공사·하자
공사 중단 후 기성고대로 주기로 했는데 감정된 시공비 7천만원을 그대로 줘야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 기성고 비율로 공사대금을 주기로 했다면 감정된 시공비를 그대로 주는 것이 아니라 약정 도급금액에 기성고 비율을 곱한 금액을 줍니다. 대법원은 기성고 비율을 이미 완성된 부분의 공사비와 남은 공사를 완성하는 데 들 공사비를 함께 평가해, 전체 공사비 중 완성 부분이 차지하는 비율로 정해야 한다고 보았습니다. 지금은 감정서에 미완성 부분의 공사비 평가가 들어 있는지부터 확인하십시오.
수급인의 공사대금 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 기성고 정산 합의 후 지급을 미루는 동안에도 시효는 진행합니다.
상대방이 내민 감정 결과를 그대로 받아들일 의무는 없습니다. 한쪽이 의뢰한 사적 감정은 법원에서 참고 자료일 뿐이고, 산정 방식이 틀렸다면 다시 계산하면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
공장을 운영하는 A씨는 2024년 전기·패널 공사를 시공업체 B사에 1억원에 맡겼습니다. 공사 도중 전기공사 준공 서류를 누가 받을지를 두고 다툼이 생겨 2025년 두 사람은 기성고 비율에 따라 대금을 정산하고 계약을 끝내기로 했습니다. B사는 자기가 의뢰한 감정에서 이미 시공한 공사비가 7천만원으로 나왔다며 그 금액을 요구했습니다. 남은 공사를 마치는 데 5천만원이 든다면 판례 방식의 기성고 비율은 약 58.3%이고 지급할 대금은 약 5,833만원입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
기성고 비율 공사대금은 어떻게 계산하나요?
약정 도급금액에 기성고 비율을 곱해 계산합니다. 대법원 1996. 1. 23. 선고 94다31631, 31648 판결은 도급인이 약정 공사도급금액 중 기성고 비율에 따라 대금을 주기로 했다면, 공사대금은 약정 도급금액을 기준으로 기성고 비율을 곱하는 방식으로 산정해야 한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 도급 규정 아래에서도 같은 기준이 쓰입니다.
- 1
공사 내역 확정
약정 공사의 범위 정리
- 2
완성·미완성 구분
중단 시점 기준 공정 분리
- 3
두 공사비 평가
완성 부분과 남은 공사 비용 평가
- 4
비율 곱하기
약정 도급금액 × 완성 비율
출처 - 대법원 94다31631, 31648 판결
기성고 비율은 네 단계로 정합니다. 약정 공사의 내역을 확정하고, 그중 완성된 부분과 완성되지 않은 부분을 나눈 뒤, 대금 지급의무가 생긴 시점을 기준으로 완성 부분의 공사비와 미완성 부분을 완성하는 데 들 공사비를 평가하고, 전체 공사비 중 완성 부분 공사비가 차지하는 비율을 구합니다.
감정된 시공비를 그대로 주면 왜 안 되나요?
감정된 시공비는 실제 들어간 비용일 뿐이고, 당사자가 약정한 도급금액과의 관계가 빠져 있기 때문입니다. 수급인이 싸게 수주했다면 실제 시공비가 약정 대금 비율보다 커지고, 비싸게 수주했다면 작아집니다. 판례 사안에서도 원심이 이미 시행된 공사비 감정액을 그대로 인정했다가 기성고 산정 방식이 틀렸다는 이유로 파기되었습니다.
| 감정 시공비 그대로 | 7,000만원 |
|---|---|
| 판례 방식 기성고 대금 | 5,833만원 |
단순 예시 계산(1억원 × 7천만원 ÷ 1억 2천만원)
예를 들어 완성 부분 공사비가 7천만원, 남은 공사를 마치는 데 5천만원이 든다고 평가되면 기성고 비율은 7천만원을 1억 2천만원으로 나눈 약 58.3%입니다. 약정 대금 1억원에 곱하면 약 5,833만원이 지급할 공사대금입니다.
공사를 중단시키면 기성고만 주면 되나요?
공사가 상당히 진척되어 완성 부분이 도급인에게 이익이 된다면, 계약을 해제해도 완성 부분에 상당한 보수는 지급해야 합니다. 대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카1751 판결은 이 경우 미완성 부분에 대해서만 계약이 실효된다고 보았습니다.
도급인이 수급인에게 잘못이 없는데도 완성 전에 일방적으로 계약을 끝낸다면 기성고 대금 외에 수급인의 손해도 배상해야 합니다. 반대로 수급인의 채무불이행으로 해제했다면 도급인은 추가 공사비 등 손해를 기성 대금과 상계할 수 있습니다.
기성고 공사대금 정산 대응 순서
- 공사 내역 확정 - 계약서와 산출내역서로 약정 공사의 범위를 정리합니다. 기성고 판단의 기준이 됩니다.
- 완성·미완성 구분 - 중단 시점의 현장 사진과 공정표로 완성된 공정과 남은 공정을 나눕니다. 감정인에게 넘길 기초 자료입니다.
- 양쪽 공사비 평가 - 완성 부분 공사비와 남은 공사를 마치는 데 들 공사비를 모두 평가하게 합니다. 한쪽만 평가한 감정은 다툴 수 있습니다.
- 비율 계산과 대금 산정 - 완성 부분 비율을 약정 도급금액에 곱합니다. 이미 지급한 기성금은 뺍니다.
- 재감정 신청 - 상대방 감정이 판례 방식과 다르면 소송에서 법원 감정을 신청합니다. 기준 시점과 평가 항목을 특정해야 합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 설계변경으로 공사 범위가 바뀌었거나 추가 공사 약정이 있으면 변경 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사 중단에 따른 기성고 정산과 공사대금 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
기성고 다툼에서 양쪽은 대개 「실제로 얼마를 들였는가」를 두고 싸웁니다. 법원이 묻는 것은 약정한 공사 전체에서 몇 퍼센트를 마쳤는가입니다. 실제 투입 비용을 그대로 청구하면 수주 단가가 낮았던 수급인은 과다 청구로, 높았던 수급인은 과소 청구로 흐릅니다.
계산의 기준은 대금 지급의무가 생긴 시점입니다. 공사를 멈춘 날의 현장 사진, 해제 통지나 정산 합의서의 날짜, 새 업체가 착공 전에 남긴 인수 기록이 그 시점의 완성 상태를 보여 줍니다. 이 날짜가 흐려지면 물가가 오른 뒤의 단가로 평가되어 금액이 크게 달라집니다.
소송에서는 법원 감정인이 이 자료로 완성 부분과 미완성 부분을 나눠 평가하고, 판례 방식과 다른 사적 감정은 증거가치가 떨어집니다. 감정 신청서에 기준 시점과 두 가지 공사비를 모두 평가하라는 사항을 정확히 적어야 원하는 결과를 얻을 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공사 중단 후 기성고 정산 분쟁을 수행해 왔으며, 중단 시점의 완성·미완성 공정을 먼저 확정한 뒤 판례 방식에 맞춘 감정 사항을 설계해 공사대금을 산정하는 방식으로 대응합니다.
- 하도급분쟁조정협의회 대응
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
공사도급계약서와 산출내역서·기성고 정산 합의서·상대방 감정서·중단 시점 현장 사진을 준비해 주시면, 기성고 비율 산정 방식·감정의 적정성·지급할 공사대금을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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