재개발·재건축

재개발 추진위원회가 약속한 토지 보상, 조합에도 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 재개발 추진위원회가 토지 소유자에게 현금 보상이나 환지를 약속한 약정은 추진위원회 권한 밖이어서 나중에 설립된 조합에는 효력이 없습니다. 대법원 2024다260405 판결은 조합 정관에 추진위원회 행위 승계 조항이 있어도 권한 밖 보상 약정은 조합을 구속하지 않는다고 보았습니다. 지금은 조합 총회에서 그 약정을 승인한 결의가 있었는지부터 확인해 두십시오.

정관에 「추진위원회 행위를 조합이 승계한다」는 조항이 있다고 해서 모든 약정이 조합으로 넘어가는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

D씨의 아버지는 재개발 조합이 생기기 전 추진위원회와 「사업에 필요한 땅은 감정평가 평균값으로 현금 보상하고, 남는 땅은 상업용지로 환지해 준다」는 약정서를 썼습니다. 그 뒤 조합이 설립됐고 조합 정관에는 추진위원회가 한 행위를 조합이 승계한다는 조항이 있었습니다. 2024년 D씨는 아버지에게서 그 땅을 사서 소유권을 넘겨받은 뒤 조합에 약정대로 보상하라고 요구했지만, 조합은 추진위원회 약정은 조합과 무관하다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

추진위원회가 맺은 보상 약정은 조합에 효력이 있나요?

없습니다. 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405 판결은 추진위원회가 할 수 있는 일은 조합설립인가를 받기 위한 준비업무, 토지등소유자의 동의서 받기처럼 조합 설립을 추진하는 업무로 한정되고, 토지등소유자에게 구체적인 보상 방법을 정해 주는 일은 여기에 들어가지 않는다고 판단했습니다.

그래서 추진위원회가 토지등소유자에게 현금 보상이나 환지 같은 현물 보상을 약속하는 것은 법령이 정한 권한 밖의 일이고, 조합에는 효력이 없습니다. 조합 정관에 추진위원회 행위를 관계 법령과 정관의 범위 안에서 승계한다는 조항이 있었지만, 권한 밖 약정은 그 승계 대상이 아니라는 결론입니다. 이 사건은 원고의 상고가 기각돼 그대로 확정됐습니다.

지금 법에서도 추진위원회 업무 범위는 같나요?

판결은 2007. 12. 21. 개정 전 구 「도시 및 주거환경정비법」 제14조 제1항을 적용했습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」도 추진위원회 업무를 정비사업전문관리업자·설계자 선정, 개략적인 시행계획서 작성, 조합설립인가 준비업무, 그 밖에 조합 설립 추진에 필요한 업무로 열거하고 있습니다.

현행법은 추진위원회가 수행한 업무를 총회에 보고하고 그 업무와 관련된 권리·의무를 조합이 포괄승계한다고 정합니다. 다만 승계되는 것은 추진위원회가 법에 따라 수행할 수 있는 업무에 관한 권리·의무이므로, 업무 범위 밖의 보상 약정까지 조합이 떠안는다고 보기는 어렵습니다.

조합이 나중에 인정하면 효력이 생기나요?

조합이 그 약정을 추인했다고 볼 증거가 있다면 다툴 여지가 있습니다. 이 사건에서는 조합이 약정을 추인했다고 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다. 조합이 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다는 주장도 받아들여지지 않았습니다.

조합의 보상이나 분양은 사업시행계획과 관리처분계획 같은 조합 절차를 거쳐 정해집니다. 추진위원회 약정을 근거로 따로 보상을 받기보다, 조합원 분양신청이나 현금청산 단계에서 자기 권리를 주장하는 쪽이 현실적인 경로입니다.

약정을 믿고 땅을 산 사람도 보호받지 못하나요?

약정이 조합에 효력이 없으면 땅을 산 사람도 그 약정을 근거로 조합에 보상을 청구할 수 없습니다. 이 사건 원고도 원래 소유자에게서 땅을 사 소유권이전등기를 마쳤지만 청구가 받아들여지지 않았습니다. 매도인이 약정의 효력을 보장했다면 매도인과의 관계는 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다.

추진위원회 보상 약정 대응 순서

• 약정서 확인 - 약정 당사자가 추진위원회인지 조합인지, 체결일이 조합설립인가 전인지 확인합니다. 인가 전 추진위원회 약정이면 조합에 효력이 없을 가능성이 큽니다.
• 총회 결의 확인 - 조합 총회에서 그 약정을 승인하거나 같은 내용을 결의한 회의록이 있는지 찾습니다. 추인 주장의 근거가 됩니다.
• 조합 계약 여부 확인 - 조합 설립 뒤 조합 명의로 다시 맺은 보상 계약이나 합의서가 있는지 봅니다. 이 계약이 있으면 조합에 직접 청구할 수 있습니다.
• 분양신청·현금청산 일정 확인 - 조합원 분양신청 기간과 관리처분계획 일정을 확인합니다. 보상 권리는 이 절차 안에서 주장해야 합니다.
• 매도인 책임 검토 - 약정을 믿고 땅을 샀다면 매매계약서에 약정 승계나 보장 조항이 있는지 봅니다. 조합이 아닌 매도인에게 책임을 물을 수 있는지 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합 설립 뒤 총회 결의가 있었거나 조합이 약정을 전제로 행동한 자료가 있다면 회의록과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합 관련 총회 분쟁과 보상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 추진위원회와 조합은 다른 단체인가요?
  다릅니다. 추진위원회는 조합을 설립하기 위해 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 구성하고 승인을 받는 단체이고, 조합은 그 뒤 설립인가를 받아 정비사업을 시행하는 주체입니다. 그래서 추진위원회가 한 약속이 조합에 그대로 미치는지는 업무 범위에 따라 따로 판단합니다.
• 정관에 승계 조항이 있으면 다 넘어오지 않나요?
  아닙니다. 이 사건 정관도 조합설립인가 전에 추진위원회가 한 행위를 관계 법령과 정관이 정하는 범위 안에서 조합이 승계한다고 정했지만, 대법원은 권한 밖 보상 약정은 조합에 효력이 없다고 보았습니다. 승계 조항이 있어도 법령이 정한 업무 범위를 넘을 수는 없습니다.
• 현행법의 포괄승계 규정은 어떻게 보나요?
  현행법은 추진위원회가 수행한 업무를 총회에 보고하고 그 업무와 관련된 권리·의무를 조합이 포괄승계한다고 정합니다. 다만 추진위원회 업무 자체가 법으로 한정돼 있으므로, 업무 범위 밖의 보상 약정까지 승계된다고 보기는 어렵습니다. 구체적인 약정 내용에 따라 다툼 여지는 남습니다.
• 추진위원회 동의서를 냈으면 보상도 약속된 건가요?
  아닙니다. 추진위원회는 토지등소유자의 동의서를 받는 등 조합 설립을 추진하는 업무를 할 수 있을 뿐, 구체적인 보상 방법을 정할 권한은 없습니다. 보상과 분양은 조합 설립 뒤 사업시행계획과 관리처분계획 절차에서 정해집니다.
• 조합이 무효를 주장하는 것은 신의칙 위반 아닌가요?
  이 사건에서는 받아들여지지 않았습니다. 원고는 조합이 약정의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 했지만, 대법원은 원심의 배척 판단을 그대로 유지했습니다. 조합이 약정을 전제로 행동했다는 구체적 자료가 있을 때에만 다툴 여지가 생깁니다.
• 추진위원회 단계에서 비용 부담 약정도 무효인가요?
  보상 약정과 다르게 볼 수 있습니다. 법은 추진위원회 업무가 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리·의무에 변동을 생기게 하는 경우 대통령령으로 정하는 비율 이상 소유자 동의를 먼저 받도록 합니다. 어떤 약정이 업무 범위 안인지는 약정 내용을 보고 따로 따져야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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