재개발·재건축

재개발 조합원이 정비계획 변경을 구청에 제안할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 재개발 구역의 토지등소유자(조합이 설립됐으면 조합원) 3분의 2 이상이 동의하면 구청장 등 정비계획 입안권자에게 정비계획 변경을 제안할 수 있습니다. 도시정비법 제14조 제1항 제6호가 근거이고, 구역 면적 10퍼센트 미만 변경처럼 경미한 사항은 동의 절차 없이 제안합니다. 지금은 바꾸려는 내용이 경미한 사항인지와 동의서를 몇 명에게서 받아야 하는지부터 확인하십시오.

정비계획을 바꾸자는 의견을 내는 데 조합 총회 의결부터 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 공람 단계의 의견서는 주민 한 사람도 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 정비구역으로 지정된 재개발 구역에 단독주택을 가진 조합원입니다. 2026년 초 조합이 공개한 계획을 보니 E씨 집 앞 골목이 공원 부지로 잡혀 있었고, 이웃 조합원 여럿도 도로와 공원 배치를 바꾸자는 의견이었습니다. E씨는 조합원들이 모여 구청에 정비계획 변경을 직접 요청할 수 있는지, 몇 명의 동의가 필요한지 물었습니다. 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받으면 입안 제안을 할 수 있고, 정비기반시설 위치 변경은 경미한 사항이면 동의 없이도 제안할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

정비계획 입안을 제안할 수 있는 경우는?

2026. 9. 28. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 토지등소유자나 추진위원회가 정비계획 입안권자에게 입안을 제안할 수 있는 경우를 일곱 가지로 정합니다. 주민이 자주 쓰는 경우는 다음과 같습니다.

• 입안 시기 경과 - 정비예정구역의 정비계획 입안 시기가 지났는데도 입안되지 않았거나 수립 시기를 정하지 않은 경우입니다.
• 공공 시행자 지정 요청 - 토지등소유자가 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정해 달라고 요청하려는 경우입니다.
• 정비계획 변경 요청 - 토지등소유자(조합원) 3분의 2 이상 동의로 변경을 요청하는 경우입니다.
• 공공재개발 추진 - 토지등소유자가 공공재개발사업이나 공공재건축사업을 추진하려는 경우입니다.

제안하려면 동의를 얼마나 받아야 하나요?

일반적인 입안 제안은 토지등소유자의 3분의 2 이하, 토지면적 3분의 2 이하 범위에서 시·도조례가 정한 비율 이상의 동의가 필요합니다. 동의를 받은 뒤 조례가 정한 제안서 서식에 정비계획도서와 계획설명서를 붙여 제출합니다. 정비계획 변경 요청은 법에서 토지등소유자(조합원) 3분의 2 이상 동의를 따로 정하고 있습니다.

동의 없이 변경을 제안할 수 있는 경미한 사항은?

경미한 사항을 바꾸는 경우에는 토지등소유자의 동의 절차를 거치지 않습니다. 시행령이 정한 경미한 사항은 다음과 같습니다.

• 구역·기반시설 규모 - 정비구역 면적이나 정비기반시설 규모를 10퍼센트 미만 범위에서 바꾸는 경우, 정비기반시설 위치를 바꾸는 경우입니다.
• 건축 계획 - 건폐율·용적률을 줄이거나 10퍼센트 미만 범위에서 늘리는 경우, 건축물 높이 상한이나 주용도를 바꾸는 경우입니다.
• 시기·시설 - 사업시행 예정시기를 3년 범위에서 조정하는 경우, 공동이용시설 설치계획을 바꾸는 경우입니다.

제안하면 구청은 언제까지 답해야 하나요?

입안권자는 제안일부터 60일 이내에 정비계획에 반영할지를 제안자에게 알려야 합니다. 부득이한 사정이 있으면 한 차례만 30일을 연장할 수 있습니다. 제안이 반영되면 입안권자는 제출된 도서를 입안에 활용할 수 있습니다.

제안이 받아들여져도 곧바로 계획이 바뀌지는 않습니다. 입안권자는 주민에게 서면으로 알리고 주민설명회를 연 뒤 30일 이상 공람해 의견을 들어야 하고, 타당한 의견은 계획에 반영해야 합니다. 경미한 사항의 변경은 이 절차를 생략할 수 있습니다. 도시정비법은 2027. 9. 9.부터 시행되는 타법 개정이 공포되어 있으므로 제안 시점의 조문을 다시 확인해야 합니다.

정비계획 변경 제안 대응 순서

• 변경 내용 특정 - 바꾸려는 부분이 구역 경계인지, 기반시설 위치인지, 용적률인지 도면으로 특정합니다. 경미한 사항인지가 여기서 갈립니다.
• 동의 요건 확인 - 조합 설립 여부와 시·도조례의 동의 비율을 확인합니다. 조합이 있으면 조합원 기준으로 셉니다.
• 동의서 징구 - 동의서 양식에 제안 내용을 구체적으로 적고 신분증 사본을 받습니다. 동의서의 효력은 이후 다툼에서 가장 먼저 문제 됩니다.
• 제안서 제출 - 정비계획도서와 계획설명서를 붙여 구청에 냅니다. 제출일로부터 60일 회신 기한이 시작됩니다.
• 공람 의견 제출 - 입안 절차의 공람기간에 다시 서면 의견을 냅니다. 채택하지 않으면 입안권자가 사유를 알려야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합 집행부와 의견이 갈려 총회 결의나 동의서 효력이 다투어지는 경우라면 정관과 동의서 원본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합의 총회 소집과 결의를 둘러싼 가처분·소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 정비계획 변경 제안에 조합원 몇 명이 동의해야 하나요?
  3분의 2 이상입니다. 도시정비법 제14조 제1항 제6호는 토지등소유자(조합이 설립된 경우 조합원)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획 변경을 요청하는 경우를 입안 제안 사유로 정합니다. 동의율은 제안서를 낼 때의 조합원 수를 기준으로 계산합니다.
• 공원 위치만 바꾸는데도 동의를 받아야 하나요?
  경미한 사항이면 받지 않아도 됩니다. 도시정비법 시행령 제13조 제4항 제2호는 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 규모를 10퍼센트 미만 범위에서 변경하는 경우를 경미한 사항으로 정하고, 법 제14조 제1항 제6호 단서는 이 경우 동의 절차를 거치지 않게 합니다.
• 정비계획 공람 때 개인이 의견을 낼 수 있나요?
  낼 수 있습니다. 도시정비법 시행령 제13조 제2항은 주민이 공람기간 안에 정비계획의 입안권자에게 서면(전자문서 포함)으로 의견을 낼 수 있다고 정합니다. 동의율 요건이 없으므로 조합원 한 사람의 이름으로도 제출할 수 있습니다.
• 낸 의견을 구청이 무시하면 어떻게 되나요?
  채택하지 않으면 사유를 알려야 합니다. 도시정비법 시행령 제13조 제3항은 입안권자가 제출된 의견을 심사해 필요하면 채택하고, 채택하지 않은 경우 의견을 낸 주민에게 그 사유를 알리도록 정합니다. 통지가 없으면 절차상 하자를 주장하는 근거가 됩니다.
• 정비계획 공람은 며칠 동안 하나요?
  30일 이상입니다. 도시정비법 제15조 제1항은 입안권자가 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 뒤 주민설명회를 열고 30일 이상 공람해 의견을 들어야 한다고 정합니다. 다만 같은 조 제3항에 따라 경미한 사항은 이 절차를 생략할 수 있습니다.
• 제안 후 답이 없으면 언제까지 기다려야 하나요?
  60일입니다. 도시정비법 시행령 제12조 제2항은 입안권자가 제안일부터 60일 이내에 반영 여부를 제안자에게 통보해야 하고, 부득이한 경우 한 차례만 30일을 연장할 수 있다고 정합니다. 최장 90일이 지나도 통보가 없으면 민원 처리 지연을 문제 삼을 수 있습니다.

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