상가 임대차

형제 셋이 공동 소유한 상가를 빌렸는데 보증금은 누구에게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

공유자 전원이 함께 빌려준 상가라면 보증금 반환채무는 불가분채무여서, 공유자 중 누구에게든 보증금 전액을 돌려달라고 할 수 있습니다. 대법원 판례는 건물 공유자가 공동으로 임대하고 보증금을 받은 경우 지분별 임대가 아니라 공동 임대로 보고 반환채무를 불가분채무로 봅니다. 지금은 임대차계약서에 공유자 전원이 임대인으로 서명했는지와 보증금을 누구 계좌로 보냈는지 확인하십시오.

형제들이 지분만큼 나눠 주겠다고 해도 세 사람을 따로 상대로 소송을 낼 필요는 없습니다. 한 사람만 상대로 전액을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년 5월 형제 세 명이 3분의 1씩 공유한 서울의 상가 1층을 보증금 6,000만원, 월세 250만원, 기간 2년으로 빌렸고, 계약서에는 세 형제가 모두 임대인으로 서명했습니다. 2026년 5월 계약이 끝났지만 형제들은 「내 지분만큼인 2,000만원만 주겠다」거나 「다른 형제에게 받으라」며 서로 미루고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자가 함께 빌려준 상가 보증금은 누구에게 받나요?

공유자 중 누구에게든 전액을 받을 수 있습니다. 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결은 건물 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받은 경우, 특별한 사정이 없으면 각자 지분을 임대한 것이 아니라 공동으로 임대한 것이고 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무라고 보았습니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 민법과 「상가건물 임대차보호법」을 기준으로 씁니다.

불가분채무면 한 사람에게 전액 청구해도 되나요?

됩니다. 불가분채무에는 연대채무 규정이 준용되어, 채권자는 채무자 중 한 사람에게 또는 동시나 순차로 모두에게 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있습니다. 한 사람이 전액을 갚으면 나머지 공유자의 채무도 사라지고, 그 뒤 공유자끼리 지분 비율로 정산하는 것은 그들 내부의 문제입니다.

그래서 「내 지분 3분의 1인 2,000만원만 주겠다」는 주장은 임차인에게 통하지 않습니다. 임차인은 6,000만원 전액을 요구할 수 있고, 일부만 받으면 나머지를 다른 공유자에게 이어서 청구할 수 있습니다.

공유자 중 한 명만 계약서에 서명했다면요?

공유자 한 명만 임대인으로 계약했다면 그 사람이 보증금 반환 의무를 지는 것이 원칙이고, 나머지 공유자에게 불가분채무를 묻기는 어렵습니다. 다만 다른 공유자들이 임대를 승인하고 월세를 나눠 받아 왔다면 공동 임대로 볼 여지가 있어, 월세 입금 계좌와 공유자 사이의 정산 내역이 증거가 됩니다.

보증금을 받을 때까지 가게는 어떻게 하나요?

보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 가게를 비우지 않고 보증금 반환과 동시에 인도하겠다고 주장할 수 있습니다. 공유자 중 한 사람이 지분을 팔거나 지분이 경매되더라도, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 보증금 전액을 기준으로 보호를 주장할 수 있습니다.

공유 상가 보증금 반환 대응 순서

• 계약서 서명 확인 - 공유자 전원이 임대인으로 서명했는지 봅니다. 공동 임대 여부의 출발점입니다.
• 청구 상대 선택 - 재산이 확실한 공유자를 골라 전액을 청구합니다. 불가분채무라 한 사람만 상대로 해도 됩니다.
• 내용증명 발송 - 보증금 전액 반환과 인도 준비 사실을 알립니다. 지연손해금 계산의 기준 시점이 됩니다.
• 지분 가압류 - 반환이 늦어지면 공유자의 건물 지분에 가압류를 신청합니다. 판결 뒤 강제경매의 발판이 됩니다.
• 반환 소송 - 선택한 공유자 또는 전원을 상대로 소송을 냅니다. 판결로 지분 경매를 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「각 공유자는 지분 비율로만 책임진다」는 특약이 있거나 공유자 한 명만 서명했다면 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자가 지분만큼만 돌려준다고 하면요?
  받아들이지 않아도 됩니다. 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결에 따라 공동 임대의 보증금 반환채무는 불가분채무이고, 민법 제411조·제414조에 따라 임차인은 공유자 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있습니다. 지분별 분할은 공유자들 내부 정산 문제입니다.
• 공유자 한 명에게 받으면 나머지는 어떻게 되나요?
  한 사람이 전액을 갚으면 다른 공유자의 반환채무도 함께 사라집니다. 민법 제411조가 불가분채무에 연대채무 규정을 준용하고, 제413조는 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 의무를 면한다고 정합니다. 갚은 공유자는 다른 공유자에게 지분 비율로 구상할 수 있습니다.
• 공유자 전원을 상대로 소송해야 하나요?
  그럴 필요는 없습니다. 민법 제414조는 채권자가 어느 채무자에게나 또는 동시나 순차로 모두에게 전부나 일부를 청구할 수 있다고 정하고, 불가분채무에도 준용됩니다. 재산이 확실한 한 사람만 상대로 해도 되고, 회수를 확실히 하려면 전원을 함께 피고로 삼을 수도 있습니다.
• 공유자 한 명만 계약했다면요?
  그 사람이 반환 의무를 지는 것이 원칙입니다. 다른 공유자들이 임대를 승인하고 월세를 나눠 받았다면 공동 임대로 볼 여지가 있지만, 그 사실은 임차인이 증명해야 합니다. 월세 입금 계좌와 공유자 사이의 정산 내역을 확보해 두십시오.
• 보증금을 받을 때까지 가게를 비우지 않아도 되나요?
  비우지 않아도 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속한다고 보고, 가게 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계입니다. 다만 계속 영업해 이익을 얻었다면 그 기간의 차임 상당액은 정산 대상이 됩니다.
• 공유자 한 명의 지분이 경매되면 보증금은요?
  대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이면 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 대법원 2017다205073 판결은 공유자 전원에게서 임차해 우선변제권을 가진 경우 공유자 1인이 처분한 지분의 책임재산을 계산할 때 보증금 반환채권 전액을 공제한다고 보았습니다. 책임재산 계산에서도 보증금을 지분 비율로 나누지 않는다는 뜻입니다.

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