하자가 있으면 잔금을 안 줘도 되나요?

도급인은 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있고, 이 청구권은 공사대금채권과 동시이행 관계에 있습니다. 그래서 하자와 손해에 상응하는 범위에서는 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 하자 금액을 넘는 부분까지 거절할 수 있는지는 따로 따집니다.

동시이행 항변이 있으면 유치권은요?

하자와 손해에 상응하는 금액이 잔대금 이상이고 도급인이 잔대금 전부에 대해 동시이행 항변을 하면, 수급인은 하자보수나 손해배상의 이행을 제공하지 않는 한 유치권을 행사할 수 없습니다.

유치권은 언제 성립하나요?

타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 유치할 수 있습니다. 채권이 변제기에 이르지 않았으면 유치권을 행사할 수 없습니다. 점유가 불법행위로 시작된 경우에도 유치권은 인정되지 않습니다.

공사대금은 언제 지급해야 하나요?

공사대금은 원칙적으로 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급해야 합니다. 다만 계약서에 기성금 지급 시기를 따로 정했다면 그 약정이 우선합니다. 하자가 있으면 그 범위에서 동시이행 문제가 생깁니다.

사소한 하자에도 보수를 요구할 수 있나요?

하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 하자보수를 청구할 수 없습니다. 이때 도급인은 하자로 인한 손해배상만 청구할 수 있으므로 보수비 산정 방식이 달라집니다.

수급인은 어떻게 해야 유치권을 주장할 수 있나요?

인정하는 하자를 보수하거나 보수비 상당의 손해배상을 제공해야 합니다. 이행 제공이 있으면 잔대금 채권의 변제기가 도래한 것으로 볼 수 있어 유치권 주장이 가능해집니다. 제공 사실은 내용증명으로 남깁니다.

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공사·하자

하자를 이유로 잔금을 안 주는데 수급인이 신축 건물에 유치권을 행사할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 하자와 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금 이상이고 도급인이 잔대금 전부에 대해 동시이행 항변을 하면, 수급인은 하자보수나 손해배상의 이행 제공을 하기 전까지 신축 건물 유치권을 행사할 수 없습니다. 지금은 하자 보수비 추정액과 남은 잔금 중 어느 쪽이 큰지부터 비교하십시오.

그 자리에서

건물을 점거하거나 출입을 막기 전에 하자 목록과 보수 견적을 받아 두십시오. 유치권이 성립하지 않는 상태에서 점거하면 오히려 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

하자 주장이 있다고 공사대금을 포기할 필요는 없습니다. 하자를 보수하거나 손해배상을 제공하면 잔금 청구와 유치권 주장을 다시 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

건설사 A사는 2024년 건축주 B씨와 4층 상가건물 신축공사를 공사대금 15억원에 도급받아 2025년 완공했습니다. A사가 잔금 2억원을 청구하자 B씨는 누수와 외벽 균열을 들어 보수비만 2억 5,000만원이 든다며 잔금 전부의 지급을 거절했습니다. B씨가 건물을 넘겨 달라고 하자 A사는 잔금을 받을 때까지 유치권을 행사할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자가 있으면 도급인은 잔금 지급을 거절할 수 있나요?

거절할 수 있습니다. 완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인은 하자보수를 청구하거나 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있고, 이 청구권은 수급인의 공사대금채권과 동시이행 관계에 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 쌍무계약의 당사자는 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 그래서 하자보수 청구권을 가진 도급인은 그에 상응하는 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.

동시이행 항변이 있으면 왜 유치권이 성립하지 않나요?

유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 성립합니다. 하자와 손해에 상응하는 금액이 잔대금 이상이고 도급인이 잔대금 전부에 대해 동시이행 항변을 하면, 잔대금 채권은 변제기가 오지 않은 것과 같이 취급됩니다. 변제기 전에 유치권을 인정하면 변제기 전 이행을 간접적으로 강제하게 되기 때문입니다.

잔금과 하자 보수비 비교 예시

잔금과 하자 보수비 비교 예시
공사잔금	20,000만원
주장 하자 보수비	25,000만원

단순 예시 계산

그래서 수급인이 하자보수의무나 손해배상의무의 이행을 제공하지 않은 상태에서는 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없습니다. 이 사건에서도 대법원은 수급인 측의 건물 점거와 출입 통제를 적법한 유치권 행사로 보지 않았습니다.

하자 금액이 잔금보다 작으면 어떻게 되나요?

도급인이 동시이행을 주장할 수 있는 범위는 하자와 손해에 상응하는 금액까지입니다. 하자 보수비가 잔금보다 작다면 그 차액만큼은 변제기가 도래한 공사대금으로 볼 여지가 있어 결론이 달라질 수 있습니다. 공사대금은 원칙적으로 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급해야 합니다.

하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 도급인이 하자보수를 청구할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있습니다. 하자의 중요도와 보수비 산정이 다툼의 출발점이 됩니다.

신축 건물 유치권 대응 순서

하자 목록 확보 - 도급인이 주장하는 하자를 항목별로 서면으로 받습니다. 목록이 있어야 보수 범위를 정할 수 있습니다.
보수비 감정 - 하자와 보수비를 전문가에게 따로 산정받습니다. 잔금과 비교해 동시이행 범위를 판단합니다.
이행 제공 - 인정하는 하자는 보수하거나 보수비 상당액의 손해배상을 제공한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 이행 제공이 있어야 유치권 주장이 가능해집니다.
점유 방식 점검 - 건물 점유를 계속한다면 현장 관리 기록과 점유 표시를 남깁니다. 유치권이 부정되면 점거가 불법행위가 될 수 있으니 범위를 조절합니다.
공사대금 청구 - 합의가 안 되면 공사대금 청구 소송을 내고 하자 금액은 감정으로 정합니다. 필요하면 도급인 재산에 가압류를 먼저 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 추가 공사대금이 있거나 하자가 수급인 책임이 아닌 설계상 문제인 경우에는 계약서와 설계도서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구·유치권 분쟁 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

수급인의 유치권 회복 흐름

1
하자 목록 확보
항목별 서면
2
보수비 감정
잔금과 비교
3
이행 제공
보수·배상 제공 내용증명
4
유치권 주장
변제기 도래 후
5
공사대금 소송
필요 시 가압류

실무상 착안점

공사를 끝낸 수급인은 「잔금을 못 받았으니 건물을 붙잡고 있으면 된다」고 생각하기 쉽습니다. 판례는 도급인이 하자를 들어 잔금 전부에 대해 동시이행 항변을 하면 유치권을 인정하지 않습니다. 하자 금액이 잔금 이상이면 먼저 하자를 해결해야 유치권이 살아납니다.

그래서 하자보수나 손해배상을 제공했다는 기록이 결론을 바꿉니다. 보수 공사를 제안한 내용증명의 발송일, 보수 일정을 조율한 문자, 도급인이 보수를 거절한 회신은 수급인이 이행을 제공했다는 증거가 됩니다. 완공 당시 사진과 사용승인 서류도 하자 발생 시점을 가리는 자료입니다.

이 기록은 공사대금 소송과 인도 소송에서 유치권 성립 여부를 가르는 근거가 됩니다. 이행 제공이 증명되면 잔금 채권의 변제기가 도래한 것으로 볼 수 있어 유치권 항변이 가능해지고, 증명이 안 되면 점유가 불법점유로 평가되어 손해배상 책임까지 질 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

공사도급계약서·기성 내역과 잔금 청구서·도급인의 하자 목록·완공 사진과 사용승인 서류를 준비해 주시면, 하자 금액과 잔금 비교·유치권 성립 여부·이행 제공 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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