상가 임대차

대리점 영업을 넘겨받으며 점포도 받았는데 건물주에게 보증금을 직접 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 대리점 영업양도에 딸려 점포를 넘겨받은 계약이 전대차가 아니라 임차권 양도로 인정되면 건물주에게 보증금을 직접 청구할 수 있습니다. 대법원은 영업양도에 부수한 점포 인도, 매매계약서 양식, 건물주에게 함께 찾아가 새 계약을 요구한 사정을 보고 임차권 양도로 판단했습니다. 지금은 건물주가 입점을 알고 월세를 받아 온 입금 내역을 모아 두십시오.

계약서 양식이 부동산 매매계약서였다는 이유만으로 임차권 양도가 부정되지는 않습니다. 법원은 서식 이름보다 계약의 실제 내용을 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 의류 대리점을 하던 B씨에게서 영업을 넘겨받으면서 점포도 함께 인수했습니다. B씨에게 보증금 상당액 8,000만원과 권리금 1억 5,000만원을 치렀고, 계약서는 부동산 매매계약서 양식을 썼습니다. 두 사람은 함께 건물주를 찾아가 A씨와 계약해 달라고 했고, 건물주는 그 뒤로 A씨에게서 월세를 받았습니다. 2025년 말 계약이 끝나 A씨가 보증금을 청구하자 건물주는 B씨와 맺은 계약이라며 B씨에게만 돌려주겠다고 했고, B씨는 연락이 끊겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

영업을 넘겨받으며 받은 점포, 전대인가요 임차권 양도인가요?

영업양도에 딸려 점포를 넘겨받았고 넘긴 사람이 임차인 자리를 지킬 이유가 없다면, 그 계약은 전대차가 아니라 임차권 양도로 봅니다. 대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다10960 판결은 의류판매대리점 영업을 넘기면서 점포도 함께 넘긴 계약을 임차권 양도계약으로 판단했습니다. 판결이 근거로 든 사정은 다음과 같습니다.

• 영업양도에 부수 - 점포를 넘기는 약정이 영업양도계약의 일부로 이루어졌습니다.
• 계약서 양식 - 임대차계약서가 아니라 매매계약서 양식을 썼습니다.
• 건물주 방문 - 양수인과 임차인이 함께 건물주를 찾아가 양수인과 새 계약을 맺어 달라고 요구했습니다.
• 양도인의 이익 - 영업을 넘긴 뒤 넘긴 사람이 임차인 지위를 유지할 경제적 이익이 없었습니다.

이 네 가지가 모두 있어야 하는 것은 아닙니다. 다만 보증금을 누가 누구에게 치렀는지, 넘긴 사람이 그 뒤 점포와 어떤 관계를 유지했는지가 판단에 크게 작용합니다.

전대차면 왜 건물주에게 보증금을 직접 청구하지 못하나요?

전대차라면 보증금은 전대인에게 청구해야 하고 건물주에게는 직접 청구하지 못합니다. 전대차에서 건물주와 계약 관계에 있는 사람은 여전히 원래 임차인이고, 전차인은 전대인에게 치른 전차보증금을 전대인에게서 돌려받습니다. 전차인이 건물주에게 직접 지는 것은 의무이고, 보증금 반환을 청구할 권리가 생기는 것은 아닙니다.

반대로 임차권 양도라면 양수인이 임차인의 지위를 통째로 넘겨받습니다. 건물주에 대한 보증금반환채권도 함께 넘어오므로, 양수인은 건물주에게 보증금 반환을 직접 청구할 수 있습니다. 넘긴 사람이 연락이 끊긴 사건에서는 이 구분이 보증금을 돌려받을 길이 있는지를 정합니다.

건물주 동의는 문서가 없어도 인정되나요?

인정됩니다. 앞의 판결은 건물주가 임차권 양도 사실을 통지받고도 아무런 이의를 제기하지 않은 사정을 들어 묵시적 동의를 인정했습니다. 동의 없는 양도는 건물주에게 주장할 수 없고, 건물주가 임대차계약을 해지하는 사유가 됩니다. 입점 뒤 건물주가 양수인 명의로 월세를 받았는지, 세금계산서를 누구 앞으로 발행했는지가 동의를 보여 주는 자료가 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제629조도 원안 당시와 같은 문언으로 임차권 양도와 전대에 임대인의 동의를 요구합니다. 판단 기준은 달라지지 않았습니다.

계약이 끝났는데 보증금을 안 주면 점포를 비워야 하나요?

아닙니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차라면 계약이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 임차권을 양수한 사람도 임차인 지위를 이어받았으므로, 보증금 반환과 점포 인도를 동시에 하자고 주장할 수 있습니다.

보증금을 받지 못한 채 먼저 점포를 비우면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 건물이 경매로 넘어갈 조짐이 있다면 점포를 계속 점유하면서 청구하는 편이 안전합니다.

점포 임차권 양도 보증금 청구 대응 순서

• 계약서 확인 - 영업양도계약서에 점포와 보증금이 어떻게 적혔는지 봅니다. 양수인이 넘긴 사람에게 보증금 상당액을 치렀다면 임차권 양도를 뒷받침합니다.
• 동의 자료 수집 - 건물주가 입점을 알고 월세를 받은 입금 내역과 문자, 세금계산서를 모읍니다. 묵시적 동의를 증명할 때 씁니다.
• 내용증명 발송 - 건물주에게 임차권을 양수한 사실과 보증금 반환 요구를 적어 보냅니다. 청구 시점과 동의 사실이 기록으로 남습니다.
• 점포 점유 유지 - 보증금을 받기 전에는 점포 인도를 미룹니다. 반환과 인도는 동시이행 관계입니다.
• 보증금 반환 소송 - 건물주가 끝내 거부하면 소송을 냅니다. 전대차로 판단될 경우를 대비해 넘긴 사람에 대한 청구도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 넘긴 사람과 계약을 갱신했거나 넘긴 사람 명의로 월세가 계속 나갔다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 임차권 양도라고 안 써도 되나요?
  됩니다. 법원은 계약서 제목이나 양식이 아니라 계약의 실제 내용을 봅니다. 대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다10960 판결은 매매계약서 양식으로 점포를 넘긴 계약도 영업양도에 부수했고 넘긴 사람이 임차인 지위를 지킬 이익이 없었다면 임차권 양도라고 보았습니다.
• 건물주 동의 없이 넘겨받으면 어떻게 되나요?
  건물주에게 임차권 양수를 주장할 수 없고, 건물주는 원래 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다. 민법 제629조는 임대인의 동의 없는 임차권 양도를 금지하고 위반하면 해지할 수 있다고 정합니다. 이 경우 양수인은 점포를 비워 달라는 요구를 받을 수 있어, 넘긴 사람에게 대금 반환이나 손해배상을 청구하는 문제로 넘어갑니다.
• 전대차로 판단되면 보증금은 누구에게 받나요?
  전대인, 즉 점포를 넘긴 원래 임차인에게 받아야 합니다. 전차인은 건물주에게 직접 의무를 지지만, 건물주에게 보증금 반환을 청구할 계약상 권리는 없습니다. 전대인이 연락되지 않으면 전대인이 건물주에게 가진 보증금반환채권을 가압류하거나 대위해 청구하는 방법을 검토합니다.
• 건물주가 월세만 받으면 동의한 것인가요?
  월세를 받은 것만으로 곧바로 동의가 되지는 않지만, 입점 사실을 알고 이의 없이 양수인에게서 월세를 받아 왔다면 묵시적 동의를 인정하는 사정이 됩니다. 대법원 2001다10960 판결도 임대인이 통지를 받고 이의를 제기하지 않은 점을 들어 동의를 인정했습니다. 입금 명의와 기간을 정리해 두십시오.
• 보증금을 받기 전에 점포를 비워야 하나요?
  비우지 않아도 됩니다. 보증금 반환과 점포 인도는 동시이행 관계이고, 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속한다고 정합니다. 다만 계속 영업하며 사용·수익하면 그 기간의 차임 상당액은 보증금에서 공제될 수 있습니다.
• 넘긴 사람에게 치른 권리금도 건물주에게 받나요?
  아닙니다. 권리금은 넘긴 사람과 양수인 사이의 대가이고, 건물주가 따로 반환을 약정하지 않았다면 건물주에게 청구할 수 없습니다. 건물주에게 청구하는 것은 보증금이고, 권리금은 계약 종료 무렵 새 임차인을 주선해 회수하는 방식으로 다룹니다.

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