공유·경계

친구들과 공동명의로 산 빈 땅, 다른 공유자가 건축에 반대하면 나눌 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분할하지 않기로 약정하지 않았다면 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있고, 협의가 안 되면 법원에 공유물분할 소송을 낼 수 있습니다. 민법 제268조와 제269조가 근거이고, 법원은 현물분할을 원칙으로 하되 어렵거나 값이 크게 떨어지면 경매로 대금을 나눕니다. 지금은 공유자 사이에 분할금지 약정이 있었는지 확인하십시오.

다른 공유자를 설득해 동의를 받아야만 분할할 수 있는 것은 아닙니다. 협의가 안 되면 법원이 나눕니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인 B씨, C씨와 함께 전원주택 부지로 쓸 나대지 900㎡를 각 3분의 1 지분으로 사서 등기했습니다. 2026년 A씨가 도로 쪽 300㎡에 집을 지으려 하자 B씨와 C씨는 땅값이 더 오를 때까지 기다리자며 건축에 동의하지 않았습니다. 세 사람 사이에 분할하지 않기로 한 약정은 없었고, A씨는 땅을 나눠 자기 몫만 단독 소유로 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유 땅에 건물을 지으려면 다른 공유자 동의가 필요한가요?

필요합니다. 공유 토지에 건물을 짓는 것은 공유물의 변경이어서 다른 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 동의 없이 지으면 다른 공유자가 철거를 청구할 수 있습니다. 그래서 동의를 받지 못하면 먼저 땅을 나눠 내 단독 소유로 만드는 방법을 택합니다.

공유물분할은 어떻게 청구하나요?

협의가 원칙이고, 협의가 안 되면 법원에 청구합니다. 공유물분할 소송은 다른 공유자 전원을 피고로 해야 하고, 한 명이라도 빠지면 부적법합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제269조 제1항은 분할 방법에 관해 협의가 성립되지 않은 때 법원에 분할을 청구할 수 있다고 정합니다.

법원은 청구한 사람이 제시한 방법에 얽매이지 않고 재량으로 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 합니다. 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다79811 판결의 기준입니다. 원하는 특정 부분이 반드시 내 몫이 된다는 보장은 없습니다.

법원은 어떤 방법으로 나누나요?

현물분할이 원칙입니다. 각자 지분 비율만큼 면적을 나누는 것이 기본이지만, 모양이나 위치, 이용 상황이 달라 값이 균등하지 않으면 경제적 가치가 지분 비율에 맞도록 나눌 수 있습니다. 차액을 금전으로 조정하거나, 한 사람이 땅을 갖고 다른 공유자에게 지분 가격을 지급하는 가격배상도 현물분할의 한 방법으로 허용됩니다.

경매로 나누게 되는 경우는 언제인가요?

현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 현저히 떨어질 염려가 있으면 법원은 경매를 명해 대금을 나눕니다. 경매는 시세보다 낮게 팔릴 수 있어 공유자 모두에게 손해가 되는 경우가 많으므로, 소송 중에도 가격배상이나 지분 매수 협의를 함께 진행하는 편이 낫습니다. 값이 떨어진다는 것은 전체 교환가치가 줄어드는 경우뿐 아니라, 공유자 중 한 명이라도 현물분할로 받을 부분의 가액이 분할 전 지분 가액보다 현저히 줄어드는 경우도 포함합니다.

공유 토지 분할 대응 순서

• 분할금지 약정 확인 - 공유자 사이에 5년 안의 분할금지 약정이 있었는지 계약서로 확인합니다. 있으면 기간이 끝나야 청구할 수 있습니다.
• 분할안 작성 - 지분 비율, 도로 접면, 건축 가능 면적을 고려해 분할 도면을 만듭니다. 현물분할 가능성을 보여 줍니다.
• 협의 제안 - 다른 공유자에게 분할안을 내용증명으로 제안합니다. 협의 불성립을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 소송 제기 - 공유자 전원을 피고로 공유물분할 소송을 냅니다. 필요하면 감정을 신청합니다.
• 판결 후 등기 - 현물분할 판결이면 분필 후 등기하고, 경매 판결이면 경매를 신청해 대금을 나눕니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅이 건축법상 분할 제한 면적에 걸리거나 공유자 중 한 명이 이미 건물을 지어 쓰고 있다면 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할 소송과 가격배상 협상을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 다만 공유자들이 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정했다면 그 기간 동안은 청구할 수 없고, 약정을 갱신해도 갱신일부터 5년을 넘지 못합니다. 약정이 없으면 언제든 청구합니다.
• 공유자 한 명만 상대로 소송해도 되나요?
  안 됩니다. 공유물분할 소송은 공유자 전원이 빠짐없이 당사자가 되어야 하는 공동소송이어서, 분할을 청구하는 공유자가 나머지 공유자 전원을 피고로 해야 합니다. 한 명이라도 빠지면 부적법합니다.
• 원하는 부분을 받을 수 있나요?
  보장되지 않습니다. 법원은 청구한 분할 방법에 얽매이지 않고 재량으로 지분 비율에 따른 합리적 분할을 합니다. 다만 건축 계획, 도로 접면, 이용 현황 같은 합리적 이유를 제시하면 반영될 여지가 있습니다.
• 한 사람이 땅을 다 갖고 돈으로 정산할 수도 있나요?
  있습니다. 특정 공유자에게 공유물을 취득시키는 것이 상당하고 다른 공유자에게 지분 가격을 지급하게 해도 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있으면 가격배상 방식의 분할도 현물분할의 하나로 허용됩니다.
• 현물분할로 한 사람만 손해를 보면요?
  경매에 의한 대금분할 사유가 될 수 있습니다. 대법원 98다51169 판결은 공유자 중 한 사람이라도 현물분할로 받을 부분의 가액이 분할 전 지분 가액보다 현저히 줄어드는 경우도 가액 감손에 포함된다고 보았습니다.
• 분할 판결 뒤에는 무엇을 하나요?
  현물분할 판결이면 판결에 따라 토지를 분필하고 각자 단독 소유로 등기합니다. 경매 분할 판결이면 판결로 경매를 신청해 매각대금을 지분 비율로 나눕니다. 판결 확정 전 지분이 처분되지 않게 가처분을 검토합니다.

비슷한 상황

• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성