공유·경계

땅과 건물을 공유하다 건물 지분만 넘기면 법정지상권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

땅과 건물을 함께 공유하던 사람 중 한 명이 건물 지분만 넘겼다면 토지 전부에 관습법상 법정지상권은 생기지 않습니다. 대법원 2018다218601 판결의 사실관계와 판단, 지료 대신 청구할 수 있는 것, 등기부로 먼저 볼 사항을 정리했습니다.

아니요, 땅과 건물을 모두 공유하던 사람 중 한 명이 건물 지분만 넘겼다면 토지 전부에 관습법상 법정지상권은 생기지 않습니다. 대법원은 이를 인정하면 다른 토지 공유자의 지분에까지 지상권을 설정해 주는 셈이 된다고 보았습니다. 건물 쪽이 법정지상권을 내세운다는 이유만으로 땅 사용 대가를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년 형 B씨와 함께 땅과 그 위 2층 상가주택을 절반씩 사서 공유해 왔습니다. B씨는 2019. 4. 건물 지분만 처남 C씨에게 증여했고, 땅 지분은 그대로 갖고 있습니다. C씨는 건물 절반을 세놓아 월세를 받으면서도, 법정지상권이 있으니 땅 사용료를 낼 이유가 없다고 합니다. C씨가 받는 월세는 매달 180만 원 정도인데, A씨 몫의 땅 사용 대가는 한 번도 받지 못했습니다. A씨는 2026. 9. 상담에서 C씨에게 땅 사용 대가를 받을 수 있는지, 지료가 아니면 무엇으로 청구해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관습법상 법정지상권은 어떤 경우에 생기나요?

같은 사람 소유이던 땅과 건물이 매매, 증여 같은 적법한 원인으로 소유자가 달라졌을 때 생깁니다. 이때 건물을 철거한다는 약정이 없으면 건물 소유자는 땅을 계속 쓸 권리를 얻습니다. 판례가 인정해 온 권리라서 등기 없이도 성립합니다.

이 권리를 내세우는 쪽이 요건이 되는 사실을 주장해야 하므로, 건물 쪽이 등기부와 계약서로 처분 당시 소유 관계를 보여 주어야 합니다. 요건의 출발점은 처분 당시 땅과 건물이 같은 사람 소유였는지입니다. 이미 땅 주인과 건물 주인이 다른 상태에서 건물이 넘어가면 이 권리는 생기지 않습니다. 대법원도 2018다218601 판결에서 이 전제를 다시 확인했습니다.

저당권 실행 경매로 소유자가 달라진 경우는 민법 제366조가 따로 정합니다. 경매 사안은 「공동 소유 건물 아래 땅을 공유자 한 명이 담보로 잡혔다가 경매되면 건물을 철거해야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

가족이 땅과 건물을 함께 사서 공유하다가 건물 지분만 다른 가족에게 넘기는 일은 흔합니다. 이때 땅 사용에 관한 약정을 함께 써 두지 않으면, 몇 년 뒤 사용 대가를 두고 분쟁이 생기기 쉽습니다.

대법원은 공유 땅과 건물 사안을 어떻게 판단했나요?

대법원은 건물 지분을 받은 사람 누구에게도 관습법상 법정지상권이 없다고 보아 지료 지급을 명한 원심을 파기했습니다. 사안에서 원고와 조부는 땅과 주택을 절반씩 공유했습니다. 원고의 건물 지분은 여러 차례 거쳐 숙부에게, 조부의 건물 지분은 장학재단에 넘어갔습니다.

원심은 두 사람 모두에게 법정지상권이 생겼다고 보고, 땅 지분권자인 원고에게 지료를 내라고 판결했습니다. 대법원은 먼저 공유자 한 명이 건물 지분만 넘긴 경우를 보았습니다. 토지 전부에 법정지상권을 인정하면 “토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 의사에 기하지 아니한 채 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다”고 했습니다.

재단에 대해서는 다른 이유를 들었습니다. 재단이 건물 지분을 받을 당시 땅은 원고와 조부, 건물은 숙부와 조부가 공유하고 있었습니다. 땅과 건물이 같은 사람 소유였다고 볼 수 없으니 출발점부터 요건이 없다는 것입니다. 결국 두 사람 모두 땅을 쓸 권리로 지상권을 내세울 수 없게 되었고, 원심은 다시 심리하게 되었습니다.

지상권이 없으면 땅 공유자는 무엇을 청구할 수 있나요?

지료가 아니라 땅을 쓴 대가인 부당이득 반환을 청구하는 방식으로 접근합니다. 지료는 지상권이 있어야 받을 수 있는 돈이라, 지상권이 없다면 청구의 이름과 구조를 바꿔야 합니다.

건물 소유자는 건물을 소유하는 것만으로 그 부지를 점유하는 것으로 봅니다. 권원 없이 남의 땅 지분을 쓰고 있다면 그 지분 비율만큼의 차임 상당액이 부당이득 반환 대상이 될 수 있습니다. 건물 소유자가 땅 지분도 갖고 있다면 자기 지분 범위는 빼고 계산합니다.

차임 상당액은 보통 감정인이 건물을 뺀 땅만의 임대료를 평가해 정합니다. 상대가 받는 건물 월세가 곧 땅 사용 대가가 되는 것은 아니므로, 월세 금액을 그대로 청구액으로 삼으면 감정 결과와 크게 어긋날 수 있습니다.

철거나 인도까지 구할 수 있는지는 따로 따져야 합니다. 상대가 땅 공유자이기도 한지, 다른 공유자들의 의사가 어떤지에 따라 결론이 달라집니다.

공유 부동산 법정지상권 분쟁 대응 순서

• 등기부 시점 정리 - 땅과 건물 각각의 지분 이전 날짜, 원인, 상대방을 표로 만듭니다.
• 요건 대조 - 처분 당시 땅과 건물이 같은 사람 단독 소유였는지, 공유였는지 확인합니다.
• 청구 구조 결정 - 지상권이 없으면 지료 대신 지분 비율에 따른 부당이득 반환으로 청구합니다.
• 차임 감정 준비 - 인근 임대 시세 자료를 모으고, 소송에서는 감정으로 차임 상당액을 정합니다.
• 협의 또는 소송 - 사용 약정이나 지분 매수 협의가 어려우면 부당이득 반환 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지분이 넘어간 시점의 땅과 건물 소유 관계와 상대가 땅 공유자이기도 한지에 따라 청구할 수 있는 금액과 방법이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산 법정지상권·부당이득 분쟁의 검토와 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅은 제 단독 소유이고 건물만 공유였는데 건물 지분을 팔면 법정지상권이 생기나요?
  이 판결은 땅과 건물이 모두 공유였던 사안이라 그대로 적용되지는 않습니다. 땅 단독 소유자가 건물 지분을 넘긴 경우는 처분 당시 소유 관계와 철거 약정 유무를 따로 따져야 합니다.
• 관습법상 법정지상권은 등기가 없어도 주장할 수 있나요?
  네, 요건을 갖추면 등기 없이 성립합니다. 다만 성립 요건은 주장하는 쪽이 증명해야 하므로 처분 당시 땅과 건물이 같은 사람 소유였다는 자료가 필요합니다.
• 건물 지분을 받은 사람이 땅 지분도 갖고 있으면 사용료를 얼마나 받을 수 있나요?
  상대의 땅 지분 범위는 빼고, 다른 공유자 지분에 해당하는 차임 상당액만 부당이득으로 문제 됩니다. 정확한 금액은 지분 비율과 감정한 임대 시세로 정합니다.
• 지난 몇 년치 땅 사용 대가를 한꺼번에 청구할 수 있나요?
  부당이득 반환청구권은 10년 시효에 걸리므로 소 제기 전 10년 안의 사용분은 청구할 수 있습니다. 그보다 오래된 부분은 상대가 시효를 주장하면 받기 어렵습니다.
• 다른 땅 공유자가 반대해도 저 혼자 사용료를 청구할 수 있나요?
  자기 지분에 해당하는 부당이득은 각 공유자가 따로 청구할 수 있습니다. 다른 공유자 몫까지 받으려면 그 공유자의 위임이나 공동 소송이 필요합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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