주택 임대차

공유자 3명 중 지분 과반수인 2명과만 전세계약해도 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 공유주택은 지분 합계가 과반수인 공유자들과 전세계약을 맺으면 나머지 공유자의 동의가 없어도 유효하고 임차인으로 보호받습니다. 임대는 공유물의 관리에 관한 사항이라 민법 제265조에 따라 지분의 과반수로 정하기 때문입니다. 지금은 등기사항증명서에서 계약한 공유자들의 지분 합계가 2분의 1을 넘는지 확인하십시오.

공유자 전원의 도장을 다 받아야만 임차인이 보호받는 것은 아닙니다. 지분 합계가 과반수이면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 11월 세 사람이 3/8, 3/8, 2/8 지분으로 공유한 다가구주택의 2층 전부를 전세보증금 2억원에 빌렸습니다. 계약서에는 3/8 지분을 가진 두 공유자만 임대인으로 서명했고, C씨는 입주와 전입신고를 하고 확정일자도 받았습니다. 2026년 봄 2/8 지분 공유자가 자기 동의가 없었으니 계약이 무효라며 집을 비우거나 사용료를 내라고 요구했습니다. C씨는 계속 살 수 있는지와 보증금을 누구에게 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자 전원이 아니라 일부와 계약해도 전세계약이 유효한가요?

네. 집을 임대하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항이어서 공유자 지분의 과반수로 정할 수 있습니다. 지분 합계가 2분의 1을 넘는 공유자들과 맺은 전세계약은 나머지 공유자의 동의가 없어도 유효합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 규정을 두고 있습니다.

주의할 것은 사람 수가 아니라 지분입니다. 3명 중 2명과 계약했더라도 두 사람 지분을 더해 2분의 1 이하라면 과반수가 아닙니다. 반대로 한 사람이 과반수 지분을 가졌다면 그 사람과만 계약해도 됩니다. 공유물을 팔거나 구조를 바꾸는 처분·변경은 공유자 전원의 동의가 필요하지만, 임대는 여기에 해당하지 않습니다.

과반수 지분권자와 계약한 임차인도 입주와 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력을 갖고, 확정일자까지 받으면 우선변제권을 갖습니다.

계약에서 빠진 공유자가 나가라고 하거나 사용료를 달라고 하면?

계약에서 빠진 소수지분 공유자는 임차인에게 집을 비우라고 할 수 없고, 임차인에게 사용료를 부당이득으로 돌려달라고 할 수도 없습니다. 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결은 과반수 지분 공유자에게서 사용·수익을 허락받은 사람의 점유는 적법한 점유라고 보았습니다.

소수지분 공유자가 손해를 본 부분은 임대한 과반수 지분 공유자들과 사이에서 정리할 문제입니다. 같은 판결은 과반수 지분 공유자가 소수지분 공유자에게 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 이 다툼이 임차인의 거주를 흔들지는 않습니다.

전세보증금은 공유자 중 누구에게 돌려받나요?

계약서에 임대인으로 이름을 올린 공유자들에게 돌려받습니다. 여러 공유자가 함께 집을 임대하고 보증금을 받았다면 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무여서, 임차인은 그중 한 사람에게 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

지분 비율대로 나눠서만 받아야 하는 것이 아닙니다. 불가분채무에는 연대채무 규정이 준용되어 채무자 각자가 채무 전부를 이행할 의무를 지고, 한 사람이 갚으면 다른 사람도 의무를 면합니다. 공유자들이 내부적으로 관리비용과 의무를 지분 비율로 나누는 것은 그들 사이의 정산 문제입니다.

계약에서 빠진 공유자에게도 보증금을 청구할 수 있는지는 계약 경위에 따라 다툼이 생깁니다. 보증금을 받지도 않았고 임대인으로 나서지도 않은 공유자에게 청구하기는 어렵다고 보는 편이 안전합니다.

공유주택 전세계약 대응 순서

• 지분 계산 - 등기사항증명서에서 공유자별 지분을 확인하고 계약 상대의 지분 합계를 계산합니다. 2분의 1을 넘어야 계약이 유효합니다.
• 임대인 표시 - 계약서 임대인란에 계약하는 공유자 전원의 이름과 지분을 적고 각자 서명·날인을 받습니다. 보증금 반환 상대가 분명해집니다.
• 보증금 입금 계좌 - 보증금을 누구 계좌로 보냈는지 이체내역을 남깁니다. 공동 임대와 보증금 수령 사실의 증거가 됩니다.
• 전입과 확정일자 - 입주 당일 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받습니다. 공유지분이 경매될 때 순위의 기준이 됩니다.
• 소수지분권자 대응 - 빠진 공유자가 퇴거나 사용료를 요구하면 계약 당시 지분 합계를 보여 주는 등기사항증명서로 답합니다. 적법한 점유라는 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 빠진 공유자의 지분만 경매되거나 공유물분할 소송이 진행 중이면 등기부와 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 2명 중 지분 절반인 1명과만 계약해도 되나요?
  안전하지 않습니다. 과반수는 2분의 1을 넘어야 하므로 지분이 딱 절반인 공유자 한 사람만으로는 관리에 관한 결정을 할 수 없습니다. 이 경우 다른 공유자도 임대인으로 계약에 참여하게 하거나 동의서를 받아 두어야 계약 효력을 두고 다툼이 생기지 않습니다.
• 공유자 한 명이 해외에 있으면 동의를 어떻게 받나요?
  나머지 공유자들의 지분 합계가 과반수라면 해외에 있는 공유자의 동의가 없어도 계약은 유효합니다. 과반수가 되지 않는다면 그 공유자의 위임장과 인감증명서를 받아 대리인이 계약하게 합니다. 위임장에는 보증금과 계약기간을 구체적으로 적어 두어야 뒤에 대리권 다툼이 줄어듭니다.
• 빠진 공유자가 부당이득을 청구하면 제가 내야 하나요?
  내지 않아도 됩니다. 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결은 과반수 지분 공유자에게서 사용을 허락받은 제3자는 소수지분 공유자에 대해서도 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고 볼 수 없다고 했습니다. 그 청구는 임대한 과반수 지분 공유자들이 상대할 문제입니다.
• 보증금을 공유자 한 명에게 전액 청구할 수 있나요?
  있습니다. 여러 공유자가 공동으로 임대하고 보증금을 받았다면 보증금 반환채무는 불가분채무로 봅니다. 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결에 따라 임차인은 계약한 공유자 중 누구에게든 보증금 전액을 청구할 수 있고, 한 사람이 갚으면 나머지도 의무를 면합니다.
• 공유자 한 명이 지분을 팔면 계약은 어떻게 되나요?
  임차인이 입주와 전입신고로 대항력을 갖춘 뒤라면 지분을 산 사람도 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다. 새 지분권자가 계약을 없던 일로 할 수는 없습니다. 지분 매매 사실을 알게 되면 등기사항증명서를 떼어 새 공유자가 누구인지 확인하고 연락처를 받아 둡니다.
• 공유주택도 확정일자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 확정일자는 계약서에 받는 것이므로 공유 여부와 관계없이 읍·면사무소, 동 주민센터, 등기소, 공증인에게서 받습니다. 입주와 전입신고를 함께 갖추면 공유지분이 경매될 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 순위가 생깁니다.

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