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측량 뒤 매수 범위 밖 땅은 시효 주장 못 한다는 특약, 효력 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 점유취득시효가 완성되기 전에 그 이익을 미리 포기하는 특약은 효력이 없다고 보아야 합니다. 민법은 소멸시효의 이익을 미리 포기하지 못한다고 정하고 있고, 취득시효에도 같은 취지가 적용된다고 봅니다. 지금은 특약 문구와 측량으로 드러난 부분의 면적·위치부터 확인해 두십시오.

특약에 서명했다는 사실만으로 그 부분에 대한 시효취득 주장이 영영 막히는 것은 아니므로, 서명했다고 미리 포기하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 매도인에게서 밭과 임야 3필지를 한꺼번에 샀습니다. 계약서에는 「측량 결과 매수 목적물이 아닌 부분이 있으면 그 부분은 취득시효를 주장하지 않는다」는 특약이 들어갔습니다. 2025년 가을 측량을 해 보니 A씨가 넘겨받아 담장 안에 둔 땅 가운데 약 60㎡가 매도인의 다른 필지였습니다. 매도인은 특약을 들며 담장을 옮기라고 했고, A씨는 이 특약 때문에 앞으로도 아무 주장을 할 수 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효가 완성되기 전에 포기하겠다는 특약은 왜 효력이 없나요?

시효가 완성되기 전에 그 이익을 미리 포기하는 약정은 효력이 없다고 보는 것이 원칙입니다. 민법 제184조 제1항은 소멸시효의 이익을 미리 포기하지 못한다고 정합니다. 점유취득시효에는 같은 문구의 조항이 없지만, 시효 제도가 당사자의 약정으로 흔들리지 않게 하려는 취지는 같으므로 취득시효도 완성 전에는 미리 포기할 수 없다고 봅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 부분을 따로 바꾸지 않았습니다.

매매계약을 맺을 때에는 매수인이 매도인보다 약한 위치에 있는 경우가 많습니다. 이때 「앞으로 시효를 주장하지 않는다」는 문구를 받아 두면 20년 뒤의 권리를 미리 빼앗는 결과가 됩니다. 이런 약정을 유효로 보면 시효 제도가 계약서 문구 하나로 무력해지기 때문에 효력을 인정하지 않는 것입니다.

특약이 무효면 그 땅은 자동으로 제 것이 되나요?

아닙니다. 특약이 무효라는 것은 시효취득을 주장할 길이 열려 있다는 뜻일 뿐이고, 실제로 소유권을 얻으려면 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 뒤 등기까지 마쳐야 합니다.

측량으로 경계를 알게 된 뒤의 사정도 따져야 합니다. 매수인이 착오로 이웃 땅 일부를 산 땅에 속한다고 믿고 넘겨받아 점유했다면 자주점유로 봅니다. 반대로 넘겨받은 면적이 등기부상 면적을 상당히 넘으면 계약 당사자들이 그 사실을 알았다고 보아 초과 부분은 타주점유가 될 수 있습니다. 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다5866, 5873 판결이 이 두 기준을 함께 밝혔습니다.

시효가 완성된 뒤에 포기하는 것은 유효한가요?

유효합니다. 제184조 제1항이 막는 것은 「미리」 하는 포기이므로, 20년이 지나 시효가 완성된 뒤 점유자가 스스로 그 이익을 버리는 것은 가능합니다. 시효 완성 뒤 매도인과 새로 합의서를 쓰거나 「그 땅은 당신 것」이라는 취지의 문서를 건네면 포기로 해석될 수 있으니, 서명 전에 문구를 확인해야 합니다.

취득시효 포기 특약 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 매매계약서에서 포기 대상이 된 땅의 범위와 표현을 옮겨 적습니다. 완성 전 포기인지 완성 후 포기인지가 여기서 갈립니다.
• 측량 결과 정리 - 매수 범위 밖으로 나온 부분의 면적과 위치를 지적도에 표시합니다. 등기부상 면적과 차이가 크면 타주점유 다툼이 생깁니다.
• 점유 시작 경위 기록 - 담장·창고를 언제 누가 설치했는지 사진과 공사 영수증으로 남깁니다. 자주점유 여부를 판단하는 자료가 됩니다.
• 기간 계산 - 점유를 시작한 날부터 20년이 되는 날을 계산합니다. 아직 20년이 안 됐다면 그 사이 매도인이 소송을 내는지 지켜봐야 합니다.
• 새 문서 서명 보류 - 시효 완성 뒤 매도인이 내미는 합의서는 포기로 읽힐 수 있습니다. 문구를 검토한 뒤 서명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 위약금이나 원상회복 약정이 따로 붙어 있거나 매도인이 이미 제3자에게 땅을 넘긴 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경계와 점유취득시효를 둘러싼 소유권이전등기·건물철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효 완성 전 포기 특약은 무조건 무효인가요?
  원칙적으로 효력이 없다고 봅니다. 민법 제184조 제1항은 소멸시효의 이익을 미리 포기하지 못한다고 정하고, 취득시효에도 같은 취지가 적용된다고 봅니다. 다만 특약과 함께 그 땅을 임차하거나 사용 승낙을 받는 약정을 했다면 점유의 성질이 달라질 수 있어 계약 전체를 봐야 합니다.
• 시효 완성 뒤에 합의서를 쓰면 어떻게 되나요?
  시효 완성 뒤의 포기는 유효합니다. 제184조 제1항이 막는 것은 미리 하는 포기뿐이므로, 20년이 지난 뒤 점유자가 그 땅의 소유권을 인정하는 합의서에 서명하면 시효이익을 포기한 것으로 해석될 수 있습니다. 서명 전에 문구가 포기로 읽히는지 확인하십시오.
• 특약 문구가 있으면 자주점유가 부정되나요?
  특약만으로 곧바로 부정되지는 않습니다. 자주점유 여부는 점유를 시작한 권원의 성질과 모든 사정을 보고 외형적·객관적으로 판단합니다. 다만 특약이 그 부분을 사지 않았다는 사실을 양쪽이 알았다는 증거로 쓰이면 타주점유로 판단될 여지가 커집니다.
• 산 땅보다 훨씬 넓게 넘겨받았으면 어떻게 되나요?
  초과 면적이 상당하면 그 부분은 타주점유로 볼 가능성이 큽니다. 대법원은 매매 대상 대지의 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하면 당사자들이 그 사실을 알았다고 보아, 매도인이 소유권을 넘겨주기로 약정하는 등 특별한 사정이 없으면 점용권의 매매로 봅니다.
• 점유취득시효 기간은 몇 년인가요?
  부동산은 20년입니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 등기부상 소유자로 등기된 사람이 선의·무과실로 점유한 경우에는 같은 조 제2항에 따라 10년으로 줄어듭니다.
• 매도인이 그 사이 땅을 다른 사람에게 팔면요?
  시효 완성 전에 소유자가 바뀌어도 시효는 중단되지 않습니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 97다6186 판결은 취득시효기간 만료 전 등기부상 소유명의가 바뀌어도 점유상태의 계속이 파괴되지 않는다고 보았습니다. 이 경우 시효 완성 당시의 소유자를 상대로 등기를 청구합니다.

비슷한 상황

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