공인중개사

소유자 대리인이라던 사람과 전세계약했는데 대리권이 없으면 중개사 책임인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

중개사에게 책임을 물을 수 있습니다, 공인중개사는 대리인이 나온 계약을 중개할 때 그 사람에게 진짜 대리권이 있는지까지 확인할 주의의무가 있습니다. 대리권 없는 사람과 맺은 전세계약은 소유자가 추인하지 않으면 소유자에게 효력이 없어 임차인 지위를 주장하기 어렵고, 그 손해를 중개사에게 배상 청구합니다. 지금은 계약 때 받은 위임장·인감증명서 사본과 중개대상물 확인·설명서를 확보해 두십시오.

소유자가 나가 달라고 해도 그 자리에서 바로 집을 비워 줄 필요는 없습니다. 추인 여부와 표현대리 성립 여부를 확인한 뒤 거취를 정해도 늦지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 9월 공인중개사 사무소에서 오피스텔 전세계약을 맺고 보증금 2억 3,000만원을 냈습니다. 계약 자리에는 소유자 대신 「소유자의 조카이자 대리인」이라는 사람이 나왔고, 중개사는 그 사람이 가져온 위임장 사본만 보고 계약을 진행했습니다. 몇 달 뒤 소유자가 나타나 대리권을 준 적이 없다며 D씨에게 나가 달라고 했습니다. 보증금은 대리인이라던 사람이 가져간 뒤 연락이 끊겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대리권 없는 사람과 맺은 전세계약은 효력이 있나요?

소유자가 추인하지 않으면 소유자에 대해서는 효력이 없습니다. 대리권 없는 사람이 다른 사람의 대리인으로 맺은 계약은 본인이 추인해야 본인에게 효력이 생기므로, 임차인은 소유자에게 임대차를 주장하기 어렵습니다. 소유자가 대리권을 준다는 뜻을 밖으로 표시했다는 등 표현대리 사정이 있으면 예외가 될 수 있지만, 위임장을 위조한 사례에서는 인정되기 어렵습니다.

중개사는 대리인의 대리권까지 확인해야 하나요?

확인해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 정하고, 권리관계에는 처분하려는 사람이 진정한 권리자인지도 포함됩니다. 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결은 중개사가 선량한 관리자의 주의로 처분하려는 사람이 진정한 권리자와 같은 사람인지를 등기부와 주민등록증 등으로 조사·확인할 의무가 있다고 보았습니다.

대리인이 계약하는 경우에는 이 확인 대상이 대리권으로 넓어집니다. 위임장의 진정성, 인감증명서 원본, 소유자 본인과의 직접 연락 여부가 확인 항목입니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결도 중개사가 대리권 확인 없이 대리인 말만 믿고 계약하게 한 과실을 인정했습니다.

중개사에게 얼마를 배상받을 수 있나요?

대리인에게 넘어간 보증금 등 실제 입은 재산상 손해가 기준입니다. 중개사가 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상 책임을 집니다. 다만 임차인이 위임장·인감증명서를 직접 확인하지 않은 부주의가 있으면 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다.

중개사 개인에게 재산이 없더라도 중개사가 가입한 보증보험·공제·공탁금에서 보장금액 한도 안에서 배상받을 수 있습니다. 대리인이라던 사람에게는 보증금 반환과 손해배상을 따로 청구하고, 위임장을 위조했다면 형사 고소도 함께 검토합니다.

무권대리 전세계약 중개사 책임 대응 순서

• 소유자 입장 확인 - 소유자가 추인할 뜻이 있는지 내용증명으로 묻습니다. 추인하면 계약이 처음부터 효력을 갖습니다.
• 서류 확인 경위 정리 - 위임장·인감증명서의 원본 여부와 중개사가 소유자에게 직접 확인했는지를 적습니다. 중개사 과실의 핵심 증거입니다.
• 공제·보증 기관 확인 - 중개 완성 때 받은 증서 사본으로 보장 기관과 금액을 확인합니다. 배상 청구 상대방이 됩니다.
• 대리인 상대 조치 - 보증금을 가져간 사람에게 반환을 청구하고 위조가 있으면 고소합니다. 재산이 있으면 가압류도 검토합니다.
• 소송 제기 - 중개사와 공제사업자를 공동 피고로 손해배상 소송을 냅니다. 과실 비율은 소송에서 정리됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유자가 평소 그 사람에게 임대 관리를 맡겨 왔거나 인감도장을 맡겨 둔 사정이 있으면 표현대리 성립 여부를 계약 경위와 함께 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세 사기·중개사고 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유자가 나중에 추인하면 어떻게 되나요?
  추인하면 다른 의사표시가 없는 한 계약을 맺은 때로 거슬러 효력이 생깁니다. 이 경우 임차인은 소유자에게 임대차를 주장할 수 있고 중개사에 대한 손해배상 문제도 줄어듭니다. 다만 추인은 제3자의 권리를 해치지 못합니다.
• 위임장만 있으면 중개사 확인 의무는 끝나나요?
  끝나지 않습니다. 중개사는 선량한 관리자의 주의로 대리권이 진짜인지 확인해야 하므로 위임장의 진정성, 인감증명서 원본, 소유자 본인 의사를 함께 확인해야 합니다. 사본 한 장만 보고 진행했다면 과실로 평가될 가능성이 큽니다.
• 중개사가 신분증을 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 개업공인중개사는 중개업무 수행에 필요한 경우 중개의뢰인에게 주민등록증(모바일 주민등록증 포함) 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시하도록 요구할 수 있습니다. 대리인 계약이라면 대리인과 소유자 모두에 대해 확인하는 것이 안전합니다.
• 임차인도 확인을 안 했으면 배상을 못 받나요?
  배상은 받되 줄어들 수 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개사 책임을 인정하면서도 임차인이 위임장·인감증명서 확인을 소홀히 한 과실을 참작해야 한다고 했습니다. 과실 비율은 사건마다 다릅니다.
• 공제금은 어디에 청구하나요?
  중개사가 가입한 보증보험회사나 공제사업자에게 청구합니다. 중개가 완성되면 중개사는 보장금액·보증기관·보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부해야 하므로 그 사본으로 청구 상대방을 확인합니다. 받지 못했다면 중개사무소에 요구합니다.
• 대리인이라던 사람에게도 청구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 사람은, 상대방이 대리권 없음을 알지 못했고 알 수도 없었다면 상대방의 선택에 따라 계약 이행이나 손해배상 책임을 집니다. 보증금을 가져갔다면 반환 청구와 함께 위조·사기 고소를 검토하고, 재산이 있으면 가압류를 먼저 해 둡니다.

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