공유·경계

3분의 1 공유자가 혼자 세를 놓았는데 월세를 나눠 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공유자 한 명이 다른 공유자 동의 없이 공유 부동산을 임대했다면 월세 가운데 자기 지분을 넘는 부분은 부당이득이 되어 다른 공유자에게 돌려줘야 합니다. 판례는 반환 범위를 차임 상당액으로 보고, 보증금이 있으면 그 이자 상당액을 더해 계산합니다. 지금은 임대가 시작된 시점과 보증금·월세 액수부터 확인하십시오.

임차인을 상대로 소송을 걸 필요는 없습니다. 돈을 돌려받을 상대는 동의 없이 임대하고 월세를 받아 간 공유자입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 형제 세 명은 부모에게서 상가 한 채를 3분의 1씩 상속받았습니다. 첫째는 2024년 3월 다른 형제들에게 알리지 않고 보증금 1억원, 월세 200만원에 카페 운영자에게 세를 놓고 월세를 혼자 받아 왔습니다. 2025년 가을 이 사실을 알게 된 두 동생이 그동안의 몫을 달라고 요구하자 첫째는 자기가 관리했으니 줄 수 없다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자 한 명이 동의 없이 임대하면 부당이득인가요?

네, 부당이득입니다. 공유자는 지분 비율로 공유물 전부를 사용·수익할 수 있을 뿐이고, 구체적인 사용 방법은 지분 과반수로 정해야 합니다. 3분의 1 지분권자가 혼자 임대하고 월세를 받았다면 자기 지분을 넘는 부분은 법률상 원인 없이 얻은 이익입니다.

대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결은 공유자 일부가 특정 부분을 배타적으로 쓰고 있다면, 그 면적이 자기 지분 범위 안이라도 사용·수익을 전혀 못 하는 다른 공유자에게 지분만큼 부당이득을 하고 있다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제741조가 반환의무의 근거입니다.

부당이득 반환 금액은 어떻게 계산하나요?

임대로 얻은 차임 상당액 가운데 임대한 공유자의 지분을 넘는 부분이 반환 범위입니다. 보증금이 있으면 보증금의 이자 상당액을 차임에 더합니다. 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결은 임대차기간이 1년 이상이면 시중은행 1년 만기 정기예금 이자율로 보증금 이자를 계산할 수 있다고 보았고, 세법상 간주임대료 규정은 그대로 쓸 수 없다고 했습니다.

예를 들어 보증금 1억원, 월세 200만원으로 임대했고 정기예금 이자율을 연 3%로 보면, 1년 수익은 월세 2,400만원과 보증금 이자 300만원을 더한 2,700만원입니다. 임대한 공유자 지분 3분의 1인 900만원을 뺀 1,800만원이 초과 부분이고, 다른 두 공유자는 각자 900만원씩 청구할 수 있습니다.

다른 공유자가 받은 보증금도 나눠 달라고 할 수 있나요?

보증금 원금은 나눠 받을 이익이 아닙니다. 보증금은 임대차가 끝나면 임차인에게 돌려줄 돈이라서 그 자체로 공유자의 수익이 아니고, 보증금을 맡아 둔 기간의 이자 상당액만 수익으로 계산합니다. 임대한 공유자가 원래 임대차 사실을 알고도 숨겼다면 악의의 수익자로서 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 합니다.

공유자 몰래 임대 부당이득 대응 순서

• 임대 사실 확인 - 임차인의 사업자등록·전입 여부, 현장 간판을 확인합니다. 임대 시작 시점이 청구 기간의 출발점이 됩니다.
• 임대 조건 파악 - 보증금과 월세 액수를 임차인에게 묻거나 확정일자 부여 현황을 확인합니다. 반환 금액 계산의 기초입니다.
• 반환 요구 통지 - 임대한 공유자에게 내용증명으로 지분 초과 수익 반환을 요구합니다. 도달 뒤에는 악의의 수익자라는 점이 분명해집니다.
• 과반수 관리 결정 - 다른 공유자들 지분이 합쳐 과반수라면 임대 조건이나 관리인을 새로 정합니다. 앞으로의 수익 배분이 정리됩니다.
• 부당이득반환 소송 - 협의가 안 되면 지분 비율로 계산한 금액을 청구합니다. 공유 관계를 끝내려면 공유물분할 청구를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 사이에 사용 방법에 관한 별도 합의가 있었거나 임대한 공유자가 관리비·수선비를 부담했다면 공제 여부를 계약서와 지출 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산의 부당이득반환 청구와 공유물분할 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 한 명이 혼자 임대해도 계약은 유효한가요?
  임대한 공유자와 임차인 사이의 계약 자체는 채권계약으로 성립합니다. 다만 민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 지분 과반수로 정한다고 하므로, 과반수에 미치지 못하는 지분권자의 단독 임대는 다른 공유자에게 주장하기 어렵습니다. 다른 공유자는 지분 초과 수익의 반환을 청구할 수 있습니다.
• 내 지분 면적만큼만 쓰면 부당이득이 아닌가요?
  부당이득입니다. 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결은 공유자 일부가 특정 부분을 배타적으로 점유·사용한다면 그 면적이 자기 지분 비율 안이라도 사용·수익을 전혀 못 하는 다른 공유자에게 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보았습니다.
• 보증금 이자는 몇 퍼센트로 계산하나요?
  임대차기간이 1년 이상이면 시중은행 1년 만기 정기예금 이자율을 기준으로 삼을 수 있습니다. 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결은 임대인이 특별한 노력 없이도 그 정도 이자는 얻을 수 있다고 보았고, 세법의 간주임대료 규정을 그대로 적용할 수는 없다고 했습니다.
• 몇 년 전 월세까지 청구할 수 있나요?
  부당이득반환청구권의 소멸시효는 민법 제162조 제1항에 따라 10년입니다. 매달 발생한 수익마다 따로 시효가 진행하므로 10년이 지난 달의 몫부터 차례로 소멸합니다. 임대가 오래됐다면 내용증명 뒤 6개월 안에 소송을 내 시효를 중단시키는 것이 좋습니다.
• 임대한 공유자가 수선비를 썼다면 빼 주나요?
  공유물 관리비용은 지분 비율로 부담합니다. 민법 제266조 제1항은 공유자가 지분 비율로 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 정하므로, 임대한 공유자가 실제로 쓴 수선비·관리비는 영수증으로 증명되면 정산에서 지분 비율만큼 고려될 수 있습니다.
• 공유 관계를 아예 끝낼 수 있나요?
  공유물분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 안 되면 민법 제269조 제1항에 따라 법원에 분할을 청구하고, 현물로 나누기 어렵거나 가치가 크게 떨어질 염려가 있으면 같은 조 제2항에 따라 법원이 경매를 명해 대금을 나눌 수 있습니다. 부당이득반환 청구와 함께 진행할 수 있습니다.

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