공사·하자

세 든 집 벽에 결로가 심한데 집주인에게 수리를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 결로가 생활에 지장을 줄 정도이고 단열·방습 부족 같은 건물 구조가 원인이면 집주인에게 수리를 요구할 수 있습니다. 대법원은 이 경우 임대인이 제습기·공조시설 설치나 바닥 공사 등으로 사용 가능한 상태를 유지할 의무가 있다고 보았습니다. 지금은 결로 사진과 수리 요구 날짜부터 남겨 두십시오.

환기를 게을리해서 생긴 것이라며 스스로 모든 비용을 떠안을 필요는 없습니다. 건물 구조 때문이라면 수선은 집주인의 몫입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 10월 보증금 1억원, 월세 50만원에 다세대주택 1층을 빌렸습니다. 첫 겨울부터 안방 벽과 바닥 모서리에 물방울이 맺히고 곰팡이가 번져 옷장 속 옷까지 상했습니다. 집주인은 제습기를 사서 틀면 해결된다며 수리를 거절했고, J씨는 집주인에게 무엇을 요구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

결로가 생기면 집주인이 수리해야 하나요?

네, 결로가 생활에 지장을 줄 정도이고 건물 구조가 원인이면 집주인이 고쳐야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 임대인이 계약 존속 중 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다. 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결은 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이 아니라면 임대인이 수선의무를 진다고 보았습니다.

그 사건은 가구전시장으로 빌린 건물의 바닥에 결로가 생긴 경우였습니다. 감정 결과 바닥 밑 단열과 방습조치가 없는 구조상 하자로 여름형 결로가 생길 수밖에 없었고, 대법원은 임대인이 습기 원인을 조사하고 제습기·공조시설 설치나 바닥 공사를 해 줄 의무가 있다고 보았습니다.

집주인이 제습기로 해결하라며 버티면 어떻게 하나요?

제습기 설치 자체가 집주인의 수선 방법이 될 수는 있지만, 그 비용과 설치를 임차인에게 떠넘길 수는 없습니다. 구조상 하자로 생기는 결로라면 원인을 조사하고 제습기·공조시설을 설치하거나 단열·방습 공사를 하는 것은 임대인의 일입니다. 반대로 환기 부족처럼 생활습관에서 생긴 결로라면 수선의무가 인정되지 않을 수 있습니다. 그래서 전문업체 점검이나 감정으로 원인을 먼저 확인해 두는 것이 다툼을 줄이는 길입니다.

집주인이 끝내 고치지 않으면 임차인이 직접 수리하고 비용을 청구할 수 있습니다. 목적물 보존에 필요한 비용은 필요비로서 임대인에게 곧바로 상환을 청구할 수 있습니다.

결로로 가구와 옷이 상했으면 배상받을 수 있나요?

수선의무를 이행하지 않아 생긴 손해라면 배상을 청구할 수 있습니다. 다만 곰팡이로 상한 물건과 결로 사이의 인과관계, 임차인이 환기 등 기본 관리를 했는지가 함께 다투어집니다. 결로로 방 일부를 쓰지 못했다면 그 비율만큼 차임 감액도 청구할 수 있습니다.

임대주택 결로 수선 요구 순서

• 증거 남기기 - 결로 부위 사진·영상, 습도 측정값, 곰팡이 핀 물건을 날짜별로 기록합니다. 하자의 정도를 보여 줍니다.
• 수리 요구 - 문자나 내용증명으로 집주인에게 원인 조사와 수리를 요구합니다. 요구한 날이 기준일이 됩니다.
• 원인 확인 - 필요하면 전문업체 점검이나 감정으로 단열·방습 하자인지 확인합니다. 구조 원인이어야 집주인 책임이 됩니다.
• 직접 수리·비용 청구 - 집주인이 응하지 않으면 견적을 받아 수리하고 필요비 상환을 청구합니다. 영수증을 보관합니다.
• 감액·해지 검토 - 쓰지 못한 면적만큼 차임 감액을 청구하고, 남은 부분으로 살 수 없으면 해지를 검토합니다. 보증금 반환 문제로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 수선을 임차인이 부담한다는 특약이 있거나 입주 전부터 결로를 알았다면 계약서와 입주 당시 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 수선·손해배상 청구와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 결로는 무조건 집주인 책임인가요?
  아닙니다. 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 문제라면 임대인에게 수선의무가 없습니다. 단열·방습 부족 같은 구조상 하자로 생겨 계약 목적대로 쓰기 어려운 정도라면 임대인이 고쳐야 합니다. 원인을 가리는 것이 먼저입니다.
• 직접 고치고 비용을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 임차인이 목적물 보존에 필요한 비용을 지출하면 필요비로서 임대인에게 바로 상환을 청구할 수 있습니다. 먼저 수리를 요구했는데도 응하지 않았다는 기록과 견적서·영수증을 남겨 두어야 다툼이 줄어듭니다.
• 월세를 깎아 달라고 할 수 있나요?
  결로로 방 일부를 쓸 수 없게 됐고 임차인에게 잘못이 없다면, 쓰지 못하는 부분의 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 남은 부분으로 살 수 없을 정도라면 계약을 해지할 수도 있습니다. 감액은 청구한 때부터 효력이 있으므로 서면으로 요구하십시오.
• 수리 안 해 준다고 월세를 안 내도 되나요?
  임의로 차임 전부를 끊는 것은 위험합니다. 쓰지 못하는 정도를 넘어 차임을 연체하면 오히려 계약 해지나 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 감액을 서면으로 청구하고 나머지 차임은 내면서 수리를 요구하는 편이 안전합니다.
• 입주 전부터 결로가 있었으면요?
  임대인은 목적물을 인도할 때부터 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다. 입주 전부터 있던 구조적 결로라도 수선의무는 남습니다. 다만 계약 당시 알고 차임을 낮춘 사정이 있으면 판단에 반영될 수 있습니다.
• 곰팡이 핀 가구도 배상받나요?
  수선의무 위반과 손해 사이의 인과관계가 증명되면 배상을 청구할 수 있습니다. 수리를 요구한 뒤에도 집주인이 조치하지 않아 곰팡이가 번진 사정, 임차인이 환기 등 기본 관리를 한 사정이 기록으로 남아 있어야 합니다. 물건의 구입가와 사용기간도 정리해 두십시오.

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