주택 임대차

주차장 보고 계약한 빌라 전세, 주차를 못 하면 계약을 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

빌라 전세계약 때 주차 가능 여부를 계약 내용으로 삼았다고 볼 사정이 있으면 착오를 이유로 취소를 주장할 수 있지만, 선례가 적어 결과를 장담하기는 어렵습니다. 민법 제109조는 중요부분 착오에 취소를 허용하고, 제623조는 임대인에게 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지웁니다. 지금은 주차 가능하다고 적힌 광고나 중개대상물 확인·설명서와 현재 주차장 사진을 모아 두십시오.

계약을 취소하지 못하더라도 계약기간 내내 주차 문제를 참고 살아야 하는 것은 아닙니다. 집주인에게 주차장을 쓸 수 있게 해 달라고 요구할 권리가 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 9월 보증금 2억원에 빌라 전세계약을 맺었습니다. 광고에는 세대당 1대 주차가 가능하다고 적혀 있었고, A씨는 중개사에게 차가 있어 주차가 꼭 필요하다고 말했습니다. 입주해 보니 주차장 절반은 1층 상가 물건으로 막혀 있고 나머지는 다른 세대 차량이 늘 차지하고 있어 사실상 쓸 수 없었습니다. A씨는 계약을 취소하고 다른 집으로 옮길 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주차 문제만으로 전세계약을 취소할 수 있나요?

주차 가능 여부가 계약의 중요한 내용이었다는 사정을 보여 줄 수 있으면 착오 취소를 주장할 수 있습니다. 차가 있어 주차가 되는 집만 찾는다고 집주인이나 중개사에게 말했고 그 말이 계약 과정에 드러났다면 이 요건에 가까워집니다.

주차가 된다고 믿고 계약한 것은 동기의 착오입니다. 대법원은 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 해석상 계약 내용으로 인정되면, 별도의 합의가 없어도 착오를 이유로 취소할 수 있다고 봅니다. 반대로 주차 이야기가 계약 과정에서 전혀 나오지 않았다면 취소는 어렵습니다.

집주인이 주차가 안 된다는 것을 알면서 된다고 말했다면 사기를 이유로 취소할 수도 있습니다. 다만 집주인이 알고 속였다는 사실을 임차인이 증명해야 합니다.

집주인이 주차장을 쓸 수 있게 해 줄 의무가 있나요?

있습니다. 임대인은 목적물을 임차인에게 넘겨주고 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 하므로, 계약에 주차장 이용이 포함돼 있다면 적치물 정리나 고장 난 기계식 주차 설비 수리를 요구할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에 따라 이 의무는 계약서에 주차 조항이 없어도 목적물의 일부로 주차장 이용이 예정돼 있었다면 인정될 여지가 있습니다. 빌라 공용 주차장은 건물에 딸린 시설이어서 세대별 이용이 전제된 경우가 많습니다. 요구는 날짜가 남는 문자나 내용증명으로 하십시오.

주차를 못 하면 월세를 깎거나 계약을 끝낼 수 있나요?

임차인 잘못 없이 목적물 일부를 쓸 수 없게 되면 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로 임차 목적을 이룰 수 없으면 계약을 해지할 수 있습니다. 월세가 있는 반전세라면 감액 청구가 현실적입니다.

보증금만 있는 전세는 줄일 차임이 없어 감액보다 수선 요구나 해지가 문제됩니다. 주차장을 못 쓴다는 이유만으로 집 전체의 임차 목적을 이룰 수 없다고 인정받기는 쉽지 않으므로, 해지는 장애인 차량 이용처럼 주차가 생활에 반드시 필요한 사정이 있을 때 주장할 만합니다.

중개사가 주차된다고 했다면 책임을 물을 수 있나요?

물을 수 있습니다. 개업공인중개사는 중개대상물의 상태와 입지를 확인해 성실·정확하게 설명해야 하고, 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상해야 합니다.

중개대상물 확인·설명서의 주차 항목에 「가능」이라고 적혀 있거나 광고에 세대당 주차 대수가 적혀 있었다면 중요한 증거입니다. 이사 비용이나 추가로 낸 월 주차비처럼 손해 금액을 영수증으로 정리해 두면 청구가 쉬워집니다.

빌라 전세 주차 문제 대응 순서

• 현장 기록 - 주차장을 쓸 수 없는 상태를 날짜가 나오게 사진·영상으로 남깁니다. 나중에 원래부터 못 쓰는 상태였는지 다툴 때 필요합니다.
• 계약 자료 확인 - 광고 문구, 계약서 특약, 중개대상물 확인·설명서의 주차 항목을 모읍니다. 주차가 계약 내용이었는지 판단하는 자료입니다.
• 수선 요구 - 집주인에게 주차장을 쓸 수 있게 해 달라고 문자나 내용증명으로 요구합니다. 기한을 정해 두면 이후 조치의 근거가 됩니다.
• 감액·해지·취소 선택 - 집주인이 응하지 않으면 월세 감액, 해지, 착오 취소 가운데 가능한 길을 고릅니다. 취소는 요건이 까다로워 마지막 선택지로 둡니다.
• 중개사 책임 검토 - 중개사 설명이 사실과 달랐다면 손해배상을 청구합니다. 중개사가 가입한 공제나 보증보험으로 배상받을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 주차 불가 특약이 있거나 주차장이 다른 세대의 전용 공간으로 등기돼 있으면 계약서와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 주차 조항이 없으면 취소가 안 되나요?
  계약서에 없다는 이유만으로 불가능하지는 않습니다. 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결은 동기를 상대방에게 표시해 해석상 계약 내용이 되면 별도 합의 없이도 착오 취소를 인정합니다. 광고 문구나 중개 과정에서 주차가 필요하다고 말한 기록이 있으면 계약 내용이었다는 사정이 됩니다.
• 이 집은 채권적 전세인데 전세권 규정이 적용되나요?
  등기하지 않은 전세는 임대차계약입니다. 전세권설정등기를 하지 않았다면 민법의 전세권 규정이 아니라 임대차 규정과 주택임대차보호법이 적용됩니다. 그래서 주차장 수선 요구도 민법 제623조의 임대인 의무를 근거로 합니다. 전세권등기를 했다면 등기부를 보고 따로 판단해야 합니다.
• 집주인이 주차장을 정리해 주지 않으면요?
  민법 제623조에 따라 임대인은 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지해야 합니다. 기한을 정해 내용증명으로 요구하고, 그래도 정리하지 않으면 월세 감액이나 해지, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인이 먼저 정리하고 비용을 청구하는 방법도 쓰입니다.
• 주차 못 하는 만큼 월세를 깎을 수 있나요?
  깎을 수 있습니다. 민법 제627조 제1항은 임차인 과실 없이 임차물 일부를 사용·수익할 수 없으면 그 부분 비율로 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 주차장이 집 전체에서 차지하는 비중을 따져 금액을 정하므로, 인근의 월 주차비 시세를 자료로 제시하면 협의가 쉬워집니다.
• 취소되면 보증금은 바로 돌려받나요?
  취소되면 계약이 처음부터 무효가 되므로 집주인은 보증금을, 임차인은 집을 돌려줘야 합니다. 민법 제141조가 근거이고 두 의무는 동시에 이행합니다. 집주인이 취소를 인정하지 않으면 보증금 반환 소송으로 다투게 되고, 그동안 집을 비우면 점유를 잃어 불리해질 수 있습니다.
• 중개사에게 이사 비용을 청구할 수 있나요?
  설명이 사실과 달랐다면 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 정합니다. 중개대상물 확인·설명서의 주차 항목과 광고 문구가 증거가 되고, 중개사가 가입한 공제에 청구할 수도 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성