재개발·재건축

재개발 정비구역 지정 때 주민설명회를 홈페이지로만 알려도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 재개발 정비구역 지정 때 주민설명회 개최 사실은 서면 통보가 아니어도 사회통념상 상당한 방법으로 알리면 됩니다. 대법원 2024두55006 판결은 서면 통보 대상이 정비계획 자체일 뿐이라고 보고, 대도시가 아닌 시는 기본계획 없이도 정비구역을 지정할 수 있다고 판단했습니다. 지금은 정비구역 지정 고시일과 주민공람 기간부터 확인해 두십시오.

설명회 안내 우편을 못 받았다는 사정만으로 지정처분이 위법해진다고 기대하기는 어렵습니다. 대신 공람 의견서를 기한 안에 내고 그 처리 결과를 받아 두는 일이 실제 다툼에서 더 쓸모가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

인구 30만 명 규모의 B시에서 역세권 재개발 준비위원회가 2024년 토지등소유자 동의를 받아 정비계획 입안을 제안했습니다. 시는 사업 필요성을 인정하면서 보완을 요구했고, 준비위원회는 바로 옆 준주거지역 상가 부지까지 넣어 다시 제안했습니다. 시는 주민설명회 일정과 온라인 접속 방법을 시청 홈페이지에 올리고 영상회의와 동영상 게시로 설명회를 연 뒤, 30일 넘게 주민공람과 시의회 의견청취를 거쳐 2025년 정비구역을 지정·고시했습니다. 새로 편입된 상가 부지 소유자 A씨는 설명회 안내 우편을 받은 적이 없고, 시가 정비기본계획도 세우지 않았다며 지정을 취소시킬 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

정비계획 주민설명회는 서면으로 알려야 하나요?

아니요, 법이 서면 통보를 요구하는 대상은 입안하거나 변경하려는 정비계획 자체이고, 주민설명회 개최 사실까지 서면으로 알리도록 강제하지는 않습니다. 따로 정한 통지 절차가 없다면 설명회가 실질적으로 운영될 수 있을 정도로 사회통념상 상당한 방법으로 알리면 됩니다.

대법원은 코로나19 거리두기 시기에 시청 홈페이지로 설명회의 일시, 방식, 접속 방법을 자세히 안내하고 영상회의와 동영상 게시로 설명회를 진행한 것이 법 위반이 아니라고 본 원심을 유지했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」 제15조 제1항도 판결이 적용한 2020. 12. 31. 개정 전 조문과 문언이 같습니다.

정비계획 입안 때 주민이 거쳐야 할 절차는 무엇인가요?

입안권자는 정비계획을 주민에게 서면으로 통보한 뒤 주민설명회를 열고 30일 이상 주민에게 공람해 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하면 정비계획에 반영해야 합니다. 공람과 함께 지방의회의 의견도 들어야 하고, 지방의회는 60일 안에 의견을 내지 않으면 이의가 없는 것으로 봅니다.

주민은 공람기간 안에 서면이나 전자문서로 의견을 낼 수 있습니다. 입안권자는 의견을 심사해 채택하지 않으면 그 사유를 의견을 낸 주민에게 알려 주어야 합니다. 이 회신은 뒤에 소송에서 주민의 반대 이유를 행정청이 어떻게 다뤘는지 보여 주는 자료가 됩니다.

정비기본계획이 없어도 정비구역을 지정할 수 있나요?

인구 50만 명 미만의 시처럼 대도시가 아닌 시로서 도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정한 시라면, 기본계획 없이 곧바로 정비계획을 입안·결정해 정비구역을 지정할 수 있습니다. 도지사 승인을 받아 기본계획을 수립한 경우가 아니라면 그렇습니다.

대법원은 이 예외가 재개발·재건축 수요가 많지 않은 시의 계획 수립 부담을 덜어 주려는 취지라고 보았습니다. 원고들은 천재지변 같은 긴급 사유가 있을 때만 기본계획 없이 지정할 수 있다고 주장했지만, 대법원은 그 긴급 예외는 기본계획 수립을 전제로 하는 지역에 관한 규정이라며 받아들이지 않았습니다. 이 사건 시가 속한 도는 기본계획 수립이 필요 없는 시를 인구 50만 명 미만의 시로 정하고 있었습니다.

정비구역에 편입되면 무엇이 달라지나요?

정비구역으로 지정·고시되면 그 구역에서 건축물의 건축, 공작물 설치, 토지의 형질변경, 토지분할 등을 하려면 시장·군수등의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 하면 원상회복 명령을 받을 수 있습니다.

지정 전에 입안 제안 단계에서는 토지등소유자가 시·도조례로 정한 비율 이상의 동의를 받아 제안할 수 있고, 입안권자는 제안일부터 60일 안에 반영 여부를 알려야 합니다. 편입에 반대한다면 동의서 제출 범위와 그 뒤 추가 편입 경위를 확인해 두어야 합니다.

정비구역 지정 다툼 대응 순서

• 고시문 확보 - 정비계획 결정과 정비구역 지정 고시, 지형도면 고시의 날짜와 구역 범위를 확인합니다. 제소기간이 이 날짜로 정해집니다.
• 절차 이력 정리 - 입안 제안일, 반영 통보일, 설명회 안내 방법, 공람 기간, 지방의회 의견청취일을 차례로 적습니다. 빠진 절차가 있는지 보는 기준이 됩니다.
• 공람 의견 제출 - 공람기간 안에 반대 이유를 서면이나 전자문서로 냅니다. 채택하지 않으면 사유를 받게 됩니다.
• 기본계획 요건 확인 - 시의 인구와 도지사의 기본계획 수립 면제 기준을 확인합니다. 대도시라면 기본계획 적합성이 쟁점이 됩니다.
• 취소소송과 집행정지 - 고시의 효력이 생긴 날부터 90일 안에 취소소송을 내고 필요하면 집행정지를 함께 신청합니다. 절차 하자와 재량 하자를 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정비구역 경계에 편입된 경위가 특이하거나 조합 설립 동의율이 다투어지는 단계라면 고시문과 동의서 원본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비구역 지정과 조합 설립을 둘러싼 행정소송과 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 설명회 안내 우편을 못 받았으면 지정이 무효인가요?
  그것만으로는 어렵습니다. 대법원 2025. 1. 23. 선고 2024두55006 판결은 도시정비법이 서면 통보를 요구하는 대상은 정비계획이고 설명회 개최 사실까지 서면으로 알리라는 것은 아니라고 보았습니다. 따로 정한 절차가 없으면 설명회가 실질적으로 운영될 수 있을 정도로 상당한 방법으로 알리면 됩니다.
• 온라인으로만 연 주민설명회도 유효한가요?
  안내가 충분했다면 유효하다고 볼 수 있습니다. 이 사건에서는 시청 홈페이지에 설명회 일시, 영상회의와 동영상 게시 방식, 접속 방법을 자세히 안내했고, 대법원은 거리두기 상황에서 이런 비대면 설명회가 법 위반이 아니라고 본 원심을 유지했습니다. 안내 내용이 부실했다면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 주민공람은 며칠 이상 해야 하나요?
  30일 이상입니다. 입안권자는 정비계획을 주민에게 서면으로 통보한 뒤 주민설명회를 열고 30일 이상 공람해 의견을 들어야 합니다. 공람 전에는 공람의 요지와 장소를 지방자치단체 공보 등에 공고해야 하고, 주민은 공람기간 안에 서면이나 전자문서로 의견을 낼 수 있습니다.
• 공람 때 낸 반대 의견은 반드시 반영되나요?
  반드시 반영되지는 않습니다. 입안권자는 제시된 의견이 타당하다고 인정하면 반영해야 하고, 채택하지 않으면 의견을 낸 주민에게 그 사유를 알려 주어야 합니다. 이 회신은 뒤에 취소소송에서 행정청이 반대 이유를 어떻게 검토했는지 보여 주는 자료가 됩니다.
• 정비기본계획이 없는 시에서도 재개발이 가능한가요?
  가능합니다. 대도시가 아닌 시로서 도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정한 시는 기본계획을 세우지 않을 수 있고, 대법원은 이런 시의 시장은 도지사 승인을 받아 기본계획을 수립한 경우가 아니라면 기본계획 없이 곧바로 정비구역을 지정할 수 있다고 보았습니다.
• 정비구역으로 지정되면 건물 신축을 못 하나요?
  허가를 받아야 합니다. 정비구역에서 건축물의 건축, 공작물 설치, 토지의 형질변경, 토석 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위 등을 하려면 시장·군수등의 허가가 필요합니다. 지정 고시 당시 이미 허가를 받아 공사에 착수했다면 신고 후 계속할 수 있습니다.
• 정비구역 지정 취소소송은 언제까지 내야 하나요?
  고시의 효력이 생긴 날부터 90일 안에 내야 합니다. 고시로 한 처분은 고시문을 직접 보지 못했더라도 그날 안 것으로 보기 때문입니다. 고시문 번호와 효력발생일을 먼저 확인하고 그날부터 기간을 계산하십시오.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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