공사·하자

공정 20%마다 대금을 주기로 했는데 시공사가 70%에서 공사를 포기하면 나머지 기성금을 안 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 공정 단계마다 대금을 나눠 주기로 약정했다면 시공사가 중간에 공사를 포기했더라도 이미 도달한 단계의 보수채권은 없어지지 않으므로 미지급분을 지급해야 합니다. 대법원은 분할지급 특약이 있으면 전체가 완성되지 않았다는 이유만으로 기왕의 보수채권이 소멸하지 않고, 공사가 상당히 진척된 뒤 해제하면 미완성 부분만 실효된다고 보았습니다. 지금은 공사 포기 시점의 기성 사진과 지연으로 생긴 손해 자료를 함께 정리하십시오.

손해를 봤다고 해서 지급할 기성금을 전부 붙잡아 둘 필요는 없습니다. 손해배상액만큼 상계하면 되고, 그 금액을 넘는 부분은 지급 의무가 남습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 시공사 A사와 단독주택 신축을 3억원에 도급하면서 공정이 20%씩 진행될 때마다 6천만원씩 주기로 했습니다. A사는 첫 20%까지는 기한 안에 마쳤지만 이후 공사가 늦어졌고, 2025년 여름 외벽과 기둥 등 골조를 세운 공정 70% 시점에서 사정상 더는 못 하겠다며 현장을 떠났습니다. B씨는 첫 6천만원만 지급한 상태에서 지연 손해를 이유로 나머지 대금은 줄 수 없다고 통보했습니다. 60% 단계까지의 약정 보수는 1억 8천만원이어서 미지급 보수는 1억 2천만원입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사를 포기해도 이미 받은 단계의 기성금 채권은 남나요?

남습니다. 도급 보수는 원래 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하지만, 일의 진행 정도에 따라 보수를 일정액씩 나눠 주기로 특약했다면 각 단계에 도달한 때 그 단계의 보수채권이 생깁니다. 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카856 판결은 수급인이 상당 정도 공사를 한 뒤 나머지 공사를 포기했더라도, 계약 해제나 보수채권 포기 같은 특별한 사정이 없으면 이미 시행한 공사분의 약정보수채권은 소멸하지 않고, 도급인이 현장을 넘겨받아 잔여공사를 마쳤다고 해서 보수 지급 의무를 면하지 않는다고 보았습니다.

그래서 20% 단위로 지급하기로 한 계약에서 공정이 70%에 이르렀다면, 적어도 60% 단계까지의 약정 보수는 이미 발생한 채권입니다.

건축주가 계약을 해제하면 어떻게 되나요?

건물 공사가 상당히 진척되어 원상회복이 사회적·경제적으로 큰 손실이고 완성 부분이 건축주에게 이익이 된다면, 건축주가 수급인의 채무불이행을 이유로 해제해도 계약은 미완성 부분에 대해서만 효력을 잃습니다. 대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카1751 판결은 이 경우 수급인은 해제 당시 상태대로 건물을 인도하고, 도급인은 건물의 완성도 등을 참작해 인도받은 건물에 상당한 보수를 지급해야 한다고 보았습니다.

해제의 일반 원칙은 원상회복이지만, 반쯤 지어진 건물을 헐어 원상으로 되돌리는 것은 양쪽 모두에게 손해이기 때문에 판례가 이렇게 제한합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 이 법리는 그대로 유지됩니다. 공사가 초기 단계라 완성 부분이 건축주에게 이익이 되지 않으면 해제의 소급효가 인정될 수 있습니다.

공사 지연과 포기로 생긴 손해는 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 수급인이 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않았으므로 건축주는 손해배상을 청구하고, 이를 남은 기성금과 대등액에서 상계할 수 있습니다.

손해의 범위는 통상의 손해가 원칙입니다. 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다44774 판결은 수급인이 건물을 약정기한까지 완성·인도하지 않으면 적어도 그 건물의 임료 상당액을 통상의 손해로 배상해야 한다고 보았습니다. 다른 업체에 맡기며 더 든 공사비처럼 특별한 사정으로 인한 손해는 수급인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상받습니다.

기성금 분쟁 대응 순서

• 공정 단계 확정 - 공사 포기 시점에 어느 단계까지 도달했는지 감리 기록과 사진으로 확정합니다. 발생한 보수채권의 크기가 정해집니다.
• 지급 내역 정리 - 이미 지급한 기성금과 자재 대금 대납 내역을 모읍니다. 미지급 보수에서 공제할 금액입니다.
• 해제 통지 검토 - 해제를 통보했다면 날짜와 사유를 확인합니다. 해제 후에는 완성 부분 상당 보수 문제로 바뀝니다.
• 손해액 산정 - 지연 기간의 임료 상당액과 추가 공사비를 계산합니다. 상계할 손해배상 채권이 됩니다.
• 상계 후 정산 - 발생한 보수에서 지급액과 손해배상액을 빼고 남는 금액을 정산합니다. 합의가 안 되면 공사대금 소송에서 상계 항변으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 공사 포기 시 기성금 몰수나 위약금 조항이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금·기성금 정산 분쟁의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분할지급 특약이 없으면 기성금을 못 받나요?
  특약이 없으면 원칙적으로 완성된 목적물의 인도와 동시에 보수를 받습니다. 민법 제665조 제1항이 정한 원칙입니다. 다만 건물 공사가 상당히 진척된 상태에서 도급인이 해제하면 판례상 미완성 부분만 실효되어, 수급인은 완성 부분에 상당한 보수를 청구할 수 있습니다.
• 건축주가 남은 공사를 직접 마무리하면 기성금이 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카856 판결은 분할지급 특약이 있는 도급에서 수급인이 공사를 포기해 도급인이 현장을 넘겨받아 잔여공사를 완성했더라도 이미 발생한 보수지급 의무를 면하지 않는다고 보았습니다. 추가로 든 비용은 손해배상 문제로 따로 계산합니다.
• 해제하면 이미 지은 부분은 어떻게 되나요?
  공사가 상당히 진척되었다면 해제는 미완성 부분에만 효력이 있습니다. 대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카1751 판결은 이 경우 수급인은 해제 당시 상태대로 건물을 인도하고 도급인은 완성도 등을 참작해 상당한 보수를 지급해야 한다고 보았습니다. 원상회복을 정한 민법 제548조 제1항의 예외입니다.
• 공사 지연 손해는 얼마까지 청구할 수 있나요?
  통상 손해가 기준입니다. 민법 제393조 제1항에 따라 채무불이행 손해배상은 통상의 손해를 한도로 하고, 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다44774 판결은 건물을 약정기한까지 인도하지 않으면 적어도 임료 상당액을 통상 손해로 보았습니다. 특별한 사정으로 인한 손해는 제2항에 따라 수급인이 알았거나 알 수 있었을 때만 인정됩니다.
• 손해가 크면 기성금 전부를 안 줘도 되나요?
  손해배상액만큼만 상계할 수 있습니다. 민법 제492조 제1항은 쌍방이 같은 종류의 채무를 지고 이행기가 도래하면 대등액에서 상계할 수 있다고 정합니다. 손해배상액이 기성금보다 적으면 차액은 지급해야 하고, 손해액은 건축주가 증명해야 합니다.
• 공사 완성 전에 건축주가 먼저 해제할 수도 있나요?
  있습니다. 민법 제673조는 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 수급인에게 잘못이 없어도 해제할 수 있는 대신, 수급인이 입은 손해를 배상해야 하므로 수급인의 채무불이행을 이유로 한 해제와 구분해야 합니다.

비슷한 상황

• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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