공유·경계

공유 토지를 오래 점유했는데 공유자마다 시효 기산점을 다르게 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공유 토지 점유취득시효는 공유자마다 원용하는 전점유자 단계를 달리해 기산점을 다르게 주장할 수 있습니다. 대법원은 점유가 순차 승계된 경우 어느 단계의 점유까지 아울러 주장할지 선택권을 인정하고, 공유자별로 기산점을 달리 본 사례가 있습니다. 지금은 공유자별 지분이 언제 누구에게 넘어갔는지 등기사항증명서로 확인하십시오.

공유자들에게 같은 기산점, 같은 점유 기간을 맞춰서 주장해야 한다고 생각할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 가을 경계측량을 하다가 자기 집 마당 일부가 B씨와 C씨가 반씩 가진 공유 토지라는 사실을 알았습니다. 그 마당은 1990년대 초부터 D씨, E씨, F씨를 거쳐 2012년 A씨가 집과 함께 사들여 담장 안에서 써 온 곳입니다. 그런데 B씨 지분은 2006년에, C씨 지분은 2011년에 각각 새 명의자로 바뀌어 있었습니다. A씨는 두 공유자에게 같은 기산점을 댈 수 없어 공유자마다 다른 전점유자의 점유를 이어 붙여 시효를 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자마다 전점유자 원용 단계를 달리해도 되나요?

됩니다. 점유가 여러 사람을 거쳐 넘어온 경우 시효를 주장하는 사람은 어느 단계의 전점유자까지 아울러 주장할지 스스로 고를 수 있고, 대법원은 등기명의인인 공유자별로 원용 단계를 달리해 기산점을 다르게 인정했습니다. 공유자의 소유권은 지분 형태로 따로 존재하므로 공유자마다 시효 완성 시점을 따로 따지는 것입니다.

점유자의 승계인은 자기 점유만 주장하거나 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있습니다. 전점유자의 점유를 아울러 주장하면 그 점유의 하자도 함께 넘어옵니다. 앞선 점유자 중 한 사람이 남의 땅인 줄 알고 빌려 쓴 사람이었다면, 그 단계까지 원용하는 순간 타주점유의 하자까지 떠안게 됩니다.

기산점은 마음대로 정할 수 있나요?

아닙니다. 점유 도중 소유자가 바뀐 적이 없다면 20년이 지난 사실만 확정되면 되지만, 점유 기간 중 등기명의가 바뀌었다면 기산점을 임의로 고르거나 거슬러 올라가 20년 점유만 내세울 수 없습니다. 이때 법원은 당사자 주장과 관계없이 소송자료로 인정되는 실제 점유 개시 시기를 기산점으로 삼습니다.

전점유자의 점유를 아울러 주장하더라도 그 전점유자의 점유 기간 중 임의의 날을 기산점으로 잡을 수는 없습니다. 선택할 수 있는 것은 어느 점유자의 점유 개시일부터 시작하느냐뿐입니다. 공유자 B씨에게는 E씨의 점유 개시일, 공유자 C씨에게는 D씨의 점유 개시일을 기산점으로 삼는 식으로 단계를 나눠 계산합니다.

원용 단계에 따라 결론이 왜 달라지나요?

시효 완성 뒤에 명의를 넘겨받은 제3자에게는 시효취득을 주장할 수 없기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 점유취득시효는 20년 점유 뒤 등기를 해야 소유권을 얻는 구조로 두고 있습니다. 가까운 전점유자만 원용하면 명의 변경이 시효 완성 전의 일이 되어 새 명의자에게 주장할 수 있지만, 멀리까지 원용하면 명의 변경이 완성 뒤의 일이 되어 대항할 수 없게 될 수 있습니다.

그래서 공유자별로 지분이 넘어간 시점을 먼저 확인하고, 그 시점이 시효 완성 전이 되도록 원용 단계를 고릅니다. 반대로 명의 변경이 없던 공유자에게는 20년이 지난 사실만 보이면 되므로 가장 유리한 단계를 쓰면 됩니다.

공유자 전원을 한꺼번에 피고로 삼아야 하나요?

아닙니다. 공유 토지 일부에 대한 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기 청구는 필요적 공동소송이 아니므로 공유자별로 따로 소송해도 됩니다. 다만 소송 중 공유물분할로 시효 대상 부분이 다른 공유자 단독 소유가 되면, 분할로 넘어간 지분에 대해서는 그 공유자에게 시효 완성을 주장할 수 없게 될 수 있습니다.

공유물분할은 공유자끼리 지분을 교환하거나 사고파는 것으로 보기 때문입니다. 시효가 완성된 뒤 공유자 한 사람의 지분이 분할로 다른 공유자에게 넘어갔다면, 그 지분은 새 이해관계인에게 넘어간 것으로 취급됩니다.

공유 토지 점유취득시효 대응 순서

• 등기부 지분 변동 확인 - 공유자별로 지분이 언제 누구에게 넘어갔는지 등기사항증명서로 확인합니다. 원용 단계를 고르는 기준이 됩니다.
• 점유 승계 경로 복원 - 전점유자들이 언제부터 어떤 이유로 점유했는지 매매계약서·건축물대장으로 정리합니다. 타주점유 단계가 섞이면 그 단계는 빼고 계산합니다.
• 공유자별 기산점 계산 - 공유자마다 명의 변경 전에 20년이 차도록 기산점을 고릅니다. 명의 변경이 없는 공유자는 20년 경과만 보이면 됩니다.
• 처분금지가처분 - 시효 대상 지분이 다시 넘어가지 않도록 공유자별 지분에 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 중 명의가 바뀌면 대항할 수 없게 되기 때문입니다.
• 지분이전등기 청구 소송 - 공유자별로 점유 부분 지분에 대한 소유권이전등기를 청구합니다. 필요적 공동소송이 아니어서 따로 제기해도 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전점유자 중에 임차인이나 무단 점유자가 있었거나 공유물분할 소송이 이미 진행 중이면 등기부와 점유 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전점유자 점유를 붙이면 불리한 점도 있나요?
  있습니다. 전점유자의 점유를 아울러 주장하면 그 점유의 하자도 함께 이어받습니다. 전점유자가 임차인처럼 남의 땅인 줄 알고 쓴 사람이었다면 그 단계까지 원용하는 순간 자주점유가 깨질 수 있으므로, 그 앞 단계에서 끊어 계산하는 편이 낫습니다.
• 공유자 한 명에게만 소송해도 되나요?
  됩니다. 공유 토지 일부에 대한 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기 청구는 필요적 공동소송이 아니어서 공유자별로 따로 소송할 수 있습니다. 다만 나머지 공유자 지분은 그대로 남으므로 그 지분이 넘어가기 전에 따로 청구해야 합니다.
• 소유자가 바뀌지 않았다면 기산점은 자유인가요?
  사실상 그렇습니다. 점유 기간 내내 등기명의자가 같았다면 기산점을 어디에 두든 시효 완성을 주장하는 시점에서 20년이 지난 사실만 확정되면 됩니다. 명의 변경이 있었던 경우에만 실제 점유 개시일이 기산점으로 고정됩니다.
• 시효 완성 뒤 지분을 산 사람에게도 주장하나요?
  원칙적으로 주장하지 못합니다. 시효가 완성됐더라도 등기를 하기 전에 제3자에게 지분이전등기가 마쳐지면 그 제3자에게 대항할 수 없습니다. 그래서 완성 시점과 지분 이전 시점의 앞뒤를 먼저 따지고 원용 단계를 고릅니다.
• 공유물분할이 끝나면 시효 주장은 어떻게 되나요?
  분할로 다른 공유자에게 넘어간 지분에는 주장하기 어려워집니다. 대법원은 시효 완성 뒤 공유물분할로 시효 대상 부분의 지분이 다른 공유자에게 넘어갔다면 그 지분에 대해서는 넘겨받은 공유자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 분할 소송 소식이 들리면 가처분을 먼저 검토합니다.
• 가처분은 왜 공유자별로 따로 하나요?
  공유자마다 지분이 따로 처분될 수 있기 때문입니다. 한 공유자 지분에만 가처분을 해 두면 나머지 지분은 그대로 팔릴 수 있습니다. 가처분은 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 인정되므로 지분 매각 움직임을 소명 자료로 냅니다.

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