주택 임대차

집은 두고 대지만 경매되면 확정일자 임차인도 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 집은 경매되지 않고 대지만 따로 경매될 때도 대지 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 주택임대차보호법은 우선변제의 대상인 임차주택에 대지를 포함한다고 정하고 있습니다. 지금은 대지 등기부에서 근저당권 설정일과 배당요구의 종기를 확인해 두십시오.

건물 경매가 아니라고 해서 따로 소송을 내야 배당을 받는 것은 아닙니다. 배당요구만 제때 하면 대지 매각대금 배당에 참여합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 9월 단독주택을 보증금 2억원에 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 집주인이 대지를 담보로 빌린 돈을 갚지 못하자 채권자가 건물은 빼고 대지만 경매를 신청했습니다. 대지 근저당권은 C씨의 전입보다 뒤에 설정된 것이었습니다. C씨는 집이 팔리는 것도 아닌데 대지 경매에서 자신이 배당을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집은 두고 대지만 경매되면 확정일자 임차인도 배당받나요?

네. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 집과 대지가 함께 경매될 때뿐 아니라 대지만 따로 경매될 때도 대지 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결이 이 점을 분명히 했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 우선변제의 대상인 임차주택에 대지를 포함한다고 괄호로 적고 있습니다. 법의 목적도 주거용 건물 임대차에 관한 민법 특례를 두어 주거생활을 보호하는 데 있습니다.

우선변제 순위는 전입신고 다음 날과 확정일자 가운데 늦은 날을 기준으로 대지에 설정된 다른 담보권과 비교합니다. 대지에 그보다 앞선 근저당이 있으면 그 뒤에서 배당받습니다.

확정일자 우선변제와 최우선변제는 어떻게 다른가요?

확정일자 우선변제는 보증금 전액을 순위에 따라 받는 권리이고, 최우선변제는 소액임차인이 순위와 관계없이 보증금 일부를 먼저 받는 권리입니다. 둘 다 대지 매각대금에 미칩니다.

현행 시행령상 최우선변제는 서울특별시에서 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 받습니다. 보증금이 이 기준을 넘는 임차인은 확정일자 순위로만 배당받습니다.

대지에 먼저 근저당이 있었다면 순위는 어떻게 되나요?

대지에 임차인보다 먼저 설정된 근저당권이 있으면 근저당권자가 먼저 배당받고, 임차인은 확정일자 순위에 따라 그다음에 받습니다. 대지에 근저당권이 설정될 당시 이미 집이 있었다면 소액임차인은 그 근저당권보다도 먼저 최우선변제를 받습니다.

반대로 대지에 근저당권이 설정된 뒤에 비로소 집이 지어졌다면 소액임차인이라도 대지 매각대금에서는 최우선변제를 받지 못합니다. 이 경우 건물 매각대금에서만 우선변제를 주장할 수 있습니다.

대지 단독 경매 배당 대응 순서

• 등기부 두 가지 확인 - 대지와 건물 등기사항증명서를 모두 떼어 근저당권 설정일을 비교합니다. 건물 신축일도 함께 봅니다.
• 순위 기준일 계산 - 전입신고 다음 날과 확정일자 중 늦은 날을 구합니다. 이 날짜가 대지 근저당권과의 순위를 정합니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기까지 계약서와 주민등록초본을 내고 배당요구를 합니다. 종기가 지나면 배당에서 빠집니다.
• 배당표 검토 - 배당기일 전에 배당표를 열람해 순위와 금액을 확인합니다. 잘못됐으면 배당기일에 이의를 진술합니다.
• 나머지 보증금 확보 - 대지에서 부족한 금액은 건물이나 임대인의 다른 재산에서 받아야 합니다. 계속 거주로 대항력을 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지와 건물 소유자가 계약 전부터 달랐거나 건물이 대지 근저당 뒤에 지어졌다면 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지 경매에서 확정일자 순위는 어떻게 정하나요?
  전입신고 다음 날과 확정일자 가운데 늦은 날이 기준입니다. 이 날짜를 대지에 설정된 근저당권 등 다른 권리의 등기일과 비교해 순서대로 배당합니다. 대지 등기부를 따로 떼어 설정일을 확인해야 합니다.
• 대지만 경매될 때도 배당요구가 필요한가요?
  필요합니다. 임차인은 등기된 권리자가 아니어서 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 건물이 아니라 대지만 경매된다는 이유로 절차가 달라지지 않으니, 경매 통지를 받으면 먼저 종기를 확인하십시오.
• 대지 근저당 뒤에 집이 지어졌다면요?
  소액임차인이라도 대지 매각대금에서는 최우선변제를 받지 못합니다. 대지 근저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입기 때문입니다. 확정일자 우선변제도 대지에서는 인정되지 않고, 신축 건물 매각대금에서만 순위에 따라 받습니다.
• 대지 주인이 계약 뒤에 바뀌었으면 어떻게 되나요?
  임대차를 시작할 때 대지가 임대인 소유였다면 그 뒤 소유자가 바뀌어도 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 판례는 이 권리를 임대차 성립 당시의 주택과 대지 가액을 기초로 한 법정담보물권 성격으로 봅니다.
• 최우선변제 한도는 어떻게 계산하나요?
  보증금 중 일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 이때 주택가액에는 대지 가액이 포함됩니다. 대지만 경매되면 대지 매각대금을 기준으로 2분의 1 한도를 따지므로 대지 값이 작으면 받는 금액도 줄어듭니다.
• 배당표가 잘못됐으면 어떻게 다투나요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 그날부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 합니다. 이 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 배당표는 배당기일 3일 전부터 열람할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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