공사·하자

공유자 한 명과 공사했는데 대금을 못 받으면 다른 공유자에게 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공유 건물의 공유자 한 명과 도급계약을 맺고 공사했다면 대금은 계약 상대방에게 청구해야 하고, 다른 공유자에게 직접 부당이득반환을 청구할 수는 없습니다. 대법원 99다66564 판결은 계약상 급부가 제3자의 이익이 되었더라도 그 제3자에 대한 직접 청구를 부정했습니다. 지금은 도급계약서에 누가 도급인으로 서명했는지부터 확인하십시오.

건물 가치가 올랐으니 다른 공유자도 당연히 대금을 나눠 내야 한다고 보고 그쪽에 먼저 소송을 걸 필요는 없습니다. 판례는 그 청구를 받아들이지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

창호업체 대표 A씨는 2024년 5월 상가 건물 지분 2분의 1을 가진 B씨와 1, 2층 창호 교체공사 도급계약을 1억 2,000만원에 맺었습니다. 나머지 2분의 1 지분을 가진 C씨는 계약에 참여하지 않았습니다. A씨가 2024년 9월 공사를 마쳤지만 B씨는 대금을 주지 않았고, A씨는 공사로 건물 가치가 올랐으니 C씨에게 절반이라도 받을 수 있는지 알아보았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약하지 않은 다른 공유자에게 부당이득을 청구할 수 있나요?

아니요. 계약상 급부가 계약 상대방뿐 아니라 제3자의 이익이 된 경우에도, 급부를 한 계약당사자는 이익의 귀속 주체인 제3자에게 직접 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 대법원 2002. 8. 23. 선고 99다66564, 66571 판결은 공유자 중 1명과 창호공사 도급계약을 맺은 수급인이 다른 공유자에게 부당이득반환을 청구한 사안에서 이를 부정했습니다.

판결은 제3자에게 직접 청구를 허용하면 자기 책임으로 맺은 계약의 위험을 제3자에게 넘기게 되고, 수급인이 도급인의 다른 일반채권자보다 우대받게 되며, 제3자가 도급인에게 가진 항변권을 침해하게 된다는 점을 이유로 들었습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제741조도 원안 당시와 문언이 같습니다.

유익비상환청구로는 받을 수 없나요?

없습니다. 유효한 도급계약에 따라 수급인이 도급인에게서 제3자 소유 물건의 점유를 넘겨받아 수리해 가치가 늘어난 경우, 소유자에게 비용상환을 청구할 수 있는 비용지출자는 도급인뿐이고 수급인은 해당하지 않습니다. 같은 판결은 도급인이 물건을 간접점유하면서 자기 계산으로 비용 지출을 관리했다는 점을 근거로 들었습니다.

도급인이 다른 공유자에게 유익비를 청구할 수 있는지는 도급인과 다른 공유자 사이의 문제입니다. 수급인은 도급인의 이 권리를 채권자대위권으로 행사하는 방법을 검토할 수 있지만, 도급인의 무자력 등 대위 요건을 갖춰야 합니다.

공사대금을 받으려면 누구에게 무엇을 해야 하나요?

계약 상대방인 도급인에게 공사대금을 청구해야 합니다. 도급은 수급인이 일을 완성하고 도급인이 그 결과에 대해 보수를 지급하기로 하는 계약이므로, 보수 지급의무는 도급인에게 있습니다.

도급인이 대금을 내지 않으면 도급인 소유 지분에 가압류를 하고 공사대금 청구 소송을 냅니다. 공사대금채권의 소멸시효는 3년이므로 공사 완료일부터 기간을 계산해 두어야 합니다.

공유 건물 공사대금 회수 대응 순서

• 계약 당사자 확인 - 도급계약서에 도급인이 누구로 적혀 있는지 확인합니다. 다른 공유자가 함께 서명했는지도 봅니다.
• 완공 증빙 정리 - 공사 완료 확인서, 사진, 준공 내역을 모읍니다. 보수 청구의 근거가 됩니다.
• 대금 청구 - 도급인에게 내용증명으로 공사대금을 청구합니다. 지급 기한을 정해 적습니다.
• 가압류 - 도급인 소유 지분이나 예금에 가압류를 합니다. 소송 중 재산 처분을 막습니다.
• 소송과 집행 - 도급인을 상대로 공사대금 소송을 내고 판결로 지분을 경매합니다. 3년 시효 전에 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다른 공유자가 공사에 동의했거나 계약서에 함께 이름을 올린 경우라면 계약서와 동의 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금·부당이득반환 청구 소송의 원고 쪽과 피고 쪽 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다른 공유자도 이익을 봤는데 왜 청구가 안 되나요?
  계약 위험을 제3자에게 넘기는 결과가 되기 때문입니다. 대법원 2002. 8. 23. 선고 99다66564, 66571 판결은 직접 청구를 허용하면 수급인이 도급인의 일반채권자보다 우대받고, 제3자가 도급인에게 가진 항변권을 침해하게 된다고 보았습니다.
• 부당이득은 어떤 경우에 청구할 수 있나요?
  법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 준 경우입니다. 민법 제741조가 정한 요건인데, 유효한 도급계약에 따라 공사한 경우에는 그 계약이 법률상 원인이 되므로 계약 상대방에게 대금을 청구하는 것이 원칙입니다.
• 유익비 상환은 청구할 수 없나요?
  수급인은 청구할 수 없습니다. 같은 판결은 수급인이 도급인에게서 점유를 넘겨받아 제3자 소유 물건을 수리한 경우 민법 제203조의 비용상환청구권을 행사할 수 있는 비용지출자는 도급인뿐이라고 보았습니다. 수급인은 도급인의 권리를 대위하는 방법을 검토할 수 있습니다.
• 다른 공유자가 공사에 동의했다면요?
  동의의 내용에 따라 다릅니다. 다른 공유자가 도급계약의 당사자로 참여했거나 대금을 함께 부담하기로 약속했다면 그 공유자에게도 계약상 대금을 청구할 수 있습니다. 단순히 공사를 알고 묵인한 정도라면 계약 당사자로 보기 어렵습니다.
• 공사대금은 언제까지 청구해야 하나요?
  공사대금채권은 3년의 단기소멸시효에 걸립니다. 민법 제163조 제3호는 공사에 관한 채권의 소멸시효를 3년으로 정하므로, 공사 완료와 대금 지급 기일부터 3년 안에 소를 내거나 가압류 등으로 시효를 중단해야 합니다.
• 공유자의 공사 계약은 공유자 과반수 동의가 필요한가요?
  관리행위라면 공유자 지분의 과반수로 정합니다. 민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 지분의 과반수로 결정하도록 정합니다. 다만 과반수 동의가 없었더라도 도급계약 자체는 계약한 공유자와 수급인 사이에서 유효하므로 그 공유자에게 대금을 청구할 수 있습니다.

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