매매 계약

처분 권한을 받았다는 대리인에게 땅을 샀는데 원소유자가 무효라고 하면 누가 증명하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 등기의 무효를 주장하는 원소유자가 무효 원인을 증명해야 합니다. 소유권이전등기를 마친 사람은 제3자뿐 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정되기 때문입니다. 다만 대리인이 원소유자의 서류를 위조해 등기한 사실이 증명되면 부담이 뒤집히므로, 지금은 대리권을 보여 주는 위임장과 인감 관련 서류를 확인하십시오.

원소유자가 무효를 주장한다고 해서 먼저 정당한 취득을 증명해야 하는 것은 아닙니다. 등기가 있는 이상 증명의 부담은 무효를 주장하는 쪽에서 시작합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 원소유자 B씨에게서 처분 권한을 받았다는 C씨와 토지 매매계약을 맺고 3억 2천만원을 지급한 뒤 소유권이전등기를 마쳤습니다. C씨는 B씨의 인감증명서와 위임장을 가지고 있었습니다. 2025년 B씨는 C씨에게 판매를 맡긴 적이 없다며 등기 말소 소송을 내겠다고 통보했고, A씨는 누가 무엇을 증명해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기의 추정력은 전 소유자에게도 미치나요?

미칩니다. 부동산에 소유권이전등기가 마쳐지면 등기명의자는 제3자에 대해서뿐 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의해 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다. 그래서 등기의 무효를 이유로 말소를 구하는 전 소유자가 무효 원인 사실을 주장하고 증명해야 합니다.

대법원은 2025년 판결에서도 같은 법리를 확인하면서, 등기사항증명서에 적힌 등기원인과 다른 원인으로 이전등기가 이루어졌다고 다투는 경우 다투는 쪽이 그 사실을 증명해야 한다고 했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 등기 효력 조문도 이 추정의 바탕이 됩니다.

대리인이 서류를 위조했다면 결론이 바뀌나요?

바뀝니다. 등기명의자나 제3자가 앞선 등기명의인의 등기 관련 서류를 위조해 소유권이전등기를 마쳤다는 점이 증명되면, 특별한 사정이 없는 한 무효 원인이 증명된 것으로 봅니다. 그때부터는 등기가 실체관계에 부합한다는 사실을 등기명의자가 증명해야 합니다.

그래서 원소유자는 대리인에게 처분 권한을 준 적이 없다는 막연한 주장만으로는 부족하고, 위임장이나 인감증명서가 위조되었다는 구체적 사실을 증명해야 합니다. 반대로 위조가 증명되면 매수인은 대리권이 실제로 있었다는 사정이나 원소유자가 추인한 사정을 내세워야 합니다.

대리권이 없었다면 매수인은 보호받지 못하나요?

대리권 없는 사람이 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 그러나 대리인에게 다른 권한이 있었고 매수인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면 표현대리로 원소유자가 책임을 질 수 있습니다.

정당한 이유는 원소유자의 인감도장과 인감증명서를 대리인이 가지고 있었는지, 원소유자와 대리인의 관계, 매수인이 원소유자에게 직접 확인해 보았는지 등을 종합해 판단합니다. 거래 금액이 크고 원소유자에게 쉽게 확인할 수 있었는데도 확인하지 않았다면 정당한 이유가 부정되기 쉽습니다.

등기 말소 청구 대응 순서

• 매매 자료 정리 - 매매계약서, 위임장, 인감증명서, 대금 송금 내역을 모읍니다. 대리권의 외관과 대금 지급 사실을 보여 주는 자료입니다.
• 등기 경위 확인 - 등기신청서류 열람으로 제출된 위임장과 인감증명서를 확인합니다. 위조 주장이 나올 부분을 미리 봅니다.
• 대리 관계 확인 - 대리인과 원소유자의 관계, 과거 거래 대리 이력을 확인합니다. 표현대리의 정당한 이유를 세우는 자료가 됩니다.
• 답변 준비 - 원소유자의 말소 청구에 대해 등기 추정과 증명책임을 먼저 주장합니다. 위조가 증명되면 대리권 존재와 표현대리를 예비적으로 주장합니다.
• 대리인 책임 검토 - 등기가 말소될 위험이 있으면 대리인에게 대금 반환과 손해배상을 청구하는 방안을 준비합니다. 필요하면 가압류를 먼저 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 위임장이나 인감증명서의 진정성에 다툼이 있거나 대리인이 원소유자의 가족인 경우에는 등기신청서류와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소 청구와 그 방어 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기가 있으면 제가 적법하게 샀다고 추정되나요?
  추정됩니다. 소유권이전등기를 마친 등기명의자는 제3자뿐 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다. 그래서 등기 말소를 구하는 원소유자가 무효 원인을 증명해야 합니다.
• 원소유자가 대리권을 준 적 없다고만 하면요?
  그 주장만으로는 추정이 깨지지 않습니다. 원소유자는 등기원인이 무효라는 구체적 사실, 예컨대 위임장이나 인감증명서가 위조되었다는 사실을 주장하고 증명해야 합니다. 등기원인과 다른 사실을 다투는 쪽에 증명책임이 있습니다.
• 서류 위조가 증명되면 어떻게 되나요?
  무효 원인이 증명된 것으로 봅니다. 그때부터는 등기가 실체관계에 부합한다는 사실, 예컨대 대리권이 실제로 있었다거나 원소유자가 추인했다는 사실을 등기명의자인 매수인이 증명해야 합니다.
• 무권대리인과 한 계약은 무조건 무효인가요?
  본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 원소유자가 사후에 계약을 인정하는 말이나 행동을 했다면 추인으로 볼 수 있으므로, 원소유자가 대금 일부를 받았거나 이의 없이 지낸 사정이 있는지 확인합니다.
• 표현대리는 언제 인정되나요?
  대리인이 가진 권한 밖의 행위를 했더라도 매수인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있으면 본인이 책임을 집니다. 대리인이 원소유자의 인감도장과 인감증명서를 가지고 있었는지, 매수인이 원소유자에게 확인해 보았는지가 판단 자료입니다.
• 등기를 돌려주게 되면 대금은 어떻게 하나요?
  등기가 말소되면 대금을 받은 사람에게 반환을 청구합니다. 대리인이 대금을 가져갔다면 대리인에게 부당이득 반환이나 손해배상을 청구하고, 재산 도피 위험이 있으면 가압류를 먼저 신청해 두는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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