주택 임대차

빌려준 돈을 받으려고 채무자 집에 전입만 해 두면 경매에서 먼저 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 빌려준 돈을 담보하려고 채무자 집을 임차한 형식만 갖추고 실제로 살지 않았다면 경매에서 임차인으로 우선변제를 받을 수 없습니다. 대법원은 주거로 쓸 목적 없이 기존 채권을 보증금으로 돌린 임대차를 통정허위표시로 무효라고 보고 대항력을 인정하지 않습니다. 지금은 대여금을 증명할 차용증과 이체 내역부터 확인하고, 담보 설정이나 가압류를 따로 검토하십시오.

현관 비밀번호를 받아 두고 전입신고를 했다고 해서 빌려준 돈이 보증금으로 바뀌는 것은 아니므로, 이사까지 가서 살 필요도 없고 그렇게 해도 결론은 같습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 5월 지인에게 1억원을 빌려주면서 돈을 떼일까 걱정돼 지인 소유 아파트를 보증금 1억원에 임차한다는 계약서를 따로 썼습니다. 현관 비밀번호를 받고 전입신고까지 했지만 실제로는 자기 집에서 계속 살았습니다. 2026년 은행이 근저당권에 기해 그 아파트 경매를 신청하자 B씨는 임차인으로 먼저 배당받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

돈을 빌려주고 채무자 집에 전입해 두면 대항력이 생기나요?

생기지 않습니다. 임대차는 임차인이 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용입니다. 채권자가 대항력을 얻어 기존 채권을 먼저 돌려받으려고 기존 채권을 보증금으로 삼아 주택 인도와 주민등록을 마친 외관만 만들었다면, 그 계약은 주택임대차계약으로는 통정허위표시에 해당해 무효이고 대항력도 인정되지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주거용 건물 임대차에 민법의 특례를 두어 국민의 주거생활 안정을 보장하려는 법입니다. 인도와 전입이라는 형식 요건을 갖췄더라도 실제로 살 목적이 없었다면 이 법이 보호하는 임대차로 보지 않습니다. 원안이 인용한 서울고등법원 1984년 판결과 같은 결론을 대법원이 이후 여러 차례 확인했습니다.

실제로 들어가 살았다면 소액임차인으로 최우선변제를 받나요?

그것만으로는 받지 못합니다. 대법원은 채권자가 채무자와 임대차계약을 맺고 전입신고를 한 뒤 그 집에 거주했더라도, 계약의 주된 목적이 집을 쓰는 데 있지 않고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 데 있었다면 소액임차인으로 보호할 수 없다고 보았습니다. 기존 채권 관계, 보증금 액수가 소액임차인 기준에 딱 맞춰졌는지, 보증금이 실제로 오갔는지, 가압류 시점 등을 함께 봅니다.

반대로 돈을 빌려준 사이라도 보증금을 실제로 내고 살 집으로 빌려 이사했다면 진정한 임대차로 인정될 여지가 있습니다. 이때는 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생기고 확정일자를 갖추면 우선변제권도 생깁니다.

빌려준 돈은 경매에서 어떻게 받아야 하나요?

일반 채권자로서 절차를 밟아야 합니다. 판결이나 공정증서 같은 집행권원이 있으면 배당요구를 할 수 있고, 아직 없다면 경매개시결정 등기 전에 가압류를 해 두어야 배당에 참여할 수 있습니다. 순위는 저당권 같은 담보권자보다 뒤지므로 회수 금액은 매각대금과 선순위 채권액에 달려 있습니다.

앞으로 돈을 빌려주면서 집을 담보로 잡고 싶다면 임대차 형식을 빌리지 말고 근저당권을 설정하는 방식이 정상적인 길입니다.

담보목적 임차 대응 순서

• 대여 사실 정리 - 차용증, 이체 내역, 이자 지급 기록을 모읍니다. 임대차가 무효가 되어도 대여금 채권은 남습니다.
• 임대차 외관 점검 - 보증금이 실제로 오갔는지, 실제 거주했는지 확인합니다. 진정한 임대차인지 여기서 갈립니다.
• 집행권원 확보 - 지급명령이나 대여금 소송으로 판결을 받습니다. 배당요구와 강제집행의 출발점이 됩니다.
• 가압류 신청 - 경매 전이거나 경매개시결정 등기 전이라면 채무자 부동산을 가압류합니다. 배당에 참여할 자격이 생깁니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 다른 가장임차인이 먼저 배당받는지 봅니다. 있으면 배당기일에 이의하고 배당이의 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제로 보증금을 일부 내고 살았거나 대여금과 보증금이 섞여 있는 경우에는 계약서·이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대여금 회수를 위한 가압류와 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보 목적 임대차 계약서는 전부 무효인가요?
  주택임대차계약으로는 무효입니다. 대법원은 실제 주거로 쓸 목적 없이 기존 채권을 보증금으로 삼아 외관만 만든 임대차를 통정허위표시로 보았습니다. 다만 대여금 채권 자체는 그대로 남으므로 채무자에게 돈을 갚으라고 청구할 수 있습니다.
• 보증금을 소액임차인 기준에 맞추면 최우선변제를 받나요?
  받기 어렵습니다. 대법원은 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 것이 주된 목적이면 실제 거주했더라도 소액임차인으로 보호하지 않는다고 보았습니다. 보증금을 기준선에 맞춘 사정은 오히려 불리한 사정으로 평가됩니다.
• 가장임차인이 먼저 배당받으면 어떻게 다투나요?
  배당기일에 이의하고 배당이의 소송을 냅니다. 우선변제 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 배당기일이 지나 배당이 끝났다면 부당이득반환청구를 검토합니다.
• 가압류는 언제까지 해야 배당받을 수 있나요?
  경매개시결정 등기 전에 가압류를 해 두면 따로 배당요구를 하지 않아도 배당에 참여합니다. 개시결정 등기 뒤에 가압류했다면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 경매 사건번호가 나왔다면 종기 날짜를 먼저 확인하십시오.
• 돈을 빌려준 사람이 실제로 세 들어 살면 보호받나요?
  진정한 임대차라면 보호받을 수 있습니다. 보증금을 따로 실제로 내고 살 집으로 빌려 이사했다면 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 대여금과 보증금을 상계한 형식이면 담보 목적인지 다시 따지게 됩니다.
• 채무자 집을 담보로 잡는 정상적인 방법은 무엇인가요?
  근저당권 설정입니다. 차용증과 함께 채무자 소유 부동산에 근저당권을 등기하면 등기 순위에 따라 경매에서 우선변제를 받습니다. 임대차 형식을 빌리는 방법은 무효 판단과 형사 문제까지 번질 수 있어 피하는 편이 안전합니다.

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