공사·하자

공사대금 대신 받은 전세권도 경매에서 전세권으로 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공사대금을 담보하려고 설정받은 전세권도 전세금을 실제로 주고받지 않았다는 이유만으로 무효가 되지는 않습니다. 대법원 2008다67217 판결은 기존 공사대금채권으로 전세금 지급을 갈음할 수 있고, 목적물을 바로 넘겨받지 않았어도 사용·수익을 완전히 배제한 것이 아니면 전세권 효력이 있다고 보았습니다. 지금은 전세권설정계약서와 공사대금 정산 자료를 함께 확인하십시오.

전세권을 설정받을 때 전세금을 새로 송금하지 않았다고 걱정할 필요는 없습니다. 받지 못한 공사대금이 전세금 역할을 합니다.

이런 상담이 많습니다

건설업자 A씨는 2024년 B씨 소유 땅에 다세대주택 신축공사를 마쳤지만 공사대금 중 2억원을 받지 못했습니다. B씨는 잔금 대신 한 세대에 전세금 2억원의 전세권을 설정해 주었고, A씨는 2025년 그 세대를 보증금 1억원에 세 놓아 일부를 회수했습니다. 2026년 B씨의 다른 채권자가 이 세대에 경매를 신청하자, 후순위 채권자는 A씨가 전세금을 낸 적이 없으니 가짜 전세권이라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세금을 실제로 주지 않아도 전세권이 성립하나요?

성립할 수 있습니다. 전세금 지급은 전세권 성립 요소이지만 반드시 현금으로 주고받아야 하는 것은 아니고, 기존 채권으로 갈음할 수 있습니다. 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다67217 판결은 공사대금채권을 전세금으로 삼은 전세권의 효력을 인정했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 전세권자가 전세금을 지급하고 부동산을 점유해 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정합니다. 담보 목적이 섞여 있어도 이 우선변제권은 그대로 인정됩니다.

전세권을 받고 곧바로 입주하지 않았어도 괜찮나요?

괜찮습니다. 목적물 인도는 전세권 성립요건이 아닙니다. 주로 채권담보 목적으로 설정하고 설정과 동시에 인도받지 않았더라도, 장차 전세권자가 사용·수익하는 것을 완전히 배제한 것이 아니라면 효력을 부정할 수 없습니다. 이 사례처럼 전세권자가 그 집을 다른 사람에게 임대해 수익을 얻었다면 사용·수익을 한 것입니다.

전세권자는 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권 존속기간 안에서 목적물을 다른 사람에게 임대할 수 있습니다. 임대 사실이 오히려 전세권이 실제로 작동했다는 자료가 됩니다.

경매에서 전세금은 어떻게 받나요?

전세권자는 등기 순위에 따라 매각대금에서 전세금을 우선변제받습니다. 전세권보다 늦게 설정된 근저당이나 가압류보다 앞섭니다. 존속기간이 끝났는데 전세금을 돌려받지 못했다면 전세권자 스스로 경매를 신청할 수도 있습니다.

다만 공사대금을 전부 받았는지는 정산해 둬야 합니다. 이 사례처럼 세를 놓아 공사대금 일부를 이미 회수했다면 그만큼 전세금 반환채권도 줄어든다는 다툼이 생길 수 있으므로, 공사대금 잔액과 회수액을 장부로 맞춰 두어야 합니다.

자금을 빌리려고 꾸민 전세권은 어떻게 되나요?

무효가 될 수 있습니다. 실제로는 전세계약을 맺지 않았는데 금융기관 대출을 받으려고 임대인과 임차인이 합의해 전세권 등기만 해 둔 경우, 그 설정계약은 통정허위표시로 무효가 될 수 있습니다. 공사대금 담보 전세권과는 채권이 실제로 있느냐에서 갈립니다.

공사대금 담보 전세권 대응 순서

• 배당요구 종기 확인 - 경매법원의 배당요구 종기 공고를 확인합니다. 종기 뒤에 낸 배당요구는 반영되지 않습니다.
• 권리신고·배당요구 - 전세권자로서 권리신고와 배당요구를 합니다. 전세권설정계약서와 등기사항증명서를 붙입니다.
• 공사대금 정산표 작성 - 도급계약서, 기성금 수령 내역, 세를 놓아 회수한 금액을 표로 만듭니다. 전세금으로 인정될 금액의 근거입니다.
• 사용·수익 자료 준비 - 임대차계약서와 차임 수령 내역을 모읍니다. 사용·수익을 배제하지 않았다는 증거입니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 전세금 순위와 금액이 맞는지 봅니다. 틀렸으면 그 자리에서 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권 설정 당시 다른 채권자를 해하려는 사정이 있었거나 공사대금 자체에 다툼이 있으면 도급계약서와 정산 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 회수를 위한 담보권 실행과 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보 목적 전세권도 우선변제를 받나요?
  받습니다. 전세권은 용익물권과 담보물권의 성격을 함께 가지므로, 주로 담보 목적으로 설정했더라도 사용·수익을 완전히 배제한 것이 아니면 효력이 인정됩니다. 경매에서 등기 순위에 따라 전세금을 우선변제받습니다.
• 전세권 존속기간이 끝나면 직접 경매를 신청할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 목적물 경매를 청구할 수 있습니다. 판결 없이 전세권 등기로 담보권 실행 경매를 신청하되, 목적물 인도 등 동시이행 관계를 함께 정리해야 합니다.
• 전세권이 설정된 집을 남에게 세 줘도 되나요?
  설정계약에서 금지하지 않았다면 됩니다. 전세권자는 존속기간 안에서 목적물을 다른 사람에게 임대하거나 전전세할 수 있습니다. 임대로 얻은 보증금·차임은 공사대금 회수액 산정에 영향을 줄 수 있습니다.
• 후순위 채권자가 가장 전세권이라고 하면요?
  공사대금채권이 실제로 있었다는 자료로 반박합니다. 대출을 받으려고 실제 계약 없이 등기만 한 전세권은 통정허위표시로 무효가 될 수 있지만, 실제 공사대금채권을 담보한 전세권은 이와 다릅니다. 도급계약서와 미지급 내역이 핵심 증거입니다.
• 배당요구는 꼭 해야 하나요?
  해 두는 것이 안전합니다. 경매개시결정 등기 전에 등기된 전세권은 배당요구 없이도 일정한 경우 배당에 참가하지만, 존속기간·인수 여부에 따라 달라집니다. 배당요구 종기 안에 권리신고와 함께 내면 순위 반영이 분명해집니다.
• 공사대금 일부를 이미 회수했으면 전세금이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 전세금이 공사대금채권으로 갈음된 것이라면, 세를 놓아 회수한 금액만큼 남은 공사대금이 줄었는지가 다툼이 됩니다. 설정 당시 약정 내용과 회수액을 정산표로 정리해 두어야 합니다.

비슷한 상황

• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성