공유·경계

건물을 나눠 쓰기로 했지만 위치와 면적을 정하지 않았다면 구분소유적 공유인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 1동 건물 중 각자 쓸 부분의 위치와 면적이 특정되지 않았다면 구분소유 약정이 있어도 구분소유적 공유관계는 성립하지 않고 일반 공유가 됩니다. 대법원은 위치·면적 특정과 구조상·이용상 독립성을 모두 갖춘 경우에만 공유지분등기의 상호명의신탁을 인정합니다. 지금은 약정서나 도면에 각자 부분의 경계가 표시되어 있는지 확인하십시오.

구분소유 약정이 인정되지 않는다고 해서 내 지분이 사라지는 것은 아닙니다. 등기된 지분은 그대로 남고, 그 지분을 기준으로 사용과 분할을 다투게 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨는 2022년 3층짜리 근린생활시설 건물을 절반씩 돈을 내 사면서 「각자 일부를 따로 쓰자」고 말로만 약속하고 1/2 지분씩 공유등기를 했습니다. 어느 층, 어느 칸을 누가 쓰는지는 적어 두지 않았고 도면도 만들지 않았습니다. 2025년 사이가 나빠지자 B씨가 공유물분할을 청구했고, A씨는 두 사람 사이에 구분소유적 공유관계가 있다며 자기 몫을 따로 떼어 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유적 공유관계는 언제 인정되나요?

1동 건물 중 위치와 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 부분을 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고, 등기만 편의상 공유지분등기로 해 둔 경우에 인정됩니다. 이때 공유자들 사이에는 공유지분등기의 상호명의신탁관계가 성립합니다.

건물 부분이 독립한 소유권의 목적이 되려면 구조상 구분되어 독립한 건물로 쓸 수 있어야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 이 요건을 정하고 있습니다.

위치와 면적을 정하지 않았다면 어떻게 되나요?

일반적인 공유관계가 성립할 뿐입니다. 대법원은 각 부분의 위치와 면적이 특정되지 않거나 구조상·이용상 독립성이 없으면 구분소유하기로 하는 약정이 있더라도 상호명의신탁관계나 구분소유적 공유관계를 인정하지 않습니다.

일반 공유가 되면 각 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있고, 언제든 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 안 되면 법원이 현물분할이나 경매를 통한 대금분할을 정합니다. 분할하지 않기로 하는 약정은 5년 안의 기간으로만 할 수 있습니다.

한 사람이 건물 일부를 혼자 쓰면 사용료를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 과반수 지분권자가 특정 부분을 배타적으로 쓰기로 정하는 것은 관리방법으로 적법하지만, 지분은 있는데 전혀 사용하지 못하는 공유자에게는 사용하는 공유자가 그 지분에 상응하는 부당이득을 반환해야 합니다.

그 특정 부분이 자기 지분 비율에 맞는 면적 안이라도 결론은 같습니다. 모든 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 권리가 있기 때문입니다.

건물 구분소유적 공유 대응 순서

• 약정 내용 확인 - 약정서, 문자, 도면에 각자 부분의 위치와 면적이 적혀 있는지 봅니다. 특정되어 있지 않으면 일반 공유를 전제로 대응합니다.
• 구조 확인 - 벽, 출입구, 계량기가 따로 있는지 현장 사진으로 남깁니다. 구조상·이용상 독립성이 없으면 구분소유 주장은 받아들여지기 어렵습니다.
• 사용 현황 정리 - 누가 어느 부분을 언제부터 썼는지 정리합니다. 혼자 쓴 기간은 부당이득 계산의 기초가 됩니다.
• 분할 방법 협의 - 현물분할, 대금분할, 지분 매수 중 무엇이 가능한지 협의합니다. 협의가 안 되면 법원에 공유물분할을 청구합니다.
• 사용료 청구 - 사용하지 못한 기간에 대한 지분 비율 상당 사용료를 청구합니다. 임대료 시세 자료를 함께 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 층별로 출입구와 등기가 나뉘어 있거나 도면을 첨부한 약정서가 있는 경우에는 등기와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산의 공유물분할·부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구분소유적 공유는 어떤 요건이 필요한가요?
  1동 건물 중 위치와 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 부분을 각자 소유하기로 약정하고 등기만 공유지분으로 해 둔 경우여야 합니다. 이 요건을 갖추면 공유지분등기의 상호명의신탁관계가 성립합니다.
• 말로만 나눠 쓰기로 했다면 어떻게 되나요?
  각자 부분의 위치와 면적이 특정되지 않았다면 약정이 있어도 일반 공유관계가 성립합니다. 말로 한 약속만으로는 특정이 인정되기 어려우므로 도면이나 층·호수 표시 같은 자료가 있는지 먼저 확인해야 합니다.
• 벽이나 출입구가 없으면 구분소유가 안 되나요?
  구조상 구분되어 독립한 건물로 쓸 수 있어야 구분소유의 목적이 됩니다. 칸막이 없이 한 공간을 나눠 쓰는 정도라면 구조상·이용상 독립성이 부정되어 구분소유적 공유관계가 인정되지 않습니다.
• 일반 공유이면 분할 청구를 막을 수 있나요?
  공유자는 언제든 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 안 되면 법원이 현물분할이나 경매를 통한 대금분할을 정합니다. 분할하지 않기로 하는 약정은 5년 안의 기간으로만 할 수 있고, 약정을 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다. 분할 방법은 협의가 안 되면 법원이 정합니다.
• 지분만큼만 썼는데 사용료를 내야 하나요?
  자기 지분 비율에 맞는 면적만 썼더라도, 지분은 있지만 전혀 사용하지 못한 공유자가 있다면 사용하는 공유자는 그 공유자의 지분에 상응하는 부당이득을 반환해야 합니다. 모든 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용할 권리가 있기 때문입니다.
• 과반수 지분이면 혼자 쓸 수 있나요?
  과반수 지분권자는 공유물의 관리방법으로 특정 부분을 배타적으로 쓰기로 정할 수 있습니다. 다만 사용하지 못하는 다른 공유자에게는 지분에 상응하는 사용료를 부당이득으로 반환해야 합니다.

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