공유·경계

두 사람이 공유한 건물이 내 땅을 침범했다면 부당이득을 각자 지분만큼만 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 여러 사람이 함께 남의 토지를 권원 없이 사용한 경우의 부당이득반환채무는 불가분채무라서 공유자 누구에게나 전액을 청구할 수 있습니다. 대법원 판례와 민법 제411조·제414조에 따라 한 사람이 전부 갚으면 다른 사람도 의무를 면합니다. 지금은 침범 면적을 측량으로 확인하고 인근 임료 시세 자료를 모아 두십시오.

공유자별 지분 비율을 조사해 금액을 나눠 청구할 필요는 없습니다. 한 사람을 상대로 전액을 청구해도 되고, 모두를 상대로 함께 청구해도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 소유 토지를 측량하다가 이웃 상가건물이 A씨 땅 30㎡를 침범한 사실을 알았습니다. 그 건물은 B씨와 C씨가 각 2분의 1 지분으로 공유하고 있었고, 두 사람은 2019년부터 건물을 임대해 수익을 올리고 있었습니다. A씨는 2025년 토지 인도와 임료 상당 부당이득을 청구하려는데, B씨는 재산이 넉넉하고 C씨는 형편이 어렵습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유 건물의 토지 무단 점유 부당이득은 지분별로 나눠 청구하나요?

나누지 않아도 됩니다. 여러 사람이 공동으로 법률상 원인 없이 타인의 재산을 사용한 경우의 부당이득반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분적 이득의 반환으로서 불가분채무입니다. 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결은 불가분채무에서는 각 채무자가 채무 전부를 이행할 의무가 있고 한 사람의 이행으로 다른 채무자도 의무를 면한다고 보았습니다.

수인이 불가분채무를 부담하면 연대채무에 관한 일부 규정이 준용됩니다. 그래서 채권자는 어느 한 채무자에게 또는 동시나 순차로 모든 채무자에게 채무 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있습니다.

공유자 한 명이 전부 물어냈다면요?

그 공유자는 다른 공유자에게 부담부분만큼 구상할 수 있습니다. 불가분채무에는 연대채무자 사이의 구상 규정이 준용되므로, 전액을 갚은 공유자는 다른 공유자의 부담부분에 대해 면책된 날 이후 법정이자와 함께 구상할 수 있습니다. 부담부분은 특별한 약정이 없으면 건물 지분 비율에 따라 정하는 것이 보통입니다. 토지 소유자로서는 이 내부 문제를 신경 쓸 필요 없이 자력 있는 공유자에게 청구하면 됩니다.

부당이득은 얼마를 청구할 수 있나요?

침범한 토지 면적에 대한 임료 상당액입니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 자는 그 이익을 반환해야 하고, 토지 무단 점유의 이익은 보통 그 부분의 차임 상당액으로 봅니다. 악의의 수익자라면 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 합니다. 법원은 감정으로 기간별 임료를 산정하므로 소송 중 임료감정을 신청하는 것이 실무입니다.

토지 인도와 건물 철거도 함께 청구할 수 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」의 부당이득·불가분채무 조문은 원안 당시와 같습니다.

공유 건물 토지 침범 부당이득 대응 순서

• 경계 측량 - 지적측량으로 침범 면적과 위치를 확정합니다. 청구 금액과 철거 범위의 기준입니다.
• 건물 공유자 확인 - 건물 등기부로 공유자와 지분을 확인합니다. 피고를 정하고 자력 있는 사람을 고릅니다.
• 임료 자료 수집 - 인근 토지의 임대 시세 자료를 모읍니다. 소송에서는 임료감정으로 확정합니다.
• 내용증명 발송 - 침범 사실과 철거·부당이득 반환을 요구합니다. 악의 수익자 시점을 확정하는 자료가 됩니다.
• 소 제기 - 공유자 전원 또는 일부를 상대로 토지 인도, 철거, 부당이득 전액을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 소유자가 관습법상 법정지상권이나 점유취득시효를 주장할 여지가 있다면 토지와 건물의 소유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 무단 점유에 따른 건물 철거·부당이득반환 소송과 판결 후 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 한 명에게 전액을 청구해도 되나요?
  됩니다. 대법원 2000다13948 판결은 여러 사람이 함께 타인의 재산을 권원 없이 사용한 부당이득반환채무를 불가분채무로 보았습니다. 불가분채무자는 각자 채무 전부를 이행할 의무가 있으므로, 토지 소유자는 자력 있는 공유자 한 명에게 전액을 청구할 수 있습니다.
• 모든 공유자에게 동시에 청구해도 되나요?
  됩니다. 불가분채무에는 연대채무의 이행청구 규정이 준용되어, 채권자는 어느 한 채무자에게 또는 동시나 순차로 모든 채무자에게 채무 전부나 일부를 청구할 수 있습니다. 다만 한 사람이 갚으면 그만큼 다른 사람의 의무도 소멸하므로 이중으로 받을 수는 없습니다.
• 전액 낸 공유자는 어떻게 되나요?
  다른 공유자에게 부담부분만큼 구상할 수 있습니다. 민법 제411조가 연대채무자 사이의 구상 규정을 불가분채무에 준용하기 때문입니다. 부담부분은 약정이 없으면 공유 지분 비율에 따라 정하는 것이 보통이고, 면책된 날 이후 법정이자도 청구할 수 있습니다.
• 부당이득 금액은 어떻게 정하나요?
  침범 면적의 임료 상당액이 기준입니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 자는 그 이익을 반환해야 하고, 토지 무단 점유의 이익은 보통 그 부분 차임 상당액으로 봅니다. 소송에서는 기간별 임료감정으로 금액을 정합니다.
• 오래전부터 침범했다면 전부 받을 수 있나요?
  부당이득반환청구권의 소멸시효는 10년이라서 소 제기일부터 거꾸로 10년이 넘은 기간 부분은 시효로 소멸할 수 있습니다. 매달 발생하는 부당이득은 달마다 시효가 따로 진행됩니다. 침범을 알았다면 늦기 전에 소를 내거나 최고로 시효를 중단시키십시오.
• 건물 철거도 함께 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있으므로, 침범 부분 건물의 철거와 토지 인도를 부당이득과 함께 청구합니다. 건물 공유자 전원을 피고로 해야 철거 판결을 실제로 집행하기 쉽습니다.

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