공인중개사

매도를 맡긴 중개업자가 서류를 받기도 전에 제 땅으로 자기 빚을 갚았다면 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 중개업자가 등기 서류와 인감도장을 받기 전에 자기 빚 대신 부동산을 넘기는 대물변제계약을 맺었다면 표현대리가 성립하지 않아 원칙적으로 본인에게 효력이 없습니다. 대법원은 계약 뒤에야 서류를 받았다면 상대방이 대리권을 믿은 데 정당한 이유가 없다고 보았습니다. 지금은 서류를 건넨 날과 계약일을 나란히 확인하십시오.

중개업자가 내 땅을 자기 빚 대신 넘겼다고 해서 그 계약을 곧바로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 대리권 없이 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 3. 공인중개사에게 자기 토지 매도를 맡겼습니다. 중개사는 개인 빚 1억 5,000만원을 진 채권자와 2025. 3. 20. 그 토지로 빚을 대신 갚는 계약을 먼저 맺었고, 2025. 4. 초에야 A씨에게서 등기 서류와 인감도장을 받아 채권자 앞으로 소유권이전등기를 넘겼습니다. A씨는 2026. 7. 이 사실을 알고 등기를 되돌리려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도만 맡겼는데 중개업자가 자기 빚 대신 넘기면 유효한가요?

원칙적으로 무효입니다. 매도를 맡긴 대리권으로 대리인 자신의 채무를 갚기 위해 부동산을 대물변제로 넘기는 것은 권한 밖의 행위이고, 대리권 없는 자가 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다.

다만 상대방이 대리인에게 그런 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있으면 권한을 넘은 표현대리가 성립해 본인이 책임을 집니다. 결국 상대방이 믿은 데 정당한 이유가 있었는지가 쟁점이 됩니다.

계약 뒤에 서류를 받았다면 표현대리가 성립하나요?

성립하지 않는 것이 원칙입니다. 정당한 이유는 대리행위를 할 때 존재한 모든 사정을 객관적으로 보고 판단하므로, 대물변제계약을 먼저 맺고 그 뒤에 비로소 본인에게서 등기 서류와 인감도장을 받았다면 계약 당시 상대방이 대리권을 믿을 근거가 없었다고 봅니다.

대법원도 같은 사건에서 서류를 먼저 받아 제시한 부동산은 표현대리를 인정했지만, 계약을 먼저 하고 서류를 나중에 받은 부동산은 정당한 이유가 없다고 보았습니다. 같은 대리인, 같은 상대방이라도 서류를 건넨 시점에 따라 결론이 갈린 것입니다.

계약 뒤에 한 행동이 추인이 될 수도 있나요?

될 수 있습니다. 무권대리행위의 추인은 명시적으로뿐 아니라 묵시적으로도 할 수 있어서, 본인이 사정을 알고도 계약 효과를 받아들이는 듯한 행동을 하면 추인으로 볼 수 있습니다. 같은 판결에서도 본인이 상대방과 손해 정리를 협의한 사정을 두고 추인 여부를 다시 심리하라고 했습니다. 예를 들어 상대방에게서 부동산 대신 돈을 받기로 하거나 대리인의 빚을 나눠 갚기로 합의하면 계약을 인정한 것으로 볼 여지가 생깁니다.

추인이나 거절은 상대방에게 해야 효력이 있습니다. 대리인에게만 말해 두면 상대방이 그 사실을 몰랐을 때 대항할 수 없으므로 상대방에게 내용증명으로 추인 거절 뜻을 보내 두는 것이 안전합니다.

소유권을 되찾는 순서

• 날짜 대조표 작성 - 서류 교부일, 계약일, 등기일을 나란히 적습니다. 정당한 이유가 없다는 주장의 뼈대가 됩니다.
• 추인 거절 통지 - 상대방에게 계약을 인정하지 않는다는 내용증명을 보냅니다. 묵시적 추인 주장을 막습니다.
• 처분금지가처분 - 상대방이 다시 팔지 못하게 가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가면 회복이 어려워집니다.
• 소유권이전등기 말소 청구 - 무권대리로 원인무효라는 이유로 소송을 냅니다. 판결로 등기를 되돌립니다.
• 대리인 책임 추궁 - 중개업자에게 손해배상과 형사 고소를 검토합니다. 공제 보험 청구도 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상대방이 이미 제3자에게 되팔았거나 본인이 계약 뒤 대금 일부를 받았다면 등기부와 금융 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 표현대리와 무권대리 조문은 원안 당시와 같습니다. 법무법인 윤성은 무권대리에 따른 소유권이전등기 말소 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대리권 없이 맺은 계약은 효력이 없나요?
  본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 매도만 맡겼는데 대리인이 자기 빚을 갚으려고 부동산을 넘겼다면 권한 밖 행위여서 무권대리가 되고, 본인은 그 계약에 따른 소유권 이전을 거부할 수 있습니다.
• 권한을 넘은 표현대리는 언제 성립하나요?
  대리인이 권한 밖의 법률행위를 했고, 상대방이 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있을 때 성립합니다. 성립하면 본인이 그 계약에 책임을 지므로 상대방이 무엇을 보고 믿었는지가 쟁점이 됩니다.
• 정당한 이유는 언제를 기준으로 보나요?
  대리행위를 한 때를 기준으로 그때 존재한 모든 사정을 객관적으로 보고 판단합니다. 계약을 먼저 맺고 그 뒤에 인감도장과 등기 서류를 받았다면 계약 당시에는 믿을 근거가 없었으므로 정당한 이유가 인정되지 않습니다.
• 계약 뒤 상대방과 협의하면 추인인가요?
  추인으로 볼 수 있습니다. 추인은 묵시적으로도 할 수 있어 본인이 사정을 알고도 계약 효과를 받아들이는 듯한 행동을 하면 추인이 될 수 있습니다. 협의할 때는 계약을 인정하지 않는다는 뜻을 분명히 남겨야 합니다.
• 추인 거절은 누구에게 해야 하나요?
  상대방에게 해야 합니다. 추인이나 거절의 의사표시를 상대방에게 하지 않으면 그 상대방에게 대항하지 못하고, 상대방이 그 사실을 안 때에만 예외가 됩니다. 내용증명으로 상대방에게 직접 보내는 것이 안전합니다.
• 중개업자에게는 어떤 책임을 묻나요?
  대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 대리인은 상대방에게 계약 이행이나 손해배상 책임을 집니다. 본인도 중개업자에게 위임 계약 위반과 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있고, 형사 고소도 검토할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성