각서가 공증돼 있으면 등기를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 공증은 각서가 작성됐다는 사실을 증명할 뿐, 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 이전 약정을 유효하게 만들지 못합니다. 다만 공증된 각서는 매수자금을 제공했다는 증거로 쓸 수 있습니다.

매도인이 명의신탁 사실을 알았다면 어떻게 되나요?

물권변동이 무효가 되어 소유권은 매도인에게 남습니다. 이 경우 수탁자 명의 등기는 말소 대상이고, 신탁자는 매도인을 상대로 한 매매계약상 권리 행사를 검토합니다. 매도인의 인식 여부에 따라 청구 상대와 내용이 달라집니다.

땅값이 올랐으면 오른 만큼 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 계약명의신탁에서 수탁자가 반환할 이익은 신탁자에게서 받은 매수자금이므로, 시세 상승분은 청구 대상이 아닙니다. 매수자금에 지연손해금을 더해 청구하는 것이 원칙입니다.

매수자금 반환 청구는 언제까지 해야 하나요?

부당이득반환청구권은 10년의 소멸시효에 걸립니다. 계약명의신탁에서는 수탁자 명의로 소유권을 취득한 때부터 청구할 수 있으므로, 그때부터 10년 안에 소를 내거나 가압류로 시효를 중단해야 합니다.

세금을 제가 계속 냈는데 그것도 돌려받나요?

재산세 등 보유세를 대신 낸 부분은 매수자금과 별도로 부당이득이나 비용상환으로 청구할 수 있는지 따져 봐야 합니다. 납부 영수증과 이체 기록을 모아 두면 청구 범위를 정할 때 근거가 됩니다.

명의신탁을 했다가 처벌받을 수도 있나요?

있습니다. 명의신탁약정 금지를 위반한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 대상이고, 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금도 부과될 수 있습니다. 청구 전에 이 부분도 함께 검토합니다.

부동산·임대차 가이드 목록

등기·명의신탁

친구 명의로 땅을 사고 돌려주겠다는 각서를 받았으면 등기를 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매도인이 사정을 모른 채 친구 명의로 판 계약명의신탁이라면 각서가 있어도 토지 등기를 되찾을 수 없고 친구에게 준 매수자금만 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 부동산실명법 제4조는 명의신탁약정을 무효로 하면서 매도인이 몰랐던 경우 수탁자의 소유권 취득을 인정하고, 대법원도 이 경우 수탁자의 반환 범위를 매수대금 상당액으로 봅니다. 지금은 매수자금을 보낸 계좌 내역부터 확보하십시오.

기한

매수자금 반환을 구하는 부당이득반환청구권은 10년의 소멸시효에 걸립니다. 명의수탁자 명의로 등기된 때부터 10년이 지나기 전에 소를 내거나 가압류를 해야 합니다.

각서를 근거로 소유권이전등기 소송을 먼저 낼 필요는 없습니다. 그 청구는 받아들여지기 어렵고, 돈을 돌려받는 청구로 바로 가는 편이 시간을 아낍니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 친구 B씨에게 3억원을 주고 B씨 명의로 C씨의 토지를 샀습니다. C씨는 B씨가 실제 매수인인 줄 알았습니다. A씨는 B씨에게서 「원할 때 언제든 등기를 넘겨주거나 판 돈을 주겠다」는 각서를 받았고 재산세도 직접 냈습니다. 2026년 A씨가 등기를 넘겨 달라고 하자 B씨는 자기 땅이라며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약명의신탁이면 부동산은 누구 소유가 되나요?

매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의수탁자가 완전한 소유자가 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 하면서도, 수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 몰랐던 경우에는 물권변동을 유효로 봅니다.

그래서 친구 이름으로 계약서를 쓰고 매도인이 사정을 몰랐다면, 등기상 소유자인 친구가 법적으로도 소유자입니다. 신탁자와 수탁자 사이에 맺은 명의신탁약정만 무효가 됩니다.

돌려주겠다는 각서는 효력이 있나요?

없습니다. 원할 때 소유권을 넘겨주거나 처분대금을 주기로 한 약정은 무효인 명의신탁약정을 전제로 부동산 자체를 돌려받으려는 약정이어서 함께 무효가 됩니다. 각서를 근거로 한 소유권이전등기 청구는 받아들여지지 않습니다.

신탁자가 세금을 대신 냈다거나 5년 넘게 관리해 왔다는 사정도 결론을 바꾸지 않습니다. 법이 명의신탁약정 자체를 무효로 정하고 있기 때문입니다.

그러면 무엇을 돌려받을 수 있나요?

친구에게 준 매수자금 상당액을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 수탁자는 법률상 원인 없이 신탁자가 낸 돈으로 부동산을 취득했으므로 그 매수대금을 반환할 의무가 있습니다. 부동산 자체나 오른 시세만큼을 청구할 수는 없습니다.

계약명의신탁에서 신탁자가 청구할 수 있는 것

청구 내용	가능 여부
각서에 따른 소유권이전등기	불가
처분대금 지급	불가
매수자금 상당액 반환	가능
시세 상승분	불가

각서에 따른 소유권이전등기: 가능 여부: 불가
처분대금 지급: 가능 여부: 불가
매수자금 상당액 반환: 가능 여부: 가능
시세 상승분: 가능 여부: 불가

출처 - 대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결

대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결은 부동산실명법 시행 후 계약명의신탁에서 수탁자가 신탁자에게 반환할 이익은 신탁자에게서 받은 매수자금이라고 보았습니다. 취득세나 등기비용처럼 매매와 함께 낸 돈도 매수자금에 포함되는지 따로 따져 청구합니다.

명의신탁 자체로 불이익을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 명의신탁약정 금지를 위반한 명의신탁자는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과받고, 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 명의수탁자도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다.

계약명의신탁 매수자금 회수 순서

자금 흐름 정리 - 친구에게 보낸 매수자금 계좌이체 내역과 매매계약서를 모읍니다. 이 금액이 청구 금액이 됩니다.
매도인 인식 확인 - 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 확인합니다. 알았다면 결론이 달라지므로 따로 검토합니다.
시효 계산 - 수탁자 명의 등기일부터 10년이 지났는지 계산합니다. 임박했다면 가압류로 시효를 중단합니다.
가압류 - 친구가 토지를 팔거나 담보를 잡힐 우려가 있으면 그 토지에 부동산가압류를 신청합니다.
부당이득반환 소송 - 매수자금 상당액과 지연손해금을 청구하는 소를 냅니다. 각서는 자금 제공 사실을 뒷받침하는 증거로 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁 사실을 알았거나 부동산실명법 시행 전에 약정한 경우에는 계약서와 등기 시점을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산을 둘러싼 부당이득·등기 소송과 가압류를 수행합니다.

실무상 착안점

각서만 있으면 언제든 등기를 돌려받을 수 있다고 믿는 분이 많습니다. 그러나 매도인이 모르는 계약명의신탁에서는 각서가 무효이고, 법이 신탁자에게 남겨 둔 것은 매수자금을 돌려받을 권리 하나입니다.

그 권리를 증명하는 것은 각서보다 계좌 기록입니다. 매수자금을 누구 계좌에서 언제 얼마를 보냈는지가 청구액을 정하므로, 현금으로 건넨 부분이 있다면 인출 기록과 당시 문자를 함께 남겨야 합니다.

소송에서는 소멸시효가 먼저 문제 됩니다. 수탁자 명의 등기일부터 10년이 기준이 되고, 그 전에 가압류를 해 두면 시효가 중단되고 토지 처분도 막을 수 있어 집행 단계에서 회수 가능성이 달라집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서, 매수자금 이체 내역, 각서, 토지 등기사항증명서를 준비해 주시면, 명의신탁 유형과 반환받을 금액, 소멸시효와 가압류 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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