공사·하자

공사를 마치고 넘겼는데 완성도가 낮다며 대금을 안 주면 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 공사를 계약대로 완성해 인도했다는 점을 수급인이 증명하면 도급인이 완성도를 이유로 공사대금을 거절해도 받을 수 있습니다. 민법 제665조 제1항은 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하고, 하자가 있어도 도급인은 하자보수 범위에서만 대금을 거절할 수 있습니다. 지금은 준공 사진과 인도 날짜를 보여 주는 자료를 모아 두십시오.

도급인이 「완성도가 미흡하다」고 말했다는 이유만으로 추가 공사를 먼저 해 줄 필요는 없습니다. 어느 부분이 계약과 다른지 특정해 달라고 서면으로 요구하는 것이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 4월 인테리어 업체 B사는 카페 내부 공사를 4,500만원에 도급받아 계약서에 적힌 날짜에 공사를 마치고 출입 키를 넘겼습니다. 도급인은 가게 문을 열어 영업까지 하면서도 「마감이 엉성하다」며 잔금 2,000만원을 주지 않았고, 어떤 부분이 문제인지는 구체적으로 말하지 않았습니다. B사는 소송을 내면 잔금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사를 끝내고 넘겼는데 도급인이 대금을 안 주면 소송에서 이길 수 있나요?

일을 완성해 인도했다는 점을 증명하면 이길 수 있습니다. 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급해야 하고, 도급계약에서 일의 완성에 관한 증명책임은 보수를 청구하는 수급인에게 있습니다. 도급인이 미시공 부분을 따로 주장하지 않았더라도 수급인이 완성을 주장·증명해야 합니다.

대법원 2006. 10. 13. 선고 2004다21862 판결은 일이 완성되었다고 하려면 예정된 최후 공정을 마쳤다는 것만으로는 부족하고, 목적물의 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 요구되는 성능을 갖추어야 한다고 보았습니다. 이 판결은 제작물공급계약 사건이지만 공사도급의 완성 판단에도 같은 기준이 쓰입니다.

인도했다는 것은 출입 키만 넘기면 되나요?

점유 이전만으로는 부족할 수 있습니다. 앞의 2004다21862 판결은 보수 지급의 요건인 목적물의 인도가 단순한 점유 이전이 아니라 도급인이 검사한 뒤 계약 내용대로 완성되었음을 명시적 또는 묵시적으로 시인하는 것까지 포함한다고 보았습니다. 도급인이 공사 후 가게를 열어 영업을 시작했다면 묵시적 시인으로 볼 사정이 됩니다.

그래서 공사를 마친 날 준공 확인서나 인수 확인서에 도급인의 서명을 받아 두는 것이 가장 확실합니다. 서명을 거부하면 완공 사진과 함께 인도 사실을 문자로 알려 날짜를 남겨 둡니다.

하자가 있으면 도급인은 대금을 얼마나 거절할 수 있나요?

하자가 있다면 도급인은 하자보수나 그에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있고, 그 범위에서만 대금 지급을 거절할 수 있습니다. 하자보수청구권과 손해배상청구권은 수급인의 대금 청구와 동시이행 관계에 있으므로, 완성된 공사에 일부 하자가 있다는 이유로 잔금 전액을 거절할 수는 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제667조가 이 관계를 정합니다.

하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 든다면 도급인은 하자보수 대신 손해배상만 청구할 수 있습니다. 도급인이 하자를 구체적으로 특정하지 않으면 수급인은 감정을 신청해 하자 여부와 보수비를 확정할 수 있습니다.

공사대금 청구 대응 순서

• 완성 자료 정리 - 준공 사진, 공정표, 최종 점검 기록을 모읍니다. 완성의 증명은 수급인 몫입니다.
• 인도·시인 증거 확보 - 인수 확인서, 출입 키 인계 문자, 도급인의 영업 개시 사실을 정리합니다. 묵시적 시인의 근거가 됩니다.
• 하자 특정 요구 - 도급인에게 문제 부분을 서면으로 특정해 달라고 요구합니다. 특정된 하자만 보수하면 됩니다.
• 내용증명 발송 - 잔금 액수와 지급 기한을 적어 보냅니다. 청구일과 이후 지연손해금 계산의 기준이 됩니다.
• 지급명령·소송과 보전 - 부동산 공사라면 저당권설정청구와 가압류를 함께 검토합니다. 시효 3년이 지나기 전에 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 준공검사 합격을 대금 지급 조건으로 둔 조항이나 지체상금 약정이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 하자 분쟁 소송, 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사 완성은 누가 증명해야 하나요?
  공사대금을 청구하는 수급인이 증명해야 합니다. 대법원 2006. 10. 13. 선고 2004다21862 판결은 일의 완성에 관한 주장·증명책임이 보수를 청구하는 수급인에게 있다고 보았습니다. 최후 공정을 마쳤고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 통상 요구되는 성능을 갖추었다는 점까지 증명해야 합니다.
• 미완성과 하자는 어떻게 구별하나요?
  최후 공정을 마쳤는지와 주요 구조 부분이 약정대로 시공되었는지로 구별합니다. 이 두 가지를 갖추었다면 일은 완성된 것이고, 남은 문제는 하자로서 민법 제667조의 하자담보책임으로 처리됩니다. 완성 전이라면 수급인은 보수를 청구할 수 없고 공사를 마쳐야 합니다.
• 하자가 조금 있으면 잔금 전부를 안 줘도 되나요?
  아닙니다. 민법 제667조 제3항은 하자보수에 갈음한 손해배상 청구에 제536조의 동시이행 규정을 준용합니다. 도급인은 하자보수비 상당액의 범위에서만 대금 지급을 거절할 수 있고, 그 범위를 넘는 잔금까지 거절하면 지체 책임을 질 수 있습니다.
• 도급인이 하자를 구체적으로 말하지 않으면요?
  서면으로 특정을 요구하고, 소송에서는 감정으로 확정합니다. 도급인이 하자를 주장하려면 어느 부분이 계약과 다른지 특정해야 하고, 막연히 완성도가 낮다는 주장만으로는 민법 제667조의 하자보수청구가 성립하기 어렵습니다. 수급인은 감정 신청으로 하자 유무와 보수비를 확정할 수 있습니다.
• 공사대금은 언제까지 청구해야 하나요?
  3년 안에 청구해야 합니다. 민법 제163조 제3호는 도급받은 자의 공사에 관한 채권을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정합니다. 잔금 지급기일이나 인도일부터 3년이 지나기 전에 지급명령, 소송, 가압류 등으로 시효를 중단시켜야 합니다.
• 건물 공사라면 담보를 잡을 방법이 있나요?
  저당권설정을 청구할 수 있습니다. 민법 제666조는 부동산공사의 수급인이 보수채권을 담보하기 위하여 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있다고 정합니다. 도급인이 건물을 팔거나 다른 담보를 설정할 우려가 있으면 가압류와 함께 검토해야 합니다.

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