주택 임대차

최고가매수신고인과 계약하고 확정일자까지 받았는데 우선변제권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 대금을 내기 전 최고가매수신고인과 맺은 계약에는 전입신고와 확정일자를 갖춰도 우선변제권이 생기지 않습니다. 대법원 2012다93794 판결은 그 사람에게 적법한 임대권한이 없어 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 보았습니다. 지금은 임대인이 매각대금을 언제 냈는지 등기부에서 확인하십시오.

계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 임대인에게 약속한 보증금 반환을 청구할 권리는 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 경기도의 아파트를 보증금 1억2천만원에 빌리며 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 계약 상대는 임의경매에서 최고가매수신고인이 된 사람이었고, 그는 다음 날 매각대금을 내고 저축은행에 근저당을 설정해 주었습니다. A씨는 확정일자가 하루 빠르니 근저당보다 먼저 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최고가매수신고인은 왜 임대할 권한이 없나요?

최고가매수신고인은 아직 소유자가 아니기 때문입니다. 경매에서 가장 높은 값을 써 낸 사람은 매각허가결정을 받고 법원이 정한 대금지급기한까지 대금을 내야 하며, 매각대금을 다 낸 때에야 소유권을 취득합니다. 그 전에는 대금 미납으로 재매각될 수도 있어 집을 임대할 적법한 권한이 있다고 보기 어렵습니다.

주택임대차보호법은 집주인이 아닌 사람과 맺은 임대차에도 적용될 수 있지만, 그 주택을 적법하게 임대할 권한이 있는 사람과 계약한 경우에 한합니다. 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결이 세운 기준이고, 2012다93794 판결은 이를 최고가매수신고인에게 적용했습니다.

전입신고와 확정일자는 아무 소용이 없나요?

우선변제권을 계약 당시로 끌어오지는 못합니다. 확정일자 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 후순위권리자보다 먼저 받는 권리인데, 그 전제인 주택임대차보호법 적용 자체가 부정되기 때문입니다. 그래서 임대인이 대금을 낸 날 설정된 근저당권보다 앞선다고 주장할 수 없습니다.

그렇다고 모든 보호가 사라지는 것은 아닙니다. 대법원도 소액임차인으로서 최우선배당을 받을 수 있는지는 별개의 문제라고 밝혔습니다. 보증금이 소액 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 마쳤다면 최우선변제를 다퉈 볼 수 있습니다.

낙찰받은 집을 빌릴 때는 무엇을 확인해야 하나요?

임대인이 매각대금을 다 냈는지, 그리고 대금 납부와 동시에 근저당권이 설정됐는지를 확인해야 합니다. 낙찰자는 대금을 은행 대출로 마련하는 경우가 많고, 이때 소유권이전등기와 근저당권설정등기가 같은 날 함께 들어갑니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 근저당이 잡히면 임차인이 뒤로 밀립니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」과 「민사집행법」 조문으로 확인한 내용입니다.

최고가매수신고인과 계약한 임차인 대응 순서

• 등기부 확인 - 소유권이전등기일과 근저당 설정일을 확인합니다. 대금 납부 시점과 선순위 권리가 여기서 드러납니다.
• 계약 경위 정리 - 계약일, 보증금 지급일, 입주일을 날짜별로 적습니다. 임대권한이 생긴 뒤 치른 보증금이 있는지 가리는 자료입니다.
• 소액 해당 여부 확인 - 근저당 설정일 기준 시행령으로 보증금을 대조합니다. 기준 이하라면 최우선변제를 주장합니다.
• 경매 시 배당요구 - 집이 경매되면 배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠질 수 있습니다.
• 임대인 상대 청구 - 배당으로 다 받지 못한 보증금은 임대인에게 반환 소송을 냅니다. 임대인의 다른 재산에 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 당시 전 소유자의 동의가 있었거나 임대인이 이미 대금을 낸 뒤 보증금을 받은 경우에는 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 배당이의와 임차보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대차계약 자체가 무효가 되나요?
  아닙니다. 임대차는 당사자 사이의 채권계약이라 임대인에게 권한이 없어도 계약 자체는 유효합니다. 대법원 2012다93794 판결이 부정한 것은 주택임대차보호법상 우선변제권이고, 임차인은 계약에 따라 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 제3자인 근저당권자에게는 대항하지 못합니다.
• 최고가매수신고인이 대금을 안 내면 어떻게 되나요?
  재매각 절차로 넘어가고 그 사람은 소유권을 얻지 못합니다. 민사집행법 제142조 제2항에 따라 매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 내야 하고, 내지 않으면 차순위매수신고인에게 매각허가를 하거나 재매각을 합니다. 이 경우 그 사람과 맺은 임대차로는 새 매수인에게 대항하기 어렵습니다.
• 낙찰자가 대금을 낸 뒤라면 계약해도 되나요?
  대금을 다 낸 낙찰자는 민사집행법 제135조에 따라 소유자이므로 주택임대차보호법이 적용됩니다. 다만 대금 대출로 근저당이 함께 설정됐다면 그 근저당보다 뒤 순위가 됩니다. 등기부로 근저당 채권액과 집값을 비교해 보증금이 안전한지 확인해야 합니다.
• 소액임차인이면 최우선변제를 받나요?
  받을 여지가 있습니다. 대법원 2012다93794 판결은 소액임차인으로서 최우선배당을 받을 수 있는지는 별개의 문제라고 밝혔습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 마친 소액임차인에게 보증금 중 일정액의 최우선변제를 인정합니다. 배당요구를 해서 다퉈야 합니다.
• 계약할 때 넣을 수 있는 안전장치가 있나요?
  잔금과 입주를 소유권이전등기 뒤로 미루는 특약을 넣을 수 있습니다. 여기에 대금 대출 근저당의 한도를 적고 이를 넘으면 계약을 해제할 수 있다는 조항을 두면 위험을 줄일 수 있습니다. 민법 제544조의 이행지체 해제보다 약정해제 조항이 다툼을 줄입니다.
• 받지 못한 보증금은 누구에게 청구하나요?
  계약 상대방인 임대인에게 청구합니다. 경매 배당에서 받지 못한 보증금은 임대인에 대한 보증금반환채권으로 남으므로 반환 소송을 내고, 판결을 받아 임대인의 다른 재산을 강제집행할 수 있습니다. 소송 전에 임대인의 예금이나 다른 부동산에 가압류를 해 두면 회수 가능성이 높아집니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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