주택 임대차

낙찰대금 납부 전에 선순위 근저당이 말소되면 임차인 대항력이 살아나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 매수인이 매각대금을 다 내기 전에 선순위 근저당이 소멸했다면 그보다 늦게 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력은 소멸하지 않습니다. 대법원은 담보가치를 보장받을 선순위 근저당이 없어졌기 때문이라고 판단했습니다. 지금은 매수인의 대금지급기한부터 확인하십시오.

선순위 근저당을 없애려고 경매 자체를 취소시킬 필요는 없습니다. 근저당만 먼저 소멸하면 매각이 그대로 진행되어도 임차인의 대항력은 남습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2023년 6월 은행 근저당이 설정된 빌라를 보증금 2억원에 빌려 전입했고, 그 뒤 집주인은 다른 대부업체에 후순위 근저당을 설정했습니다. 2026년 집주인의 다른 채권자가 강제경매를 신청해 낙찰되었는데, 선순위 은행 대출 잔액이 800만원뿐이라는 것을 알게 되었습니다. R씨는 대금 납부 전에 집주인이 이 대출을 갚으면 매수인에게 대항할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대금 납부 전에 선순위 근저당이 없어지면 대항력이 살아나나요?

살아납니다. 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정은 임차권보다 앞선 근저당이 있어도, 매수인이 소유권을 취득하는 대금 납부 전에 그 근저당이 다른 사유로 소멸했다면 임차권의 대항력은 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 담보가치를 보장받아야 할 선순위 근저당이 없어졌기 때문입니다.

원래는 경매로 선순위 근저당이 소멸하면 그보다 늦은 임차권도 함께 소멸합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다고 정합니다. 위 결정은 그 소멸의 전제가 되는 선순위 근저당이 먼저 없어진 경우의 예외입니다.

대항력 소멸 여부는 언제를 기준으로 판단하나요?

매수인이 매각대금을 다 낸 때입니다. 매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고, 그때 매각으로 소멸할 권리들이 정리됩니다. 매각허가결정이 이미 났더라도 대금 납부 전이라면 선순위 근저당 말소가 의미가 있습니다.

그래서 대항력 있는 임차인이 되려면 임대인이 선순위 근저당의 피담보채무를 갚고 말소등기까지 마쳐야 합니다. 이 사례처럼 임차인이 임대인에게 요청해 대출을 갚게 하거나, 임차인이 대신 갚고 임대인에게 구상하는 방법도 쓰입니다. 대항력이 살아나면 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 주장할 수 있습니다.

매수인은 이런 경우 어떻게 대응할 수 있나요?

매각허가결정의 취소를 신청할 수 있습니다. 같은 결정은 선순위 근저당 소멸로 임차권의 대항력이 존속하게 되어 매수인의 부담이 현저히 늘어난 경우, 매수인이 대금을 내기 전에 매각허가결정 취소를 신청할 수 있다고 보았습니다.

매수인이 이 사정을 모르고 대금을 냈다면 임차인의 보증금을 떠안게 됩니다. 그래서 매수인은 대금 납부 직전 등기부를 다시 떼 보아야 하고, 임차인은 말소 사실을 경매법원에 알려 두는 것이 분쟁을 줄입니다. 대금을 낸 뒤라면 담보책임 등 다른 방법을 따져야 합니다.

대금 납부 전 선순위 근저당 말소 대응 순서

• 대금지급기한 확인 - 경매 사건 기록에서 매수인의 대금지급기한을 확인합니다. 말소는 그 전에 끝나야 합니다.
• 선순위 채무액 확인 - 선순위 근저당의 실제 대출 잔액을 확인합니다. 갚을 금액이 정해집니다.
• 변제와 말소 - 임대인이 갚거나 임차인이 대신 갚고 말소등기를 합니다. 등기부에서 말소를 확인합니다.
• 법원에 알림 - 말소된 등기부를 경매법원에 제출합니다. 매수인도 이 사실을 알게 됩니다.
• 대항력 주장 - 대금 납부 뒤 매수인에게 임대차와 보증금 반환을 주장합니다. 인도 요구에는 동시이행으로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당 외에 가압류나 다른 선순위 권리가 남아 있거나 대금 납부일과 말소일이 겹치는 경우에는 등기 접수 시각을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매각허가결정이 났는데 늦지 않았나요?
  대금 납부 전이면 늦지 않았습니다. 민사집행법 제135조에 따라 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고, 대법원 98마1031 결정도 이 시점을 기준으로 대항력 소멸 여부를 보았습니다.
• 임차인이 대신 갚아도 되나요?
  갚을 수 있고, 갚은 돈은 임대인에게 구상할 수 있습니다. 대신 갚은 뒤 근저당 말소등기까지 마쳐야 효과가 있습니다. 대법원 98마1031 결정은 선순위 근저당이 다른 사유로 소멸한 경우를 정하므로 변제 주체는 결론에 영향이 없습니다.
• 매수인은 보증금을 떠안아야 하나요?
  대항력이 존속하면 떠안습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 매수인은 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무를 집니다. 임차인은 보증금을 받을 때까지 계속 살 수 있습니다.
• 매수인은 경매를 없던 일로 할 수 있나요?
  대금 납부 전이라면 매각허가결정 취소를 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제127조 제1항은 매각허가결정 확정 뒤 중대한 권리관계 변동이 밝혀지면 대금을 낼 때까지 취소신청을 할 수 있다고 정하고, 대법원 98마1031 결정은 이를 유추적용했습니다.
• 선순위 가압류가 남아 있으면요?
  가압류가 임차인보다 앞서면 여전히 대항력이 없습니다. 민사집행법 제91조 제3항은 가압류채권에 대항할 수 없는 권리를 매각으로 소멸시킵니다. 근저당만 없앤다고 해결되지 않으므로 앞선 권리를 모두 확인하십시오.
• 대항력이 살아나면 배당요구는 어떻게 되나요?
  배당요구를 했다면 종기 전에 철회를 검토합니다. 민사집행법 제88조 제2항은 매수인 부담이 바뀌는 배당요구는 종기 뒤에 철회할 수 없다고 정합니다. 종기 뒤라면 배당과 대항력 가운데 어떻게 처리될지 따로 따져야 합니다.

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