매매 계약

대금을 다 낸 건물이 넘겨받기 전 불탔다면 매도인의 화재보험금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매매 목적 건물이 인도와 등기 전에 화재로 소실되면 매수인은 매도인이 받게 되는 화재보험금에 대해 대상청구권을 행사할 수 있습니다. 대법원은 이때 매수인이 지급한 매매대금 범위로 제한되지 않고 목적물에 지급되는 화재보험금 전부를 청구할 수 있다고 보았습니다. 지금은 매도인의 보험계약 내용과 보험금 지급 절차가 어디까지 진행됐는지부터 확인하십시오.

화재 원인이 매도인 잘못인지부터 밝혀야 대상청구를 할 수 있는 것은 아닙니다. 매도인 책임이 없는 화재라도 인도의무가 이행불능이 되었다면 대상청구권은 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 지방 산업단지의 공장 건물을 5억원에 사기로 하고 대금을 모두 치렀습니다. 인도와 소유권이전등기를 한 달 뒤에 하기로 했는데, 2025년 4월 원인 모를 화재로 건물이 전소됐습니다. 매도인은 이 건물에 화재보험을 들어 두어 보험회사로부터 6억원을 받을 예정이라고 합니다. A씨는 이 보험금을 자신이 받을 수 있는지, 받는다면 낸 대금 5억원까지만인지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대상청구권이란 무엇이고 언제 생기나요?

대상청구권은 채무가 이행불능이 되면서 채무자가 목적물 대신 얻은 이익을 채권자가 넘겨 달라고 청구하는 권리입니다. 매매 건물이 화재로 사라져 매도인의 인도의무가 이행불능이 되었다면, 매수인은 매도인이 받게 되는 화재보험금이나 화재공제금에 대해 이 권리를 행사할 수 있습니다.

대상청구권은 민법에 명문 규정이 없고 판례로 인정되는 권리입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 채무자 잘못으로 이행하지 못한 경우의 손해배상만 정하므로, 매도인 잘못이 없는 화재에서는 대상청구권이 매수인이 기댈 수 있는 수단이 됩니다.

보험금은 낸 대금만큼만 받을 수 있나요?

아니요, 특별한 사정이 없으면 목적물에 지급되는 화재보험금 전부를 청구할 수 있습니다. 손해보험금은 손해가 생긴 때와 곳의 가액으로 산정하는 것이 원칙이어서 목적물의 가치를 대신하는 이익으로 보기 때문입니다. 원심은 매매대금 한도로 제한했지만 대법원은 이를 파기했습니다.

사례에서 보험금이 6억원이면 A씨는 대금 5억원을 넘는 6억원 전부에 대해 대상청구를 할 수 있습니다. 대상청구는 매매계약이 유지된다는 전제에서 하는 것이어서, 대금을 이미 모두 치른 매수인에게 특히 쓸모가 있습니다.

보험금 대신 낸 대금을 돌려받을 수도 있나요?

네, 양쪽 책임 없는 화재라면 매도인은 매매대금을 청구할 수 없으므로 이미 낸 대금의 반환을 구할 수 있습니다. 보험금이 대금보다 적거나 보험이 없으면 이쪽이 유리할 수 있습니다. 어느 쪽을 택할지는 보험금 액수와 지급 가능성을 보고 정합니다.

화재가 매도인 잘못으로 났다면 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 함께 청구할 수도 있습니다.

화재보험금 대상청구 대응 순서

• 보험 내용 확인 - 매도인의 보험회사, 증권번호, 보험가액을 확인합니다. 받을 수 있는 금액의 상한을 정하는 자료가 됩니다.
• 선택 결정 - 대상청구와 대금 반환 가운데 무엇을 구할지 정합니다. 보험금이 대금보다 크면 대상청구가 유리합니다.
• 내용증명 발송 - 매도인에게 대상청구 의사와 보험금청구권 양도를 요구합니다. 도달일이 이후 분쟁에서 기준이 됩니다.
• 보전처분 검토 - 매도인이 보험금을 먼저 받아 처분할 우려가 있으면 가압류나 가처분을 신청합니다. 보험회사에 대한 지급을 묶어 두는 절차입니다.
• 양도 통지와 소송 - 보험금청구권 양도와 보험회사에 대한 양도 통지를 구하는 소송을 냅니다. 이미 보험금을 받았다면 그 금액의 지급을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보험계약에 질권이 설정되어 있거나 매매계약서에 위험부담 특약이 있으면 계약서와 보험증권을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 대금 반환·손해배상 소송과 관련 보전처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보험회사에 직접 보험금을 청구할 수 있나요?
  보험계약자는 매도인이므로 매수인이 보험회사에 곧바로 청구하기는 어렵습니다. 대상청구권은 매도인에게 보험금청구권을 넘겨 달라고 요구하는 권리이고, 지명채권 양도는 민법 제450조 제1항에 따라 매도인이 보험회사에 통지해야 보험회사에 대항할 수 있습니다. 그래서 양도와 통지를 함께 청구합니다.
• 매도인이 이미 보험금을 받았다면요?
  매도인이 받은 보험금 상당액을 넘겨 달라고 청구할 수 있습니다. 대법원 2013다7769 판결은 매수인이 화재보험금, 화재공제금에 대해 대상청구권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 다만 매도인이 돈을 써 버렸다면 매도인의 다른 재산에 강제집행을 해야 하므로 빨리 대응하는 것이 유리합니다.
• 아직 대금을 다 내지 않았다면요?
  대상청구를 하려면 남은 대금도 지급해야 합니다. 대상청구는 매매계약이 유지된다는 전제에서 목적물 대신 보험금을 받는 것이기 때문입니다. 남은 대금보다 보험금이 적다면 민법 제537조에 따라 매도인이 대금을 청구하지 못하는 점을 들어 계약관계를 정리하는 편이 나을 수 있습니다.
• 화재공제금도 같은가요?
  같습니다. 대법원 2013다7769 판결은 손해보험금이 피보험자의 재산상 손해를 보상하는 것이고 손해공제도 마찬가지라고 보아 화재공제금에 대해서도 대상청구를 인정했습니다. 상법 제665조가 정한 손해보험자의 책임 구조가 공제에도 그대로 적용된다는 취지입니다.
• 매도인 잘못으로 불이 났다면 어떻게 하나요?
  계약을 해제하고 손해배상을 청구하는 길도 열립니다. 민법 제546조는 채무자 책임으로 이행이 불능해지면 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 민법 제390조는 이 경우 손해배상을 인정합니다. 보험금 대상청구와 해제 가운데 어느 쪽이 유리한지 금액을 비교해 고릅니다.
• 낸 대금은 무슨 근거로 돌려받나요?
  매도인이 대금을 가질 법률상 원인이 없어졌으므로 부당이득으로 반환을 구합니다. 민법 제537조에 따라 양쪽 책임 없는 이행불능에서 매도인은 대금을 청구하지 못하고, 이미 받은 대금은 민법 제741조에 따라 돌려주어야 합니다. 대상청구를 택하면 이 반환청구는 하지 않습니다.

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