공사·하자

건축주 도면대로 지었는데 사용승인이 안 났다며 공사 잔금을 안 주면 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 예정된 최후 공정까지 마치고 주요 구조부를 약정대로 시공했다면 사용승인이 나지 않았더라도 건물은 완성된 것이므로 공사 잔금을 청구할 수 있습니다. 대법원은 미완성과 하자를 구별해, 사회통념상 건물로 완성되었으면 남은 문제는 하자에 불과하다고 보고, 도급인의 지시로 생긴 하자는 수급인이 책임지지 않는다고 판단했습니다. 지금은 공정표상 마지막 공정을 끝낸 날과 건축주가 준 설계도면 사본을 확보하십시오.

사용승인까지 받아 줘야 잔금을 받을 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 사용승인 신청은 원칙적으로 건축주가 하는 절차이고, 공사 완성 여부는 따로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

시공업체 대표 A씨는 2024년 건축주 B씨와 다가구주택 신축공사를 9억원에 도급받아 B씨가 준 설계도면대로 시공했습니다. 2025년 가을 골조·외장·내부 마감까지 마치고 보일러 교체와 욕실 기구 일부 설치만 남긴 상태였습니다. 그런데 2층 발코니가 인접 대지 경계와의 거리를 채우지 못해 사용승인이 반려되자 B씨는 잔금 2억원을 줄 수 없다고 통보했습니다. A씨는 도면대로 지었는데도 잔금을 받지 못하는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사용승인이 안 나도 공사가 완성된 것으로 보나요?

볼 수 있습니다. 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 마치지 못했다면 미완성이지만, 최후 공정까지 일단 끝내고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 건물로 완성되었다면 남은 문제는 하자에 불과합니다. 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다44768 판결은 인접 대지 경계와의 거리가 30cm 모자라 사용승인이 나지 않고 보일러·수도 설치 등 일부 공사가 남은 사안에서도 건물이 완성되었다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」상 사용승인은 건축주가 공사를 마친 뒤 건축물을 사용하려고 신청하는 절차입니다. 그래서 사용승인 여부는 공사대금 지급 시기를 정하는 기준이 아니고, 계약서에 「사용승인 후 잔금 지급」 특약이 있을 때만 지급 시기에 영향을 줍니다.

완성된 건물에 하자가 있으면 잔금을 깎을 수 있나요?

하자가 수급인 책임이라면 도급인은 하자보수나 그에 갈음한 손해배상을 청구하고, 그 금액만큼 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 하자가 있다는 이유로 잔금 전부를 거절할 수는 없습니다.

반대로 하자가 도급인이 제공한 재료나 도급인의 지시 때문에 생겼다면 수급인은 담보책임을 지지 않습니다. 건축주가 준 설계도면대로 시공해 이격거리가 부족해졌다면 이 면책 규정이 적용됩니다. 다만 수급인이 도면이 부적당하다는 것을 알고도 알리지 않았다면 책임을 면하지 못합니다.

미완성으로 판단되면 어떻게 되나요?

미완성이면 원칙적으로 완성된 부분에 대한 보수를 청구하게 되고, 약정 공사대금 전액을 청구할 수는 없습니다. 도급인이 공사를 중단시키고 직접 마무리했다면 그때까지 시공한 부분의 기성고에 따른 대금을 청구합니다.

그래서 잔금 소송에서는 남은 공사가 공사비 전체에서 얼마를 차지하는지, 건축주가 추가 시공을 막았는지가 쟁점이 됩니다. 판례 사안에서도 남은 수도·보일러 공사비는 1억원이 넘는 도급금액의 약 4% 수준이었습니다.

사용승인 미필 공사대금 청구 대응 순서

• 최후 공정 확인 - 공정표와 작업일보로 마지막 공정을 끝낸 날을 확인합니다. 완성 여부 판단의 출발점입니다.
• 도면·지시 자료 확보 - 건축주가 준 설계도면과 변경 지시 문자를 모읍니다. 도급인 지시로 생긴 하자면 수급인은 책임지지 않습니다.
• 남은 공사 비율 산정 - 남은 공사의 비용을 전체 공사비와 비교합니다. 비율이 작을수록 완성으로 인정받기 쉽습니다.
• 잔금 청구 통지 - 인도와 함께 잔금 지급을 내용증명으로 청구합니다. 지체 책임과 시효 관리의 기준일이 됩니다.
• 가압류와 소 제기 - 건축주가 건물을 팔거나 담보를 잡힐 우려가 있으면 가압류 후 공사대금 소송을 냅니다. 3년 시효 안에 진행해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 사용승인을 잔금 지급 조건으로 정한 특약이 있거나 수급인이 설계까지 맡은 설계·시공 일괄 계약이면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 유치권 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미완성과 하자는 어떻게 구별하나요?
  예정된 최후 공정을 마쳤는지로 구별합니다. 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다44768 판결은 공사가 도중에 중단되어 최후 공정을 마치지 못하면 미완성이고, 최후 공정까지 끝내고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 건물로 완성되었다면 하자에 불과하다고 보았습니다. 최후 공정 종료 여부는 계약 내용과 신의칙에 비추어 객관적으로 판단합니다.
• 공사대금은 언제 받을 수 있나요?
  완성된 목적물을 인도할 때 받습니다. 민법 제665조 제1항은 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정합니다. 계약서에 기성금 분할 지급이나 사용승인 후 잔금 지급 같은 특약이 있으면 그 약정이 먼저 적용되므로 계약서의 대금 지급 조항을 먼저 확인합니다.
• 건축주 도면대로 지었는데 하자 책임을 지나요?
  원칙적으로 지지 않습니다. 민법 제669조는 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질이나 도급인의 지시에 기인한 때에는 수급인의 담보책임 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 수급인이 그 재료나 지시가 부적당하다는 것을 알고도 도급인에게 알리지 않았다면 책임을 면하지 못합니다.
• 하자가 있으면 건축주가 잔금 전부를 안 줘도 되나요?
  아닙니다. 도급인은 하자보수에 갈음한 손해배상액만큼만 잔금 지급을 거절할 수 있고, 나머지 잔금은 지급해야 합니다. 민법 제667조 제2항과 제3항이 손해배상과 공사대금을 동시이행 관계로 정하기 때문에, 하자의 크기에 비해 과도하게 잔금을 묶어 두는 것은 허용되지 않습니다.
• 사용승인은 누가 신청하나요?
  건축주가 신청합니다. 건축법 제22조 제1항은 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 건축주가 감리완료보고서와 공사완료도서 등을 첨부해 허가권자에게 사용승인을 신청하도록 정합니다. 시공사는 계약에 따라 필요한 서류 작성에 협력할 의무를 질 수 있습니다.
• 공사 잔금 청구 시효는 몇 년인가요?
  3년입니다. 민법 제163조 제3호는 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정합니다. 건물을 인도해 잔금을 청구할 수 있게 된 때부터 진행하므로, 협의가 길어지면 가압류나 소 제기로 시효를 중단시켜야 합니다.

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