주택 임대차

빌려준 돈을 받으려고 채무자 집에 세 들었는데 소액임차인으로 보호되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 채무자 집에 세 든 주된 목적이 빌려준 돈을 선순위 담보권자보다 먼저 회수하려는 것이라면 전입하고 실제로 살았더라도 소액임차인으로 보호받지 못합니다. 대법원은 소액임차인 최우선변제가 주거 안정을 위한 예외 규정이라는 이유로 채권 회수 목적의 임대차를 제외합니다. 지금은 대여금 차용증과 송금 내역을 챙기고 경매 중이면 가압류부터 검토하십시오.

전입신고와 거주 사실만 갖췄다고 소액임차인 보호가 따라오지는 않습니다. 반대로 소액임차인이 안 돼도 대여금 채권은 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2023. 5. 지인에게 3천만원을 빌려주었는데, 지인이 갚지 못하자 2024. 9. 지인 소유 아파트의 방 한 칸을 보증금 3천만원에 빌리는 계약서를 쓰고 대여금으로 보증금을 대신했습니다. J씨는 곧바로 전입해 그 방에 살았습니다. 2026. 3. 아파트가 경매에 넘어가자 근저당권자인 은행은 J씨가 돈을 받으려고 들어온 임차인이라며 최우선변제에 이의를 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

돈을 받으려고 채무자 집에 세 들면 소액임차인이 되나요?

되지 않습니다. 채권자가 채무자 소유 주택에 관해 채무자와 임대차계약을 맺고 전입신고를 마친 뒤 실제로 살았더라도, 계약의 주된 목적이 집을 쓰려는 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 것이라면 소액임차인으로 보호하지 않습니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결이 이 기준을 확인했습니다.

소액임차인 최우선변제는 적은 보증금이 임차인에게 큰 재산이라는 사회보장적 고려에서 다른 담보권자보다 앞세운 예외 규정입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 국민 주거생활의 안정을 목적으로 내세우고 있어, 이 목적과 맞지 않는 계약은 보호 대상에서 빠집니다.

채권 회수 목적인지는 어떻게 판단하나요?

보증금을 실제로 냈는지, 기존 대여금으로 보증금을 대신했는지, 계약 시점이 채무자의 재정 악화나 경매 직전인지, 보증금과 월세가 시세와 맞는지, 방 한 칸처럼 이례적인 범위인지를 함께 봅니다. 이 사례처럼 보증금을 따로 내지 않고 빌려준 돈으로 갈음했다면 채권 회수 목적으로 볼 사정이 강합니다.

반대로 채권자라도 실제로 살 집이 필요해 시세에 맞는 보증금을 새로 내고 들어갔다면, 기존 채권 관계만으로 보호를 부정하지는 않습니다. 결국 계약 경위와 돈의 흐름을 보고 판단합니다.

소액임차인으로 인정되지 않으면 빌려준 돈은 어떻게 받나요?

대여금 채권은 그대로 남으므로 일반 채권자로서 받아야 합니다. 차용증이나 이체 내역으로 대여금 청구 소송을 하거나 지급명령을 신청해 집행권원을 얻고, 경매가 진행 중이면 배당요구의 종기 전에 가압류를 해 두면 배당에 참가할 수 있습니다. 다만 선순위 근저당권자보다 뒤에서 채권액 비율로 나눠 받게 됩니다.

채권 회수 목적 임대차 대응 순서

• 계약 경위 정리 - 대여 시점, 임대차계약 시점, 보증금 지급 방식을 날짜순으로 적습니다. 채권 회수 목적인지 판단하는 핵심 자료입니다.
• 실거주 증빙 - 전입 이후 공과금·관리비 내역과 짐을 옮긴 기록을 모읍니다. 실제로 쓰려는 계약이었다는 반대 사정이 됩니다.
• 대여금 증빙 - 차용증과 송금 내역을 확보합니다. 소액임차인이 안 돼도 대여금 청구의 근거가 됩니다.
• 가압류·배당요구 - 경매 중이면 종기 전에 가압류하고 배당요구를 합니다. 일반 채권자로서 배당을 받을 길입니다.
• 배당이의 대응 - 근저당권자가 소액임차인 지위를 다투면 배당기일에 의견을 밝히고 소송 여부를 정합니다. 결론이 불리할 때를 대비해 대여금 소송을 함께 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대여 이전부터 그 집에 살고 있었거나 보증금 일부를 새로 낸 경우에는 계약서와 계좌 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입하고 실제로 살았는데도 안 되나요?
  안 될 수 있습니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결은 전입신고를 마치고 거주했더라도 계약의 주된 목적이 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 것이면 소액임차인으로 보호할 수 없다고 보았습니다.
• 보증금을 대여금으로 갈음하면 어떻게 되나요?
  보증금을 새로 내지 않고 빌려준 돈으로 대신한 사정은 채권 회수 목적을 보여 주는 강한 사정입니다. 다만 그것만으로 자동으로 부정되는 것은 아니고, 계약 시점과 시세, 실제 거주 필요를 함께 봅니다.
• 소액임차인이 안 되면 대항력도 없나요?
  대항력도 같은 기준으로 부정될 수 있습니다. 판례는 채권 회수가 주된 목적인 임대차에는 대항력도 부여하지 않으므로, 경매 매수인에게 보증금 인수를 주장하기도 어렵습니다. 이 경우 대여금 채권으로 따로 회수해야 합니다.
• 그럼 빌려준 돈은 받을 수 없나요?
  대여금 채권은 그대로 남습니다. 차용증과 송금 내역으로 대여금 청구 소송이나 지급명령을 신청해 집행권원을 얻고, 채무자 재산에 강제집행을 할 수 있습니다. 경매가 진행 중이면 가압류로 배당에 참가합니다.
• 경매 중이면 배당요구는 어떻게 하나요?
  집행력 있는 정본을 가진 채권자나 경매개시결정 등기 뒤에 가압류를 한 채권자가 배당요구를 할 수 있습니다. 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지므로 공고된 종기를 확인해 그 전에 신청해야 합니다.
• 가족 사이 임대차도 같은 기준인가요?
  같은 기준입니다. 가족이나 지인 사이 임대차는 실제 보증금 지급과 거주 목적이 더 엄격하게 따져집니다. 보증금 이체 기록, 시세에 맞는 조건, 실제 거주 필요를 보여 주는 자료가 있어야 보호받을 가능성이 생깁니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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