배상, 잔금 청구로 결론이 완전히 갈립니다.

매매 목적물 경매 시 대응 순서

• 경매 원인 확인 - 경매 신청 채권자와 원인 채권을 등기사항증명서와 경매 사건 기록으로 확인합니다. 책임 소재를 가르는 출발점입니다.
• 책임 소재 판단 - 매도인 빚, 매수인 사정, 누구 책임도 아닌 경우 중 어디에 해당하는지 정리합니다. 적용 조문이 달라집니다.
• 반환 금액 정산 - 돌려받을 계약금과 먼저 사용한 기간의 차임 상당액을 계산합니다. 서로 정산할 금액을 정합니다.
• 반환 요구 통지 - 계약금 반환 요구를 내용증명으로 보냅니다. 매도인 책임이면 해제 의사와 손해배상 청구도 함께 적습니다.
• 배당금 가압류 검토 - 매도인에게 배당될 잉여금이 있다면 가압류로 확보를 검토합니다. 매도인의 다른 재산이 없을 때 특히 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 계약 당시 경매 위험을 알고도 알리지 않았거나 계약서에 경매 시 처리 특약이 있으면 결론이 달라질 수 있어 계약서와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 계약금 반환과 경매·배당 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금 몰수 조항이 있어도 돌려받나요?
  돌려받습니다. 계약금 몰수 조항은 매수인이 잔금을 내지 않는 등 매수인의 채무불이행으로 계약이 해제될 때를 전제로 합니다. 쌍방 책임 없는 사유로 이행이 불가능해진 경우에는 계약관계가 소멸하고, 매도인이 받은 계약금은 법률상 원인 없는 이득이 되어 반환해야 합니다.
• 매도인에게 손해배상도 받을 수 있나요?
  쌍방 책임 없는 사유라면 손해배상은 청구할 수 없습니다. 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 손해배상 책임이 없기 때문입니다. 경매가 매도인의 채무 때문이었다면 매도인의 책임 있는 사유가 되어 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 먼저 입주해 산 기간 사용료는 얼마인가요?
  목적물을 점유·사용해 얻은 임료 상당액입니다. 보통 같은 주택의 월 차임 시세나 감정 결과로 정하고, 입주한 날부터 매각으로 인도할 때까지를 기준으로 계산합니다. 매도인에게 돌려받을 계약금과 서로 정산할 수 있습니다.
• 잔금까지 다 냈는데 경매로 넘어가면요?
  쌍방 책임 없는 사유라면 매도인은 받은 잔금과 계약금 전부를 부당이득으로 반환해야 합니다. 다만 잔금을 냈다면 대부분 소유권이전등기까지 마쳤을 것이므로, 등기 후의 경매는 매수인 소유 부동산에 대한 경매가 되어 다른 문제로 바뀝니다. 등기 시점을 먼저 확인하십시오.
• 매수인이 잔금을 미루는 중에 경매가 됐다면요?
  매수인이 수령을 지체하는 중에 쌍방 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되면 매도인은 매수인에게 잔금 지급을 청구할 수 있습니다. 이때 매도인은 소유권이전 의무를 면해 얻은 이익이 있으면 매수인에게 상환해야 합니다.
• 계약금 반환에 이자도 붙나요?
  쌍방 책임 없는 이행불능으로 부당이득을 반환할 때는 반환 청구를 받은 뒤 지체한 기간에 대해 지연손해금이 붙습니다. 매도인의 책임으로 계약을 해제한 경우에는 받은 날부터 이자를 더해 반환해야 합니다. 반환 요구를 내용증명으로 보내 청구일을 남겨 두십시오.

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