등기·명의신탁

최종 매수인이 처음 매도인에게 바로 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 할 수 없고, 처음 매도인과 중간 매수인, 최종 매수인 세 사람 모두가 중간생략등기에 합의했을 때만 직접 청구할 수 있습니다. 처음 매도인과 중간 매수인의 동의만으로는 부족하고, 처음 매도인과 최종 매수인 사이의 합의도 있어야 합니다. 지금은 세 사람의 합의를 보여 주는 서면이나 문자가 있는지부터 확인하십시오.

합의가 없다고 해서 등기를 포기할 필요는 없습니다. 중간 매수인을 대위하는 방법으로 등기를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2025년 2월 중간 매수인에게서 준공된 아파트를 4억 8천만원에 샀습니다. 중간 매수인은 2024년 처음 매도인에게서 산 뒤 등기를 받지 않은 상태였고, J씨에게 등기청구권 양도증서를 써 주었습니다. 처음 매도인은 J씨를 모른다며 등기를 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중간생략등기 합의는 누구와 누구 사이에 있어야 하나요?

관계 당사자 전원의 의사가 합치해야 합니다. 대법원은 처음 매도인과 중간 매수인의 동의 외에 처음 매도인과 최종 매수인 사이에도 중간등기를 생략하자는 합의가 있어야 한다고 봅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 아래에서도 이 판례는 그대로 유지되고, 2021년 판결은 등기청구권 양도에도 처음 매도인의 동의가 필요하다고 확인했습니다.

판례는 이 합의를 엄격하게 봅니다. 처음 매도인으로서는 중간 매수인에게서 잔금을 다 받았는지, 최종 매수인에게 넘겨도 세금이나 계약상 불이익이 없는지 따질 이익이 있기 때문입니다. 처음 매도인이 전매 사실을 알았다거나 묵인했다는 사정만으로는 합의가 인정되기 어렵고, 세 사람이 함께 서명한 합의서나 처음 매도인의 명확한 승낙이 있어야 합니다.

합의가 없으면 어떻게 등기를 받나요?

최종 매수인은 중간 매수인에 대한 자기 등기청구권을 보전하기 위해 중간 매수인이 처음 매도인에게 가진 등기청구권을 대신 행사할 수 있습니다. 소송에서는 처음 매도인에게 「중간 매수인 앞으로 이전등기하라」, 중간 매수인에게 「최종 매수인 앞으로 이전등기하라」는 청구를 함께 구합니다.

판결이 확정되면 최종 매수인은 중간 매수인을 대위해 중간 매수인 명의 등기를 신청하고, 이어서 자기 명의 등기를 신청합니다. 이 방법은 등기를 두 번 하므로 취득세도 각 단계에서 생기지만, 처음 매도인의 동의가 없어도 등기에 이를 수 있는 확실한 길입니다.

합의가 있어도 문제가 되는 경우는?

사법상 합의가 있어도 중간생략등기는 부동산등기 특별조치법과 충돌할 수 있습니다. 부동산을 산 사람이 다시 전매하려면 그 계약 전에 먼저 자기 명의로 등기를 신청해야 하고, 세금을 피하거나 규제를 회피할 목적으로 이를 어기면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

한편 이미 적법한 원인행위를 거쳐 중간생략등기가 이루어졌다면, 합의가 없었다는 이유만으로 그 등기가 무효가 되지는 않습니다.

중간생략등기 청구 대응 순서

• 합의 확인 - 세 사람 사이 합의서, 처음 매도인의 승낙 문자·녹취가 있는지 봅니다. 없으면 대위 청구로 갑니다.
• 대금 확인 - 두 계약 모두 잔금이 끝났는지 봅니다. 중간 매수인이 잔금을 안 냈으면 처음 매도인이 동시이행을 주장합니다.
• 처분금지가처분 - 처음 매도인 명의 부동산에 가처분을 합니다. 제3자 처분을 막습니다.
• 청구 설계 - 합의가 있으면 직접 청구, 없으면 대위 청구와 이전등기 청구를 한 소송에서 구합니다.
• 순차 등기 - 판결 확정 뒤 중간 매수인 명의, 최종 매수인 명의 순서로 등기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중간 매수인이 잔금을 치르지 않았거나 토지거래허가구역 안의 토지라면 계약서와 허가 여부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전매 부동산의 소유권이전등기 청구와 채권자대위 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중간 매수인 동의만 있으면 되나요?
  아니요, 처음 매도인과 중간 매수인의 동의 외에 처음 매도인과 최종 매수인 사이에도 중간등기를 생략하자는 합의가 있어야 합니다. 관계 당사자 전원의 의사가 합치해야 최종 매수인이 처음 매도인에게 직접 등기를 청구할 수 있습니다.
• 등기청구권을 양도받으면 직접 청구되나요?
  중간 매수인에게서 등기청구권을 양도받아도 처음 매도인이 그 양도에 동의하거나 승낙하지 않으면 직접 청구할 수 없습니다. 매매로 인한 등기청구권은 신뢰관계를 바탕으로 한 권리여서 통지만으로 양도의 효력을 주장할 수 없다는 것이 판례입니다.
• 합의가 없으면 등기를 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 최종 매수인은 중간 매수인을 대위해 처음 매도인에게 중간 매수인 앞으로 등기하라고 청구하고, 중간 매수인에게는 자기 앞으로 등기하라고 청구합니다. 두 청구를 한 소송에서 함께 구하면 됩니다.
• 이미 된 중간생략등기는 무효인가요?
  아니요, 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 일단 중간생략등기가 이루어졌다면, 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로 무효가 되지는 않습니다. 다만 토지거래허가를 피하려는 등 법령상 제한이 있으면 달리 볼 수 있습니다.
• 중간생략등기를 하면 처벌되나요?
  전매하기 전에 먼저 자기 명의로 등기를 신청해야 하는 의무를 어긴 경우, 조세를 면하려 하거나 가격변동 이득을 얻으려 하거나 권리변동 규제를 피할 목적이 있었다면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
• 대위 판결 뒤 등기는 누가 신청하나요?
  최종 매수인이 중간 매수인을 대위해 중간 매수인 명의 이전등기를 신청하고, 이어 자기 명의 이전등기를 신청합니다. 대위 신청으로 등기할 때 등기부에는 대위자의 성명, 주소와 대위원인이 함께 기록됩니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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