공유·경계

땅값을 안 낸 건축업자가 땅 주인 명의로 등기된 빌라 등기를 지워 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 대지 대금을 치르지 않은 건축업자가 대지 소유자 명의로 건축허가를 받아 지은 건물은 대지 대금을 갚기 전까지 소유권보존등기의 말소를 구할 수 없습니다. 판례는 이런 명의를 대지 대금채무를 담보하기 위한 것으로 보기 때문입니다. 지금은 매매계약서에 대금 지급 시기와 건축허가 명의에 관한 약정이 어떻게 적혀 있는지 확인해 두십시오.

건축업자가 자기 돈과 노력으로 지었다는 이유만으로 보존등기가 곧바로 무효가 되지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

건축업자 A씨는 2023년 빌라를 지어 분양할 목적으로 B씨의 대지 330㎡를 9억원에 사면서, 대금은 분양대금으로 치르기로 하고 건축허가는 대지 소유자 B씨 명의로 받았습니다. A씨는 골조와 외벽, 지붕까지 모두 올리고 내부 마감만 남긴 상태에서 2025년 부도가 났습니다. B씨가 나머지 공사를 마치고 세대별로 자기 명의의 보존등기와 대지권등기를 하자, A씨는 자기가 지은 건물이니 등기를 지우라고 요구합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축허가 명의와 관계없이 지은 사람이 소유자인가요?

원칙은 그렇습니다. 건축허가는 건축행위를 할 수 있게 해 주는 행정처분일 뿐 소유권을 정하지 않으므로, 자기 비용과 노력으로 건물을 지은 사람은 허가가 남의 명의로 되어 있어도 그 소유권을 원시취득합니다. 대법원 2005. 7. 15. 선고 2005다19415 판결은 공사가 중단된 미완성 건물을 넘겨받아 완공한 경우, 중단 시점에 이미 사회통념상 독립한 건물의 형태와 구조를 갖추었다면 원래 건축주가 원시취득자라고 보았습니다.

최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 이루어지면 독립한 건물로 봅니다. 내부 공사 일부만 남기고 거의 완성한 상태였다면 건축업자가 원시취득자가 됩니다.

그런데 왜 보존등기 말소를 청구할 수 없나요?

대지 대금 담보를 위한 등기이기 때문입니다. 건축업자가 대지 대금을 치르지 않은 채 대지 소유자 명의로 건축허가를 받으면, 소유권보존등기도 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 허가 명의인 앞으로 할 수밖에 없습니다. 대법원 1997. 4. 11. 선고 97다1976 판결은 이런 경우 그 목적이 대지 대금채무를 담보하려는 데 있는 것이 일반적이라고 보았습니다.

그래서 건축업자가 건물을 원시취득했더라도 대지 소유자 명의로 보존등기가 마쳐지면 담보 목적 범위에서 소유권이 대지 소유자에게 넘어간 것이 됩니다. 대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결도 같은 취지입니다. 피담보채무인 대지 대금이 변제되지 않는 한 건축업자는 말소를 구할 수 없습니다. 구 부동산등기법 제131조는 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」 제65조로 옮겨졌습니다.

대지 대금과 등기 이전은 동시이행인가요?

분양대금에서 대지 대금을 먼저 주기로 했다면 대금이 먼저입니다. 대법원 2001. 6. 26. 선고 99다47501 판결은 토지 매매와 건물 담보 제공이 결합된 약정에서 분양대금으로 토지 잔대금을 먼저 지급하면 소유권이전 서류를 넘겨주기로 했다면, 건축업자의 잔대금 지급의무가 대지 소유자의 등기이전의무보다 먼저 이행할 의무라고 보았습니다.

건물 명의 분쟁 대응 순서

• 매매계약서 확인 - 대지 대금 지급 시기와 분양대금 정산 방식을 봅니다. 담보 목적인지 명의신탁인지의 판단 자료가 됩니다.
• 공정률 자료 확보 - 공사 중단 당시 사진, 감리 보고서, 공정표를 모읍니다. 원시취득자를 정하는 기준이 됩니다.
• 투입 비용 정리 - 건축업자와 대지 소유자가 각각 들인 공사비를 영수증으로 정리합니다. 정산 금액의 근거가 됩니다.
• 대지 대금 정산 - 남은 대지 대금과 잔여 공사비를 서로 계산합니다. 대금을 갚아야 말소나 이전을 구할 수 있습니다.
• 등기 청구 또는 응소 - 정산 후 소유권이전을 청구하거나 말소 청구 소송에 담보 항변으로 대응합니다. 수분양자 권리도 함께 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 당사자 사이에 명의신탁 약정이 따로 있었거나 수분양자에게 이미 등기가 넘어간 세대가 있다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 신축 건물의 소유권 귀속과 보존등기 말소 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축허가 명의자가 건물 소유자인가요?
  그렇지 않습니다. 건축허가는 건축행위를 허용하는 행정처분일 뿐 소유권을 정하지 않으므로, 자기 비용과 노력으로 건물을 지은 사람이 허가 명의와 관계없이 소유권을 원시취득합니다. 신축 건물 소유권은 민법 제187조에 따라 등기 없이도 취득합니다.
• 공사가 중단된 건물을 완공하면 누가 소유자인가요?
  중단 당시 독립한 건물이었다면 원래 건축주입니다. 대법원 2005. 7. 15. 선고 2005다19415 판결은 중단 시점에 사회통념상 독립한 건물의 형태와 구조를 갖추었다면 원래 건축주가 원시취득한다고 보았고, 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 이루어지면 독립한 건물로 봅니다.
• 대지 소유자 명의 보존등기는 명의신탁인가요?
  대지 대금을 치르지 않은 경우라면 대부분 담보로 봅니다. 대법원 1997. 4. 11. 선고 97다1976 판결은 대금 미지급 상태에서 대지 소유자 명의로 허가를 받은 경우 그 목적이 대지 대금채무 담보인 것이 일반적이라고 보았습니다. 다만 법원은 담보인지 명의신탁인지 당사자 약정을 따져 판단합니다.
• 대지 대금을 갚으면 말소를 구할 수 있나요?
  구할 수 있습니다. 보존등기가 대지 대금채무를 담보하기 위한 것이라면 피담보채무가 변제되는 순간 담보 목적이 끝납니다. 그 뒤에는 건축업자가 대지 소유자에게 건물 등기의 말소나 이전을 청구할 수 있고, 약정에 따라 수분양자에게 직접 등기를 넘기게 할 수도 있습니다.
• 분양대금으로 대지 대금을 먼저 주기로 했다면요?
  대지 대금이 먼저입니다. 대법원 2001. 6. 26. 선고 99다47501 판결은 분양대금에서 토지 잔대금을 먼저 지급하면 소유권이전 서류를 교부하기로 약정했다면, 잔대금 지급의무가 등기이전의무보다 먼저 이행할 의무라고 보았습니다. 동시이행을 주장하기 어렵습니다.
• 대지 소유자가 쓴 잔여 공사비는 어떻게 되나요?
  정산 대상입니다. 대지 소유자가 부도 뒤 나머지 공사를 마무리하며 들인 비용은 건물 가치를 높인 것이므로, 대지 대금과 함께 정산할 때 반영을 주장할 수 있습니다. 공사비 영수증과 공사 범위를 정리해 두어야 금액을 입증할 수 있습니다.

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