주택 임대차

누수를 집주인이 괜찮다며 안 고쳐 주면 제가 고치고 비용을 청구해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 누수가 살림에 지장을 줄 정도라면 집주인이 수리를 거부할 때 임차인이 직접 고치고 그 비용을 필요비로 곧바로 청구할 수 있습니다. 민법 제623조가 임대인에게 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지우고, 제626조 제1항이 임차인의 필요비 상환청구권을 정합니다. 지금은 누수 부위를 촬영하고 집주인에게 수리를 요청한 문자를 먼저 남기십시오.

집주인 허락을 따로 받아야만 고칠 수 있는 것은 아니므로, 거부 의사를 확인했다면 허락을 기다리며 피해를 키울 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 1월 단독주택 1층을 보증금 2천만원, 월세 55만원에 빌렸습니다. 여름 장마 뒤 안방 천장에서 물이 떨어지고 벽지에 곰팡이가 번졌지만, 집주인은 오래된 집이라 그 정도는 괜찮다며 수리를 거부했습니다. I씨는 직접 방수 공사를 하고 비용을 청구해도 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인은 어느 정도 하자부터 고쳐 줘야 하나요?

사는 데 지장을 주는 하자라면 고쳐 줘야 합니다. 임대인은 목적물을 인도하고 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 집니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 이 수선의무는 같습니다.

대법원은 파손이나 장해가 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이라면 임대인이 수선의무를 지지 않지만, 고치지 않으면 계약에서 정한 목적대로 쓸 수 없을 정도라면 임대인이 수선의무를 진다고 보았습니다. 천장이나 벽에서 물이 떨어져 방을 쓰지 못하거나 곰팡이가 번지는 누수는 대부분 여기에 해당합니다. 집주인이 「큰 문제 아니다」라고 말해도 기준은 실제 사용 지장 여부입니다.

제가 직접 고치면 비용은 언제 받을 수 있나요?

지출한 즉시 청구할 수 있습니다. 임대인의 수선의무에 속하는 수리를 임차인이 대신했다면 그 비용은 임차물 보존에 관한 필요비이고, 계약이 끝날 때까지 기다리지 않고 바로 전액을 청구할 수 있습니다. 수리 전 견적서, 수리 후 영수증, 수리 전후 사진을 모두 남겨야 금액 다툼을 줄일 수 있습니다.

필요 이상으로 비싼 자재를 쓰거나 누수와 상관없는 인테리어를 함께 했다면 그 부분은 필요비로 인정받기 어렵습니다. 누수 원인을 없애는 데 필요한 공사 범위로 견적을 받으십시오.

비용을 안 주면 월세에서 빼도 되나요?

수리비 한도에서는 월세 지급을 거절할 수 있습니다. 대법원은 임대인의 필요비상환의무가 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 거절한다는 뜻과 금액을 문자로 알려 두어야 연체 다툼을 막을 수 있습니다.

수리 기간 동안 방을 못 쓴 부분은 월세를 깎을 수 있나요?

깎아 달라고 청구할 수 있습니다. 임차물 일부를 임차인의 과실 없이 쓸 수 없게 되면 임차인은 그 부분의 비율로 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 방 세 칸 중 한 칸을 한 달 동안 못 썼다면 그 비율만큼 감액을 요구하는 식입니다.

누수 직접 수리 대응 순서

• 누수 기록 - 물이 새는 부위와 피해를 날짜가 나오게 찍습니다. 사용 지장 정도를 보여 주는 자료가 됩니다.
• 수리 요청 통지 - 집주인에게 누수 사실과 수리 요청을 문자로 보냅니다. 통지의무를 다했다는 증거가 됩니다.
• 거부 확인·견적 - 집주인이 거부하거나 미루면 업체 견적을 받습니다. 공사 범위를 누수 원인 제거로 한정합니다.
• 수리·영수증 보관 - 공사 후 영수증과 수리 전후 사진을 모읍니다. 필요비 금액의 근거가 됩니다.
• 상환 청구 - 금액을 적어 상환을 청구하고, 안 주면 그만큼 월세 지급을 거절합니다. 거절 사실도 문자로 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 누수 원인이 윗집이나 공용 배관에 있거나 계약서에 수선 범위를 정한 특약이 있으면 계약서와 관리 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 수선의무와 필요비 상환을 둘러싼 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사소한 고장도 집주인이 고쳐야 하나요?
  손쉽게 고칠 수 있는 사소한 고장은 아닙니다. 대법원은 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있고 사용을 방해하지 않는 정도의 파손은 임대인 수선의무가 없다고 보았습니다. 전구 교체나 헐거운 문고리 정도가 예입니다.
• 집주인에게 알리지 않고 먼저 고쳐도 되나요?
  먼저 알리는 편이 안전합니다. 임차인은 수리가 필요하면 지체 없이 임대인에게 통지할 의무가 있습니다. 알리지 않고 고치면 집주인이 더 싸게 고칠 수 있었다거나 필요 없는 공사였다고 다툴 여지가 커집니다.
• 수리비는 계약이 끝나야 받을 수 있나요?
  아닙니다. 필요비는 지출한 즉시 상환을 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 때까지 기다릴 필요 없이 영수증과 수리 전후 사진을 첨부해 바로 청구하면 되고, 청구한 날짜는 문자나 내용증명으로 남겨 두십시오.
• 수리비 대신 월세를 안 내도 되나요?
  수리비 한도 안에서는 가능합니다. 대법원은 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 그 한도를 넘는 월세를 내지 않으면 연체가 될 수 있습니다.
• 누수로 방을 못 쓴 기간 월세를 깎을 수 있나요?
  감액을 청구할 수 있습니다. 임차물 일부를 임차인 과실 없이 쓸 수 없게 되면 그 부분 비율로 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 못 쓴 방의 면적과 기간, 그동안 다른 곳에서 지낸 비용을 기록해 두십시오.
• 집주인이 고쳐 준다며 계속 미루면 어떻게 하나요?
  기한을 정해 수리를 요청하고 그래도 미루면 직접 고칩니다. 임대인은 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있으므로, 기한을 넘기면 의무 불이행을 주장할 수 있습니다. 기한을 적은 문자가 증거가 됩니다.

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