주택 임대차
빌려준 돈을 보증금으로 바꿔 채무자 집에 입주했는데 새 집주인에게 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신
경우에 따라 다르며, 임대차의 주된 목적이 실제 거주가 아니라 대항력 있는 임차인으로 보호받아 빌려준 돈을 먼저 회수하려는 데 있었다면 대항력이 부정됩니다. 대법원 2007다55088 판결은 부모의 대여금을 보증금으로 돌린 임대차에서 이 점을 더 심리하라고 했고, 대법원 2001다47535 판결은 전환 사실만으로 대항력을 부정할 수는 없다고 보았습니다. 지금은 집 시세와 보증금 액수, 실제 거주 기간을 보여 줄 자료를 모아 두십시오.
보증금을 실제로 주고받은 방식(대여금 상계인지 현금 지급인지), 집 시세, 입주 뒤 실제로 산 기간을 보여 주는 관리비·공과금 내역을 모아 두십시오. 대항력 인정 여부는 이 자료로 판단됩니다.
빌려준 돈을 보증금으로 돌렸다는 사실 하나로 곧바로 임차인 보호가 사라지는 것은 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
E씨의 아버지는 지인에게 2억원을 빌려주었다가 받지 못하자, 2024. 6. 그중 9천만원을 보증금으로 돌리기로 하고 E씨 명의로 지인 소유 소형 빌라(시세 약 1억원)에 임대차계약을 맺었습니다. E씨는 입주해 전입신고를 했습니다. 2026. 2. 그 빌라가 다른 사람에게 팔리자, E씨는 새 소유자에게 보증금 9천만원을 돌려받을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
빌려준 돈을 보증금으로 바꾼 임대차도 대항력이 있나요?
원칙적으로 있습니다. 대항력은 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록으로 결정되므로, 기존 채권을 보증금으로 전환해 계약했다는 사정만으로 대항력을 부정할 수는 없습니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결이 이렇게 판단했습니다. 계약이 통정허위표시로 무효인 경우처럼 특별한 사정이 있을 때만 달라집니다.
대항력이 인정되면 새 소유자는 임대인 지위를 승계하므로 만기에 보증금을 돌려줄 의무를 집니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제4항이 이 승계를 정합니다.
채권 회수가 주된 목적이면 왜 보호받지 못하나요?
주택임대차보호법은 주거생활 안정을 위한 사회보장적 특례이기 때문입니다. 채권자가 채무자 집에 임대차계약을 맺고 전입해 형식은 갖췄더라도, 실제 목적이 거주가 아니라 대항력 있는 임차인으로 보호받아 다른 채권자보다 먼저 돈을 회수하려는 데 있었다면 대항력을 줄 수 없습니다. 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결은 부모의 대여금을 보증금으로 대체한 사안에서 이 목적을 더 심리하라며 원심을 파기했습니다.
| 사정 | 대항력 인정 쪽 | 대항력 부정 쪽 |
|---|---|---|
| 보증금과 시세 | 시세보다 낮음 | 시세에 육박 |
| 지급 방식 | 현금 지급 | 대여금 상계만 |
| 실제 거주 | 계속 생활 | 형식적 전입 |
| 계약 시점 | 통상 거래 | 채무자 자금난·가압류 직후 |
- 보증금과 시세
- 대항력 인정 쪽: 시세보다 낮음
- 대항력 부정 쪽: 시세에 육박
- 지급 방식
- 대항력 인정 쪽: 현금 지급
- 대항력 부정 쪽: 대여금 상계만
- 실제 거주
- 대항력 인정 쪽: 계속 생활
- 대항력 부정 쪽: 형식적 전입
- 계약 시점
- 대항력 인정 쪽: 통상 거래
- 대항력 부정 쪽: 채무자 자금난·가압류 직후
출처 - 대법원 2007다55088 판결, 대법원 2001다47535 판결
판단 자료는 보증금과 집 시세의 비율, 대여 경위, 입주 시점과 채무자의 재정 상태, 실제 거주 여부입니다. E씨처럼 시세에 가까운 보증금을 대여금으로 채우고 입주했다면 채권 회수 목적이 의심받기 쉽습니다. 반대로 E씨가 그 집에서 계속 생활해 왔다는 자료가 충분하면 거주 목적을 다툴 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제도 같은 기준인가요?
같은 취지입니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 실제 보증금을 주지 않고 소액임차인 기준에 맞춰 계약해 입주한 채권자를 소액임차인으로 보호할 수 없다고 보았습니다. 최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게 주는 특례라서, 채권 회수 수단으로 쓰면 보호 대상에서 빠집니다.
채권 회수형 임대차 대응 순서
- 보증금 지급 방식 확인 - 현금 지급인지 대여금 상계인지, 상계 합의서가 있는지 확인합니다. 전환 사실 자체는 대항력을 없애지 않습니다.
- 시세·보증금 비교 - 계약 당시 집 시세와 보증금 비율을 확인합니다. 시세에 육박하면 회수 목적이 의심받습니다.
- 거주 사실 입증 - 관리비·공과금 납부, 택배 수령, 출퇴근 기록으로 실제 거주를 보여 줍니다. 거주 목적을 다투는 핵심 자료입니다.
- 새 소유자에 통지 - 대항력 있는 임차인이라는 사실과 만기, 보증금을 새 소유자에게 알립니다. 반환 의무 승계를 확정하는 출발점입니다.
- 원채무자 청구 병행 - 대항력이 부정될 경우에 대비해 원래 채무자에게 대여금·보증금 반환 청구와 가압류를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서가 형식만 갖춘 가장 계약이었거나 채무자에게 이미 경매·가압류가 진행 중이었다면 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환·명도 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
돈을 떼일 위기에 몰린 채권자가 「채무자 집에 세입자로 들어가면 보증금으로 먼저 받을 수 있다」는 조언을 듣고 계약을 맺는 경우가 있습니다. 법원은 형식보다 목적을 봅니다. 전입과 입주를 갖췄어도 목적이 채권 회수라면 대항력과 최우선변제가 모두 부정될 수 있습니다.
그래서 계약 당시의 사정을 보여 주는 기록이 결론을 가릅니다. 대여 시점과 금액, 보증금 전환 합의서의 날짜, 채무자에게 이미 다른 채권자의 가압류가 들어와 있었는지가 모두 드러납니다. 실제로 살았다는 관리비 내역과 생활 기록이 없으면 거주 목적을 주장하기 어렵습니다.
이 기록은 새 소유자와의 소송이나 경매 배당이의 소송에서 그대로 쓰입니다. 다른 채권자나 매수인은 계약 경위를 문제 삼아 대항력을 다투고, 임차인은 거주 기록으로 방어합니다. 대항력이 부정되면 남는 것은 원래 채무자에 대한 일반 채권뿐이어서 회수 가능성이 크게 떨어집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 대항력 요건을 둘러싼 보증금 반환·배당 분쟁을 수행해 왔으며, 보증금 지급 경위와 실제 거주 자료를 먼저 확보해 임대차의 주된 목적을 입증하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·대여금 상계 합의서·관리비와 공과금 납부 내역을 준비해 주시면, 대항력이 부정될 위험, 새 소유자에 대한 반환 청구 가능성, 원채무자 상대 보전 조치를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결
- 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결
- 주택임대차보호법 제3조 제1항
- 주택임대차보호법 제3조 제4항
- 주택임대차보호법 제1조
- 주택임대차보호법 제8조 제1항
- 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성