공인중개사

집주인 대리인과 맺은 전세계약으로 보증금 소송에서 졌다면 중개사에게 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개사가 대리인이라는 사람의 대리권을 위임장·인감증명서로 확인하지 않고 계약을 중개했다면 보증금을 잃은 손해를 배상하라고 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 권리관계 확인·설명 의무를, 제30조 제1항은 중개행위로 생긴 손해의 배상책임을 정하고 있습니다. 지금은 보증금 반환 소송의 판결문과 중개대상물 확인·설명서, 중개사의 공제증서를 모아 두십시오.

중개사가 개인 재산이 없다고 해서 배상을 포기할 필요는 없습니다. 모든 개업공인중개사는 보증보험이나 공제에 가입해 두어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 A씨는 공인중개사의 중개로 아파트 소유자의 대리인이라는 사람과 보증금 3억원의 전세계약을 맺었습니다. 2026년 계약이 끝나 소유자에게 보증금 반환 소송을 냈지만, 계약 당시 그 사람에게 적법한 대리권이 없었다는 이유로 패소했습니다. 중개사는 위임장과 인감증명서를 확인하지 않고 대리인의 말만 듣고 계약서를 작성했습니다. A씨는 이제 중개사와 그 공제사업자에게 손해배상을 청구하는 길을 따지게 됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사는 대리인의 대리권까지 확인해야 하나요?

확인해야 합니다. 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 확인해 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 이 권리관계에는 누가 진정한 권리자인지도 포함됩니다. 대리인과 계약을 맺는 경우라면 그 사람에게 실제로 대리권이 있는지도 조사·확인해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하도록 정하고 있습니다.

중개사와 중개의뢰인의 관계는 민법상 위임과 같아서 중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개업무를 처리해야 하고, 신의와 성실로 공정하게 업무를 수행해야 합니다. 위임장, 인감증명서, 소유자 본인 확인 연락 같은 기본 확인을 건너뛰었다면 이 의무를 어긴 것입니다.

보증금 소송에서 진 것이 배상 청구에 어떤 의미가 있나요?

대리권이 없는 사람이 맺은 계약은 소유자가 추인하지 않으면 소유자에게 효력이 없으므로, 보증금을 소유자에게서 돌려받지 못하는 손해가 생깁니다. 보증금 반환 소송의 패소 판결은 이 손해가 확정되었다는 자료가 됩니다.

중개사가 조사·확인의무를 게을리해 이런 계약을 맺게 했다면 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결도 중개사가 대리인이라는 사람의 말만 믿고 임대권한 없는 사람에게 보증금을 지급하게 한 과실을 인정했습니다.

배상액이 줄어드는 경우도 있나요?

있습니다. 위 판결은 중개를 맡겼다고 해서 거래당사자 본인의 조사·확인 책임이 모두 중개사에게 넘어가는 것은 아니라고 보았습니다. 임차인이 위임장이나 인감증명서를 스스로 확인하지 않은 부주의가 손해의 원인이 되었다면 과실상계로 배상액이 줄어듭니다.

중개사가 돈이 없으면 어디에 청구하나요?

중개사가 가입한 보증보험회사나 공제사업자에게 보장금액 안에서 청구할 수 있습니다. 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인인 개업공인중개사는 4억원 이상을 보장하는 보증보험·공제에 가입하거나 공탁해야 합니다.

중개사 대리권 확인 과실 배상 대응 순서

• 판결문 확인 - 보증금 반환 소송에서 대리권이 부정된 이유를 확인합니다. 중개사의 확인 누락을 주장할 근거가 됩니다.
• 중개 서류 확보 - 중개대상물 확인·설명서와 계약서, 계약 때 받은 위임장 사본이 있는지 확인합니다. 중개사가 무엇을 확인했는지 드러납니다.
• 공제증서 확인 - 계약 때 받은 공제증서로 보장금액과 공제사업자를 확인합니다. 청구 상대방을 넓힙니다.
• 과실상계 대비 - 본인이 확인한 내용과 중개사가 안심시킨 말을 문자로 정리합니다. 배상액이 줄어드는 폭을 좁힙니다.
• 손해배상 청구 - 중개사와 공제사업자를 함께 상대로 청구하고, 대리인 행세를 한 사람에게도 책임을 묻습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유자가 대리 행위를 알고도 방치해 표현대리가 문제 되는 사안이라면 보증금 반환 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고에 따른 손해배상 소송과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사는 대리권을 어떤 서류로 확인하나요?
  보통 소유자의 인감이 날인된 위임장과 인감증명서, 대리인의 신분증을 확인하고 소유자 본인에게 연락해 위임 사실을 확인합니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 권리관계를 확인해 설명하도록 정하므로, 이런 확인을 건너뛰고 대리인의 말만 믿었다면 조사·확인의무를 어긴 것으로 평가될 수 있습니다.
• 중개사 책임은 몇 퍼센트까지 인정되나요?
  정해진 비율은 없고 사건마다 다릅니다. 대법원 2012다69654 판결은 중개의뢰인이 위임장·인감증명서 등 대리권 확인을 소홀히 한 과실도 손해의 원인이 되었다면 과실상계를 해야 한다고 보았습니다. 임차인이 스스로 확인한 정도와 중개사가 안심시킨 경위가 비율을 좌우합니다.
• 공제사업자에게 바로 청구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항에 따라 개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁해야 하고, 피해자는 그 보장금액 범위에서 보증보험회사나 공제사업자에게 청구할 수 있습니다. 중개사와 함께 피고로 삼는 경우가 많습니다.
• 보장금액을 넘는 손해는 어떻게 되나요?
  보장금액을 넘는 부분은 중개사 본인에게 청구해야 합니다. 법인이 아닌 개업공인중개사의 최소 보장금액은 2억원이어서 전세보증금이 이보다 크면 차액은 중개사 재산으로 회수해야 합니다. 소송 전에 중개사 재산을 가압류해 두는 방법을 함께 검토합니다.
• 소유자가 대리를 알고 있었다면 어떻게 되나요?
  소유자가 추인하면 계약은 소유자에게 효력이 생깁니다. 민법 제130조는 대리권 없는 사람이 한 계약이라도 본인이 추인하면 효력이 있다는 구조입니다. 소유자가 대리 사실을 알고도 방치한 정황이 있다면 보증금 반환 소송 단계에서 추인이나 표현대리를 다투었는지부터 확인합니다.
• 대리인 행세를 한 사람에게도 청구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 무권대리인은 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 집니다. 다만 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 이 책임을 물을 수 없습니다.

비슷한 상황

• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성