분양·청약

병원이 들어온다는 설명을 믿고 약국 상가를 분양받았는데 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

병원 입점이 계약의 전제로 표시되어 계약 내용이 되었고 그 착오가 없었다면 계약하지 않았을 정도라면, 분양회사가 속였다는 증명 없이도 착오를 이유로 분양계약을 취소할 수 있습니다. 대법원 판례로 요건과 대금 반환 순서를 정리했습니다.

네, 병원 입점이 계약의 전제로 드러나 계약 내용이 되었고, 그 착오가 없었다면 계약하지 않았을 정도라면 취소할 수 있습니다. 분양회사가 일부러 속였다는 점까지 증명해야 하는 것은 아닙니다. 다만 확인을 현저히 게을리한 중대한 과실이 있으면 취소가 막힙니다. 취소 전에 잔금 대출을 갚거나 점포를 처분할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

약사 A씨는 새로 짓는 상가 1층 점포를 약국 자리로 13억 원에 분양받았습니다. 건물에는 「내과 입점 확정, 약국 분양 문의」 현수막이 걸려 있었고, 분양대행사 대표는 전문의 두 명 이상이 함께하는 내과가 들어온다고 설명했습니다. 분양계약서에는 A씨 점포만 약국으로 쓸 수 있다고 적혔고 분양가도 건물에서 가장 높았습니다. 그런데 2025. 4. 문을 연 의원은 한 달 만에 폐업했고 A씨는 약국을 열지 못했습니다. A씨는 분양계약을 취소하고 대금을 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양회사가 속인 게 아니어도 계약을 취소할 수 있나요?

속였다는 증명이 없어도 착오를 이유로 취소할 수 있습니다. 사기 취소는 상대방이 거짓을 말하거나 숨겼다는 점을 입증해야 해서 문턱이 높습니다. 착오 취소는 내가 사실과 다르게 알고 계약했고, 그 착오가 계약 내용의 중요 부분에 관한 것인지를 봅니다.

병원 입점은 점포 자체의 하자가 아니라 계약하게 된 동기입니다. 동기는 원칙적으로 계약 내용이 아니지만, 그 동기를 상대방에게 표시해 계약 내용으로 삼았다면 착오 취소 대상이 됩니다. 분양광고의 수익 보장 문구로 취소를 다툰 사안은 「분양광고의 월 수익 보장을 믿고 상가를 샀는데 계약을 취소할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 동기의 착오를 어떻게 판단했나요?

동기를 상대방에게 표시하고 그것이 계약 내용으로 해석되면 충분하다고 보았습니다. 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결은 땅 중 20~30평만 도로에 들어간다는 중개인 말을 믿고 집 지을 땅을 샀는데 실제로 약 30%인 197평이 편입된 사안입니다. 대법원은 매도인도 그 사정을 알고 있었다며 취소를 인정했고, 이때 “별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만” 보통 사람도 계약하지 않았을 만큼 중요해야 한다고 했습니다.

상대방이 착오를 불러온 경우도 있습니다. 대법원 1997. 8. 26. 선고 97다6063 판결은 상대방의 강력한 주장으로 생긴 동기의 착오는 표의자가 그 동기를 표시한 것으로 보아야 한다고 했습니다. 현수막과 설명, 약국 전용 조항처럼 분양 측이 병원 입점을 내세운 정황이 많을수록 표시와 중요성이 인정되기 쉽습니다.

제가 병원 계약을 직접 확인하지 않았으면 취소가 막히나요?

확인을 다 하지 않았다는 사정만으로 중대한 과실이 되지는 않습니다. 중대한 과실은 직업, 거래 종류, 목적에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 게을리한 경우를 말합니다. 대법원 2020. 3. 26. 선고 2019다288232 판결은 매도인 측의 잘못된 설명으로 경계 착오가 생겼다면 매수인에게 중대한 과실이 있다고 보기 어렵다고 했습니다.

다만 약사처럼 병원 입점이 사업의 핵심인 사람에게는 기대되는 주의 수준이 높아질 수 있습니다. 임대차계약서 열람을 요구했는지, 입점 예정 의사의 진료과목과 인원을 물었는지 등 확인 경위를 정리해 두는 것이 좋습니다.

취소하면 분양대금은 어떻게 돌려받나요?

취소된 계약은 처음부터 무효로 보므로, 분양회사는 받은 대금을 부당이득으로 돌려주어야 합니다. 수분양자도 넘겨받은 점포와 소유권이전등기를 원래대로 돌려놓아야 합니다. 그래서 대금 반환과 등기 말소, 근저당 정리를 한꺼번에 설계해야 합니다. 취소는 분양회사에 의사표시가 도달해야 효력이 생기므로, 날짜가 남는 내용증명으로 보내 두는 편이 안전합니다. 소송에서는 분양대금 반환을 구하면서 등기 말소 서류를 넘겨주겠다는 뜻을 함께 밝히는 방식이 흔합니다.

분양대행사나 입점 의사에게 따로 책임을 물을 수 있는지는 별개 문제입니다. 대행사가 거짓 설명을 했다는 증거가 있거나 의사와 별도 약정을 했다면 손해배상을 함께 검토합니다. 착오를 이유로 한 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로, 점포를 담보로 잡은 은행과의 관계도 확인합니다.

분양계약 착오 취소 대응 순서

• 입점 설명 자료 확보 - 현수막 사진, 분양 안내문, 대행사 문자, 계약서의 약국 전용 조항을 모읍니다.
• 착오 경위 정리 - 병원 규모와 진료과목, 운영기간을 어떻게 알고 있었는지 시간순으로 적습니다.
• 취소 의사표시 - 내용증명으로 착오를 이유로 계약을 취소한다고 분양회사에 알립니다.
• 원상회복 설계 - 대금 반환과 등기 말소, 대출·근저당 정리 순서를 정합니다.
• 소송 제기 - 분양회사가 응하지 않으면 분양대금 반환 소송과 함께 손해배상 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 병원 입점이 계약서와 분양 과정에 얼마나 드러났는지와 수분양자가 무엇을 확인했는지에 따라 취소 가능성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 분양계약 취소와 분양대금 반환, 분양대행사 손해배상 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 병원이 잠깐이라도 문을 열었으면 착오가 아닌가요?
  그렇지 않습니다. 착오는 병원이 생기는지만이 아니라 규모, 진료과목, 운영기간을 어떻게 알았는지까지 봅니다. 전문의 여러 명의 내과로 안내받았는데 한 달 만에 폐업했다면 그 차이가 착오의 내용이 될 수 있습니다.
• 분양대행사 직원에게만 말했는데도 표시한 것이 되나요?
  분양 업무를 맡은 대행사나 그 대표에게 병원 입점이 계약 이유라고 밝혔다면, 사정에 따라 분양회사에 표시한 것으로 평가될 수 있습니다. 대행 계약의 범위와 설명 경위를 함께 확인합니다.
• 장래에 병원이 들어온다는 것도 착오 대상이 되나요?
  될 수 있습니다. 장래의 불확실한 사정이라도 계약 내용으로 표시되고 그 착오가 중요하다면 취소 대상이 될 수 있습니다. 다만 단순한 기대나 예측에 그쳤다면 인정되기 어렵습니다.
• 착오 취소와 사기 취소를 함께 주장할 수 있나요?
  함께 주장할 수 있습니다. 사기는 상대방의 기망을 입증해야 하고, 착오는 표시와 중요성을 입증하면 됩니다. 실무에서는 두 주장을 함께 내고, 손해배상 청구도 예비적으로 덧붙이는 경우가 많습니다.
• 취소하면 이미 낸 취득세도 돌려받을 수 있나요?
  취소로 계약이 처음부터 무효가 되면 취득세 경정이나 환급을 검토할 수 있습니다. 다만 세법상 요건과 기한이 따로 있으므로, 취소 확정 시점에 맞춰 관할 지방자치단체에 신청 절차를 확인해야 합니다.
• 점포에 근저당을 설정했는데 취소할 수 있나요?
  취소할 수 있지만 착오 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 은행 근저당은 그대로 남을 수 있으므로, 분양대금 반환과 대출 상환, 근저당 말소 순서를 미리 맞춰야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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