상속등기 전에도 상속인이 공유자인가요?

공유자입니다. 상속으로 인한 부동산 물권 취득은 등기가 필요 없으므로 사망자의 지분은 상속 개시 때 상속인들에게 넘어갑니다. 다만 등기를 하지 않으면 그 지분을 처분하지 못하므로, 분할에 따른 등기 전에는 상속등기를 거쳐야 합니다.

상속인 한 명이 빠지면 어떻게 되나요?

판결이 위법해집니다. 공유물분할청구의 소는 다른 공유자 전부를 공동피고로 해야 하는 소송이어서, 상속인 일부를 빼고 받은 판결은 상소심에서 파기될 수 있습니다. 대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44615 판결이 공유물분할 소송의 이런 성격을 밝혔습니다.

소송 중에 빠진 상속인을 추가할 수 있나요?

추가할 수 있습니다. 공동소송인 가운데 일부가 누락됐다면 제1심 변론을 종결할 때까지 원고 신청으로 피고를 추가할 수 있습니다. 추가된 피고와의 소송은 처음 소를 낸 때 제기된 것으로 보므로 절차를 새로 시작하지 않아도 됩니다.

상속인들이 등기를 안 해 주면요?

원고가 채권자대위권으로 상속등기를 대신 신청할 수 있습니다. 분할 판결에 따른 등기를 해야 할 권리를 보전하려고 상속인들이 행사하지 않는 등기신청권을 대신 행사하는 방식입니다. 판결문과 가족관계 서류, 상속인별 지분 계산 자료가 필요합니다.

분할하지 않기로 약정할 수 있나요?

5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다. 사망한 공유자가 이런 약정을 했다면 상속인도 그 약정을 이어받는지 확인해야 합니다. 약정 기간이 지났다면 언제든 분할을 청구할 수 있습니다.

현물로 나누기 어려우면 어떻게 하나요?

법원이 경매를 명할 수 있습니다. 현물로 분할할 수 없거나 분할하면 가액이 크게 줄어들 염려가 있으면 경매로 팔아 대금을 지분대로 나눕니다. 상속인이 많아 지분이 잘게 쪼개진 경우 경매분할이 선택되는 사례가 많습니다.

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공유·경계

공유자가 사망했는데 상속등기 전에도 공유물분할 소송을 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 등기부상 공유자가 사망했고 상속인들이 아직 상속등기를 하지 않았어도 그 상속인들을 피고로 삼아 공유물분할 소송을 낼 수 있습니다. 상속인은 등기 없이도 상속 개시 때 지분을 취득하기 때문입니다. 지금은 가족관계 서류로 상속인 전원을 빠짐없이 확인하십시오.

그 자리에서

등기부상 공유자 중 한 사람이 이미 사망했다면, 소장을 내기 전에 그 사람의 기본증명서와 가족관계증명서를 떼어 상속인 전원을 확인하십시오. 공유물분할 소송은 다른 공유자 전원을 피고로 삼아야 하므로 상속인 한 사람이라도 빠지면 판결이 흔들립니다.

상속인들이 상속등기를 할 때까지 소송을 미룰 필요는 없습니다. 상속인은 등기 없이도 사망 시점에 지분을 취득하므로 지금 바로 피고로 삼을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년부터 지인 3명과 토지를 4분의 1씩 공유해 왔습니다. 2025년 분할을 요구했지만 협의가 되지 않았고, 등기부를 떼어 보니 공유자 B씨가 2024년 사망했는데도 여전히 B씨 이름이 남아 있었습니다. B씨의 상속인은 배우자와 자녀 2명이었고, 아무도 상속등기를 하지 않은 상태였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속등기를 안 한 상속인을 상대로 공유물분할을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 상속으로 인한 부동산 물권 취득은 등기가 필요 없으므로, 사망한 공유자의 지분은 상속이 개시된 때 상속인들에게 넘어갑니다. 등기부에는 아직 사망자 이름이 남아 있어도 실제 공유자는 상속인들이므로, 이들을 피고로 삼아 공유물분할을 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 구조입니다.

상속인이 여러 명이면 각자 법정상속분에 따라 사망자의 지분을 나눠 가진 것으로 보고 청구취지를 짭니다. 상속재산분할 협의가 이미 있었다면 그 협의서에 따른 지분을 확인합니다.

상속인 일부를 빼고 받은 분할 판결은 유효한가요?

위법합니다. 공유물분할청구의 소는 분할을 청구하는 공유자가 다른 공유자 전부를 공동피고로 삼아야 하는 소송입니다. 대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44615 판결도 이 점을 밝히고, 공동소송인 전원에 대해 판단하지 않은 원심을 파기했습니다. 상속인 일부가 빠지면 판결이 상소심에서 깨지거나 분할등기를 못 하는 문제가 생깁니다.

소송 중에 빠진 상속인을 발견했다면 제1심 변론 종결 전까지 피고 추가를 신청할 수 있습니다. 추가된 피고와의 소송은 처음 소를 낸 때 제기된 것으로 봅니다.

판결 뒤 분할등기는 어떻게 하나요?

상속등기를 먼저 거쳐야 합니다. 상속인은 등기 없이 지분을 취득했지만 등기를 하지 않으면 처분하지 못하므로, 분할에 따른 등기를 하려면 사망자 명의 지분을 상속인 명의로 옮기는 등기가 앞서야 합니다. 상속인들이 협조하지 않으면 원고가 채권자대위권으로 상속등기를 대신 신청할 수 있습니다.

상속인이 섞인 공유물분할 절차

1
상속인 확정
가족관계 서류로 전원 확인
2
소 제기
다른 공유자와 상속인 전원을 피고로
3
분할 판결
현물분할 또는 경매분할
4
대위 상속등기
사망자 명의 지분을 상속인 명의로
5
분할등기·경매 신청
판결 내용대로 집행

출처 - 민법 제187조, 제269조 제2항, 제404조 제1항, 민사소송법 제67조·제68조

경매분할 판결이 나오면 그 판결로 경매를 신청합니다. 이때도 사망자 명의 지분이 정리돼 있어야 절차가 막히지 않습니다.

상속인이 섞인 공유물분할 대응 순서

상속인 확정 - 사망자의 기본증명서, 가족관계증명서, 제적등본으로 상속인 전원을 찾습니다. 상속 포기 여부도 가정법원에 조회합니다.
지분 계산 - 법정상속분이나 분할협의서에 따라 상속인별 지분을 계산합니다. 청구취지와 분할안이 이 계산을 전제로 합니다.
분할 협의 시도 - 내용증명으로 분할 방법을 제안합니다. 협의가 되면 조정조서나 공정증서로 남깁니다.
공유물분할 소 제기 - 다른 공유자와 상속인 전원을 피고로 소를 냅니다. 현물분할이 어려우면 경매분할을 함께 청구합니다.
상속등기와 분할등기 - 판결 뒤 대위 상속등기를 거쳐 분할등기나 경매 신청으로 이어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인 중 행방을 모르는 사람이 있거나 상속 포기·재산분할 협의가 있었는지는 가족관계 서류와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속인이 포함된 공유물분할 소송과 대위 상속등기 절차를 수행합니다.

실무상 착안점

등기부에 사망자 이름이 그대로 있으면 상속인들이 등기를 마칠 때까지 공유물분할을 할 수 없다고 생각하는 분이 많습니다. 법은 상속인을 등기 없이도 공유자로 보므로, 기다릴 이유가 없습니다. 오히려 기다리는 동안 상속인이 더 늘어나 절차가 복잡해집니다.

실무에서 가장 흔한 실패는 상속인 한 사람을 빠뜨리는 것입니다. 사망자의 제적등본과 가족관계증명서로 상속인을 확정하고, 상속 포기 신고가 있었는지 가정법원 조회 결과를 남겨 두어야 합니다. 이 서류가 소장 제출일 기준으로 정리돼 있어야 피고 누락 다툼을 피합니다.

판결 뒤에도 기록은 계속 쓰입니다. 분할등기나 경매 신청을 하려면 상속등기가 먼저 필요하고, 상속인이 협조하지 않으면 판결문과 가족관계 서류로 대위 상속등기를 신청합니다. 처음에 모은 서류가 등기소와 집행법원에서 그대로 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

부동산 등기사항증명서, 사망자의 제적등본과 가족관계증명서, 분할 협의 기록을 준비해 주시면, 피고로 삼을 상속인 범위, 상속인별 지분, 현물분할과 경매분할 중 분할 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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