주택 임대차

채권 회수하려고 채무자 집에 세 든 소액임차인도 먼저 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 실제 거주보다 채권 회수가 주된 목적이었다면 채무자 집에 세 든 채권자는 소액임차인으로 보호받지 못합니다. 대법원 2001다14733 판결은 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 임대차는 최우선변제 대상이 아니라고 보았습니다. 근저당권자라면 지금 배당기일을 확인하고 이의 진술을 준비하십시오.

배당기일 전에 가압류나 별도 소송부터 할 필요는 없습니다. 배당기일의 이의 진술과 배당이의의 소가 정해진 절차입니다.

이런 상담이 많습니다

E은행은 2022년 한 주택에 근저당을 설정했습니다. 2025년 초 집주인에게 6천만원을 빌려준 개인 채권자가 그 집을 가압류했지만 선순위 근저당 때문에 받을 몫이 없자, 같은 해 4월 집주인과 방 두 칸을 보증금 5천만원에 빌리는 계약을 맺고 보증금은 대여금 일부로 대체한 뒤 전입했습니다. 2026년 경매 배당표에 이 채권자가 소액임차인으로 올라 은행의 배당액이 줄었고, 은행은 이를 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권 회수용으로 세 든 사람도 소액임차인 최우선변제를 받나요?

아니요. 채권자가 채무자 소유 집에 임대차계약을 맺고 전입해 살았더라도, 실제 목적이 거주가 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 데 있었다면 소액임차인으로 보호받지 못합니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결의 기준입니다.

소액임차인 최우선변제는 적은 보증금이라도 임차인에게는 큰 재산이므로 담보권자를 해치더라도 보증금 회수를 보장하려는 사회보장적 제도입니다. 이 취지에 맞지 않는 계약까지 보호하지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 목적 조항도 국민 주거생활의 안정입니다.

가장임차인이라는 사실은 어떻게 다투나요?

배당기일에 그 임차인의 배당에 이의를 진술하고 배당이의의 소를 제기합니다. 근저당권자는 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권과 순위에 대해 이의할 수 있습니다.

소송에서는 계약 경위를 보여 주는 사정을 모아 주장합니다. 계약 당시 채무자가 이미 빚을 갚지 못하고 있었는지, 가압류가 먼저 되어 있었는지, 보증금이 소액 기준에 맞춰 정해졌는지, 보증금이 새로 지급되지 않고 기존 대여금으로 대체됐는지, 집의 일부만 빌렸는지가 대표적입니다. 이런 사정이 여러 개 겹칠수록 채권 회수 목적으로 인정되기 쉽습니다.

허위 임대차면 대항력도 없어지나요?

실제로 살 목적 없이 대항력 외관만 만든 계약이라면 통정허위표시로 무효여서 대항력도 인정되지 않습니다. 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결은 기존 채권을 우선변제받을 목적으로 임대차 형식을 빌렸을 뿐 주거용으로 쓸 목적이 없는 계약은 무효라고 보았습니다.

다만 소액임차인 보호가 부정되는 것과 계약 전체가 무효인 것은 다릅니다. 실제로 거주하고 있다면 계약 자체는 유효하되 최우선변제만 부정될 수 있습니다. 이때 확정일자를 갖췄다면 그 순위에 따른 우선변제 주장은 남을 수 있어 배당표 전체를 보고 이의 범위를 정해야 합니다.

가장 소액임차인 배당이의 대응 순서

• 배당표 확인 - 배당기일 3일 전부터 법원에 비치되는 배당표 원안을 열람합니다. 소액임차인 배당액과 근거를 확인합니다.
• 등기부 대조 - 가압류 등기일, 근저당 설정일, 임차인 전입일을 한 줄로 정리합니다. 가압류 뒤 전입이면 채권 회수 목적의 정황이 됩니다.
• 계약 경위 자료 수집 - 경매 기록의 현황조사서, 임차인이 낸 계약서와 보증금 지급 자료를 복사합니다. 보증금이 실제로 오갔는지 확인합니다.
• 이의 진술 - 배당기일에 출석해 해당 임차인의 배당에 이의를 진술합니다. 불출석하면 배당표에 동의한 것으로 봅니다.
• 배당이의의 소 제기 - 배당기일부터 1주 이내에 소를 제기하고 소 제기 증명을 집행법원에 냅니다. 늦으면 이의가 없던 것이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 실제로 가족과 오래 거주해 왔거나 보증금 일부가 새로 지급됐다면 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류 뒤에 전입한 임차인도 소액임차인이 되나요?
  가압류 뒤 전입만으로 소액임차인 보호가 부정되지는 않습니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마치면 요건은 갖춥니다. 다만 가압류로 채무자의 재정 악화가 드러난 뒤 가압류 채권자가 스스로 임차인이 됐다면 채권 회수 목적을 보여 주는 중요한 정황이 됩니다.
• 배당기일에 못 가면 이의할 수 없나요?
  채권자는 배당기일에 출석해야 이의를 진술할 수 있습니다. 출석하지 않으면 배당표 실시에 동의한 것으로 보므로 대리인을 보내서라도 출석해야 합니다. 이의 진술 뒤에는 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기하고 그 증명을 집행법원에 제출합니다.
• 소송에서 이기면 그 돈은 누가 받나요?
  배당이의 소송에서 이기면 그 임차인에게 배정됐던 금액을 다시 나눠 원고인 이의 채권자에게 배당합니다. 근저당권자라면 자기 채권 순위에 따라 그 금액을 받습니다. 판결이 확정되면 판결정본을 집행법원에 제출해 배당표를 경정받습니다.
• 보증금이 기존 채권으로 대체됐으면 항상 가장인가요?
  항상 그렇지는 않습니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결은 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력이 부정되지 않는다고 했습니다. 채권 전환은 여러 정황 중 하나이고, 실제 거주 필요성, 채무자의 재정 상태, 보증금 액수를 함께 봅니다.
• 통정허위표시로 무효라면 새 집주인에게도 못 버티나요?
  버티지 못합니다. 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결은 주거용으로 쓸 목적 없이 대항력 외관만 만든 계약은 통정허위표시로 무효여서 대항력을 줄 수 없다고 했습니다. 경매 매수인이나 새 소유자는 이런 사람에게 집을 비우라고 청구할 수 있습니다.
• 임대인도 짜고 한 계약이면 어떤 책임이 있나요?
  민사상으로는 계약이 무효가 되어 임대인과 가장임차인 사이 약정도 효력이 없습니다. 경매를 방해하거나 채권자를 해치려고 허위 임대차를 꾸몄다면 형사 문제가 생길 수 있으므로 근저당권자는 배당이의와 별도로 고소 여부를 검토합니다. 먼저 배당이의 기한부터 지킵니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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