경매 낙찰

임차인이 아닌 제3자 이름으로 한 전세권등기, 경매에서 무효가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 임대인·임차인·제3자 세 사람의 합의로 보증금 반환을 담보하려고 제3자 명의로 한 전세권설정등기는 유효하므로 경매에서 무효가 되지 않습니다. 전세권도 다른 담보권처럼 합의가 있으면 전세권자 명의를 제3자로 할 수 있기 때문입니다. 지금은 세 사람의 합의를 보여 주는 특약이나 문자를 모으십시오.

전세권자 명의가 실제 임차인이 아니라는 이유만으로 전세권이 무효라고 걱정할 필요는 없습니다. 세 사람의 합의가 있었다면 제3자 명의 전세권설정등기도 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 6월 임대인과 보증금 2억 5,000만원으로 상가 건물 2층을 임차하면서, 보증금 일부를 빌려준 형을 전세권자로 하는 전세권설정등기를 세 사람 합의로 마쳤습니다. 임대인은 2024년 1월 은행에서 대출을 받으며 근저당권을 설정했고, 이자를 못 내자 은행이 2026년 3월 경매를 신청했습니다. 은행은 전세권이 실제 임차인 명의가 아니어서 무효라고 주장했고, A씨는 전세권이 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 아닌 제3자 명의 전세권설정등기도 유효한가요?

네, 임대차보증금 반환채권을 담보하려고 임대인·임차인·제3자 사이의 합의에 따라 제3자 명의로 마친 전세권설정등기는 유효합니다. 전세권도 다른 담보권처럼 전세권자, 전세권설정자, 제3자 사이에 합의가 있으면 전세권자 명의를 제3자로 할 수 있기 때문입니다.

전세권자는 전세금을 지급하고 남의 부동산을 점유해 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 다른 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제303조 제1항도 원안 당시와 같습니다. 그래서 유효한 전세권이 근저당권보다 먼저 등기됐다면 은행은 순위에서 뒤집니다.

먼저 등기된 전세권은 경매에서 어떻게 되나요?

저당권이나 압류·가압류보다 먼저 등기된 최선순위 전세권은 경매로 매각돼도 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하고 그 순위에 따라 배당을 받습니다. 그래서 전세권 명의자는 전세금을 돌려받을지, 전세권을 매수인에게 넘길지를 배당요구 종기 전에 정해야 합니다.

반대로 전세권 명의자가 배당요구를 하지 않으면 전세권은 매수인에게 넘어가고, 매수인이 전세기간이 끝난 뒤 전세금을 돌려줘야 합니다. 매각 예상가가 낮아 배당으로 전세금을 다 받기 어렵다면 인수로 두는 편이 나을 수 있어, 감정평가액과 선순위 채권을 함께 계산해 봅니다.

배당요구를 하려면 첫 매각기일 이전으로 정해지는 배당요구 종기까지 해야 합니다. 종기가 지난 뒤에는 배당요구를 할 수 없고, 매수인 인수로 부담이 바뀌는 배당요구는 종기 뒤에 철회할 수도 없습니다.

제3자 명의 전세권 방어 순서

• 합의 자료 확보 - 전세권을 제3자 명의로 하기로 한 임대인·임차인·제3자의 합의서나 특약, 문자를 모읍니다. 유효성의 핵심 증거입니다.
• 등기 순위 확인 - 전세권설정등기 접수일과 근저당권·압류 등기일을 비교합니다. 최선순위인지가 인수 여부를 정합니다.
• 보증금 흐름 정리 - 임차인이 낸 보증금과 전세금 액수, 제3자 명의로 한 이유를 정리합니다. 담보 목적임을 설명하는 자료가 됩니다.
• 배당요구 여부 결정 - 배당요구 종기 전에 배당요구를 할지 인수로 둘지 정합니다. 종기 뒤에는 바꿀 수 없습니다.
• 배당이의 대응 - 은행이 배당표에 이의하면 배당이의 소송에서 합의 자료로 유효성을 증명합니다. 제소 기한도 함께 챙깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권을 제3자 명의로 한 목적이 임차인의 채권자를 피하기 위한 것이었거나 실제 보증금 지급이 없었다면 계약서와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권·임대차보증금을 둘러싼 경매 배당 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권자 명의를 제3자로 해도 되나요?
  됩니다. 대법원 2005. 5. 26. 선고 2003다12311 판결은 전세권자와 전세권설정자, 제3자 사이에 합의가 있으면 전세권자 명의를 제3자로 할 수 있고, 임대차보증금 반환채권을 담보하려고 세 사람의 합의로 제3자 명의로 한 전세권설정등기는 유효하다고 보았습니다.
• 전세권이 있으면 무엇을 보호받나요?
  전세권자는 전세금을 지급하고 부동산을 점유해 용도에 따라 사용·수익하고, 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자와 다른 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있습니다. 전세금 반환이 늦어지면 전세권자는 직접 경매를 청구할 수도 있습니다.
• 먼저 등기된 전세권은 경매로 사라지나요?
  사라지지 않습니다. 저당권이나 압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위 전세권은 매수인이 인수합니다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하고 배당을 받습니다. 어느 쪽이 유리한지는 매각 예상가와 전세금 액수를 비교해 정합니다.
• 배당요구는 언제까지 해야 하나요?
  법원이 정한 배당요구 종기까지 해야 합니다. 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 뒤 첫 매각기일 이전으로 정해지고, 최선순위 전세권자에게는 따로 고지됩니다. 종기가 지나면 배당요구를 할 수 없습니다.
• 은행이 전세권이 무효라며 배당에 이의하면요?
  은행이 배당기일에 이의하고 배당이의 소송을 내면, 전세권 명의자는 세 사람의 합의와 보증금 지급 사실을 증명해 유효성을 다툽니다. 합의가 증명되면 먼저 등기된 전세권이 근저당권보다 앞서 배당받습니다.
• 합의 없이 제3자 명의로 하면 어떻게 되나요?
  임대인 등 세 사람의 합의가 없었다면 제3자 명의 전세권은 효력을 다툴 여지가 커집니다. 또 전세권을 제3자 명의로 한 목적이 임차인의 채권자를 피하려는 것이었다면 통정허위표시로 무효라는 주장이 나올 수 있습니다. 다만 그 무효도 선의의 제3자에게는 주장하지 못합니다.

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