매수인이 구분소유 사실을 알았으면 대항할 수 있나요?

그것만으로는 대항할 수 없습니다. 대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810, 68827 판결은 경매에서 특정 부분 평가와 최저매각가격 결정이 이루어졌다는 점이 입증되지 않으면 매수인이 1필지 전체 공유지분을 취득하고, 이는 매수인의 인식 유무에 따라 달라지지 않는다고 보았습니다.

특정 부분 평가였는지는 어떻게 확인하나요?

경매사건 기록의 감정평가서와 매각물건명세서를 봅니다. 공유지분 경매의 최저매각가격은 원칙적으로 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자 지분에 관해 정하므로, 감정평가서에 특정 위치·면적만을 평가한 내용이 있어야 예외에 해당합니다. 이해관계인은 집행법원에 기록 열람을 신청할 수 있습니다.

구분소유 약정은 명의신탁이라 무효 아닌가요?

무효가 아닙니다. 부동산실명법은 부동산의 위치와 면적을 특정해 여러 사람이 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기하는 경우를 명의신탁약정에서 명시적으로 제외합니다. 그래서 구분소유적 공유관계는 당사자 사이에서 유효하고, 문제는 제3자에게 승계되는지입니다.

일반 공유가 되면 매수인에게 사용료를 내야 하나요?

내 지분 비율을 넘어 사용한 부분이 있으면 낼 수 있습니다. 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있으므로, 지분 비율보다 넓은 면적을 혼자 쓰고 있다면 매수인은 초과 부분의 사용료 상당 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 실제 면적과 지분 비율을 먼저 대조해야 합니다.

매수인이 내가 쓰던 땅을 비우라고 할 수 있나요?

곧바로 비우라고 하기는 어렵지만 다툼이 됩니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 정하므로, 매수인의 지분이 과반수인지 여부가 사용 방법을 둘러싼 다툼에서 중요합니다. 지분이 비슷하다면 공유물분할로 정리하는 것이 현실적입니다.

공유물분할에서 내가 써 온 부분을 받을 수 있나요?

받을 가능성이 있습니다. 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구하고, 법원은 현물분할을 원칙으로 하되 각자 사용해 온 위치와 건물 유무를 고려해 분할 방법을 정합니다. 현물로 나누기 어렵거나 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 경매를 명할 수 있습니다.

경매 통지를 받았을 때 무엇을 했어야 하나요?

집행법원에 구분소유적 공유관계라는 사실과 자료를 내고 특정 부분을 기준으로 평가해 달라는 의견을 냈어야 합니다. 공유물지분 경매에서는 다른 공유자에게 경매개시결정 사실을 통지하므로 이때가 대응 시점입니다. 이미 매각됐다면 경매 기록을 기준으로 다음 대응을 정합니다.

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공유·경계

위치를 정해 산 공유 토지의 다른 지분이 경매되면 매수인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

경매가 특정 부분만을 평가해 진행됐다면 대항할 수 있고, 그렇지 않았다면 대항할 수 없습니다. 대법원은 집행법원이 특정 구분소유 부분을 평가해 최저매각가격을 정하지 않은 한 매수인이 1필지 전체 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다고 봅니다. 지금은 그 경매사건의 감정평가서부터 열람하십시오.

그 자리에서

경매로 지분을 산 사람이 사용료나 토지 인도를 요구하면 법원에서 그 경매사건의 감정평가서와 매각물건명세서를 열람하십시오. 감정평가가 특정 부분만을 대상으로 했는지, 1필지 전체 지분을 대상으로 했는지가 결론을 가릅니다.

내가 산 부분을 오래 점유해 왔다는 사실만으로 매수인의 요구를 무조건 막을 수 있는 것은 아닙니다. 대신 경매 기록에 따라 다툴 여지는 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 B씨 소유 토지 1,000㎡ 가운데 도로 쪽 400㎡를 위치를 정해 사고, 등기는 1,000분의 400 지분으로 넘겨받아 창고를 지어 써 왔습니다. 2025년 B씨 지분에 강제경매가 들어와 C씨가 2026년 3월 그 지분을 샀습니다. C씨는 A씨가 도로 쪽 좋은 자리를 혼자 쓰고 있다며 사용료를 내거나 일부를 비우라고 요구합니다. A씨는 구분소유 관계를 C씨에게 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유적 공유 토지의 다른 지분이 경매되면 매수인에게 대항할 수 있나요?

경매가 어떻게 진행됐는지에 따라 다릅니다. 집행법원이 공유지분을 특정 부분의 표상으로 보고 그 부분만 평가해 최저매각가격을 정한 뒤 경매했다면 매수인에게도 구분소유적 공유관계가 승계되어 대항할 수 있습니다. 그렇지 않다면 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸합니다.

경매 평가 방식에 따른 결론

경매 평가 대상	매수인이 취득하는 것	구분소유관계
특정 구분소유 부분	그 특정 부분	승계, 대항 가능
1필지 전체 공유지분	전체 공유지분	소멸, 대항 불가

특정 구분소유 부분: 매수인이 취득하는 것: 그 특정 부분; 구분소유관계: 승계, 대항 가능
1필지 전체 공유지분: 매수인이 취득하는 것: 전체 공유지분; 구분소유관계: 소멸, 대항 불가

출처 - 대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810, 68827 판결

2006다68810 판결은 특정 부분 평가 사실이 입증되지 않으면 매수인이 1필지 전체 공유지분을 적법하게 취득하고, 이는 매수인이 구분소유적 공유관계를 알았는지와 관계없다고 보았습니다. 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분으로 봅니다.

구분소유적 공유관계란 무엇인가요?

한 필지 토지의 위치와 면적을 특정해 두 사람 이상이 각자 구분해 소유하기로 약정하고, 등기는 공유로 해 두는 관계입니다. 대외적으로는 공유지만 내부적으로는 각자 자기 부분의 단독 소유자처럼 쓰는 구조여서 상호명의신탁이라고도 부릅니다.

이런 약정은 부동산실명법이 무효로 하는 명의신탁약정에서 빠져 있어 그 자체로 유효합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 위치와 면적을 특정한 구분소유 약정에 따른 공유등기를 명의신탁약정에서 제외합니다.

구분소유관계가 소멸하면 매수인에게 사용료를 내야 하나요?

그럴 수 있습니다. 구분소유적 공유관계가 소멸하면 두 사람은 1필지 전체의 일반 공유자가 되고, 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있습니다. 내 지분 비율보다 넓은 면적을 혼자 쓰고 있다면 매수인은 그 초과 부분의 사용료 상당 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다.

공유물의 관리는 지분 과반수로 정하므로 사용 방법을 두고 협의가 안 되면 다툼이 길어집니다. 이때는 공유물분할을 청구해 내가 써 온 부분을 현물로 받는 방법을 검토합니다. 분할 협의가 안 되면 법원에 청구할 수 있습니다.

경매 전에 할 수 있는 일은 없었나요?

상대방 지분에 경매가 신청됐다는 통지를 받았다면 집행법원에 구분소유적 공유관계를 알리고 특정 부분을 기준으로 평가해 달라는 의견을 내는 것이 중요했습니다. 공유물지분 경매에서는 다른 공유자에게 경매개시결정 사실이 통지되므로, 그 단계가 대응할 수 있는 시점입니다.

구분소유적 공유 경매 대응 순서

경매 기록 열람 - 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 확인합니다. 특정 부분 평가 여부가 드러납니다.
매매 약정 자료 정리 - 토지를 살 때 위치·면적을 특정한 계약서와 측량도, 경계 표시 사진을 모읍니다. 구분소유 약정의 증거입니다.
매수인 요구 검토 - 사용료나 인도 요구의 근거와 금액을 확인합니다. 지분 비율 초과 사용 여부가 기준입니다.
공유물분할 협의 - 써 온 부분을 현물로 나누는 안을 서면으로 제안합니다. 분할도면을 붙이면 협의가 빨라집니다.
분할 청구 소송 - 협의가 안 되면 법원에 공유물분할을 청구합니다. 부당이득 다툼도 함께 정리할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매가 강제경매인지 공유물분할을 위한 경매인지, 토지 위에 건물이 있는지에 따라 결론이 달라지므로 경매 기록과 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할과 부동산 경매 관련 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

구분소유적 공유 토지를 가진 사람들은 「내가 산 자리는 경계도 있고 수십 년 써 왔으니 누가 와도 내 땅」이라고 생각합니다. 그런데 이웃 지분이 경매로 넘어가면 결론은 경매 서류 한 장에 달려 있습니다. 감정평가서가 1필지 전체 지분을 평가했다면 매수인은 전체 토지의 공유자가 되고, 내 구분소유 주장은 매수인에게 통하지 않습니다.

그래서 경매개시결정 통지를 받은 날이 가장 중요한 시점입니다. 그때 집행법원에 구분소유 약정을 알리고 특정 부분 평가를 요청했는지, 감정인이 현장에서 어느 부분을 평가했는지가 기록으로 남습니다. 토지를 살 때의 계약서, 측량도, 경계 표시 사진도 함께 보관해 두어야 합니다.

경매가 끝난 뒤에는 이 기록이 매수인의 사용료 청구와 인도 청구에 맞서는 자료가 되고, 결론이 불리하면 공유물분할 소송에서 내가 써 온 부분을 현물로 받는 근거가 됩니다. 분할 소송에서는 오래 써 온 위치와 건물 유무가 현물분할 방법을 정하는 데 반영됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

경매사건 기록의 감정평가서와 매각물건명세서를 봅니다. 공유지분 경매의 최저매각가격은 원칙적으로 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자 지분에 관해 정하므로, 감정평가서에 특정 위치·면적만을 평가한 내용이 있어야 예외에 해당합니다. 이해관계인은 집행법원에 기록 열람을 신청할 수 있습니다.

토지 등기사항증명서, 토지 매매계약서와 측량도, 경매사건 감정평가서, 매수인의 요구 서면을 준비해 주시면, 구분소유적 공유관계 승계 여부·사용료 부담 범위·공유물분할 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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