벽을 허물면 구분소유권이 바로 없어지나요?

구조상 구분이 없어져 독립한 건물로 쓸 수 없게 되면 그 범위에서 구분소유권이 성립할 수 없게 됩니다. 집합건물법 제1조는 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때에만 각각 소유권의 목적이 된다고 정합니다. 다만 칸막이 정도로 쉽게 복구할 수 있는 경우는 따로 판단될 수 있습니다.

공유 지분은 어떻게 나누나요?

종전 구분소유 면적의 비율을 따르는 것이 보통입니다. 대법원 2020. 9. 7. 선고 2017다204810 판결은 구분이 폐지되어 하나의 공유물이 된 전유부분에 한해 구분소유권의 비율에 따라 공유지분권을 취득한다고 보았습니다. 등기부 면적을 기준으로 계산하되, 합의로 달리 정할 수도 있습니다.

한 사람이 공간을 혼자 쓰면 내보낼 수 있나요?

소수지분권자라면 인도를 구할 수는 없습니다. 같은 판결은 소수지분권자가 협의 없이 공유물을 독점하는 경우 다른 소수지분권자는 보존행위로서 인도를 청구할 수 없고, 방해 상태 제거나 공동 점유 방해 금지를 청구할 수 있다고 보았습니다. 과반수 지분으로 사용 방법을 먼저 정하는 편이 낫습니다.

공유 관계를 끝내려면 어떻게 하나요?

공유물분할을 청구합니다. 민법 제268조 제1항은 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있다고 정합니다. 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구하고, 법원은 현물분할이 어려우면 경매로 대금을 나누는 방식을 택합니다.

호실마다 근저당권이 있으면 어떻게 되나요?

각 근저당권은 공유가 된 부분에 대한 해당 소유자의 지분 위에 존속한다고 보는 것이 일반적입니다. 다만 담보가치가 달라지므로 금융기관과 사전에 협의해야 하고, 벽을 허물기 전에 동의를 받지 않았다면 약정 위반 문제가 생길 수 있습니다. 민법 제262조 제1항의 공유 관계를 전제로 정리합니다.

나머지 호실 소유자에게도 영향이 있나요?

원칙적으로 없습니다. 구조상 독립성을 잃지 않은 나머지 구분건물의 구분소유권은 그대로 유지되고, 1동 건물 전체는 계속 집합건물법의 적용을 받습니다. 다만 공용부분이나 건물 구조에 영향을 준 공사였다면 집합건물법 제15조 제1항의 공용부분 변경 결의가 필요했는지 따져야 합니다.

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공유·경계

수리하다 호실 사이 벽을 허물었는데 각자 소유는 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

구분이 없어진 호실들은 종전 소유자들의 공유가 됩니다, 수리 과정에서 격벽을 허물어 구조상 구분이 사라지면 그 부분은 각자의 구분소유권 대신 종전 등기명의자들의 공유로 바뀝니다. 판례는 나머지 구분건물의 구분소유권은 그대로 두고 건물 전체에 집합건물법을 계속 적용합니다. 지금은 허문 벽의 위치와 각 호실의 등기 면적을 확인하십시오.

그 자리에서

격벽을 허문 날짜와 공사 범위(어느 호실 사이의 벽인지)를 사진과 공사 계약서로 남기고, 등기부상 각 호실의 명의와 면적을 떼어 두십시오. 공유 지분 비율과 공유 범위를 정하는 기초 자료입니다.

벽을 허물었다고 해서 각자 등기부 상 구분소유권이 바로 사라졌다고 보고 서둘러 등기를 정리할 필요는 없습니다. 먼저 구분이 없어진 범위를 확정하는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨, B씨, C씨는 2021년 분양된 상가 건물 2층의 이웃한 세 호실을 각각 소유하고 있습니다. 2025년 겨울 누전 사고로 배선을 새로 하면서 세 사람은 호실 사이 벽을 허물고 한 공간으로 트는 공사를 했습니다. 2026년 봄 한 사람이 공간 전체를 임대하자고 하면서 각자의 소유관계가 문제 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

격벽을 허물어 구분이 없어지면 각자의 호실은 어떻게 되나요?

구분이 없어진 호실들은 종전 구분소유자들의 공유가 됩니다. 대법원 2020. 9. 7. 선고 2017다204810 판결은 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부 구분건물들 사이에서 구조상 구분이 소멸하면, 그 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때에만 각각 소유권의 목적이 되게 합니다.

공유 지분은 보통 종전 구분소유 면적의 비율을 따릅니다. 이는 판례가 구분소유권의 비율에 따라 공유지분권을 취득한다고 본 데서 나옵니다.

건물 전체가 공유로 바뀌나요?

아닙니다. 구분이 없어진 그 부분만 공유가 되고, 구조상 독립성을 잃지 않은 나머지 구분건물의 구분소유권은 그대로 유지됩니다. 같은 판결은 공유가 된 부분과 나머지 구분건물로 이루어진 1동의 건물 전체가 여전히 집합건물법의 적용을 받는다고 보았습니다. 그래서 공용부분 관리나 관리단 규약도 계속 적용됩니다.

공유가 된 공간은 어떻게 쓰고 정리하나요?

사용 방법은 공유자 지분의 과반수로 정합니다. 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항이기 때문입니다. 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 혼자 쓰고 있어도 다른 소수지분권자는 인도를 구할 수는 없고, 방해 상태 제거나 공동 점유 방해 금지를 청구할 수 있습니다.

공유 관계를 끝내려면 공유물분할을 청구합니다. 각 공유자는 원칙적으로 언제든 분할을 청구할 수 있고, 격벽을 다시 세워 구분소유로 되돌리는 방식이나 한 사람이 지분을 사들이는 방식으로도 정리할 수 있습니다.

구분소유 소멸 후 공유관계 정리 순서

구분 소멸 범위 확정 - 어느 호실 사이의 벽이 없어졌는지 도면과 사진으로 확인합니다. 공유가 되는 범위가 정해집니다.
지분 비율 계산 - 각 호실의 등기 면적 비율로 지분을 계산합니다. 사용료 정산과 분할의 기준이 됩니다.
사용 방법 결정 - 공유자 과반수 지분으로 사용·임대 방법을 정합니다. 합의 내용을 서면으로 남깁니다.
등기 정리 검토 - 구분건물 등기를 합병하거나 공유 등기로 바꾸는 절차를 검토합니다. 등기 전후로 금융기관 담보를 함께 확인합니다.
분할 또는 원상회복 - 협의가 안 되면 공유물분할 소송이나 격벽 복구를 택합니다. 담보권자가 있으면 동의가 필요할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 호실마다 근저당권이 따로 설정돼 있거나 한 사람이 동의 없이 벽을 허문 경우라면 등기부와 공사 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 공유관계 정리와 공유물분할 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

상가를 합쳐 쓰려고 벽을 허문 소유자들은 흔히 「등기는 그대로니 각자 소유도 그대로」라고 생각합니다. 판례는 등기보다 구조를 보아, 벽이 없어진 순간 그 부분을 공유로 봅니다. 등기부와 실제 권리관계가 어긋나는 상태가 되는 것입니다.

그래서 공사 기록이 중요합니다. 벽을 허문 날짜, 공사 계약서와 동의서, 공사 전후 도면과 사진이 있어야 공유가 된 범위와 시점을 증명할 수 있습니다. 각 호실의 근저당권 설정 시점과 공사 날짜의 선후도 함께 정리하십시오.

이 기록은 공유물분할 소송에서 지분 비율과 분할 방법을 정하는 기준이 되고, 한 사람이 공간을 독점할 때 방해 제거를 구하는 근거가 됩니다. 경매가 진행되면 매각 대상이 구분건물인지 공유지분인지를 다투는 자료로도 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

구조상 구분이 없어져 독립한 건물로 쓸 수 없게 되면 그 범위에서 구분소유권이 성립할 수 없게 됩니다. 집합건물법 제1조는 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때에만 각각 소유권의 목적이 된다고 정합니다. 다만 칸막이 정도로 쉽게 복구할 수 있는 경우는 따로 판단될 수 있습니다.
소수지분권자라면 인도를 구할 수는 없습니다. 같은 판결은 소수지분권자가 협의 없이 공유물을 독점하는 경우 다른 소수지분권자는 보존행위로서 인도를 청구할 수 없고, 방해 상태 제거나 공동 점유 방해 금지를 청구할 수 있다고 보았습니다. 과반수 지분으로 사용 방법을 먼저 정하는 편이 낫습니다.

각 호실 등기사항증명서·공사 계약서와 공사 전후 도면·구분소유자 사이의 합의서를 준비해 주시면, 공유가 된 범위와 지분 비율·사용 방법 결정 절차·공유물분할 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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