등기·명의신탁

아들이 서류를 위조해 판 아버지 집, 아버지가 돌아가시면 제 소유가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아들 혼자 상속했다면 아들은 자신의 무권대리를 이유로 매매 무효를 주장할 수 없지만, 다른 공동상속인이 있으면 그들의 추인이 있어야 부동산 전체를 유효하게 취득할 수 있습니다. 아버지의 추인권과 추인거절권이 공동상속인들에게 상속분만큼 넘어가기 때문입니다. 지금은 다른 공동상속인들에게서 추인서를 받을 수 있는지부터 확인하십시오.

소 취하만 받아 내면 모든 문제가 끝난다고 믿을 필요는 없습니다. 취하는 그 소송을 끝낼 뿐, 매매의 효력을 확정하지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2023년 7월 한 단독주택을 소유자의 아들에게서 4억원에 샀고, 아들이 내민 위임장과 인감증명서로 이전등기까지 마쳤습니다. 2024년 소유자인 아버지가 위임장과 인감증명서는 위조된 것이라며 N씨를 상대로 등기말소 소송을 냈는데, 2025년 11월 소송 중에 아버지가 사망했습니다. 상속인은 매도인인 아들과 두 딸이었고, 아들은 두 누나를 설득해 소를 취하하겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아들이 위조 서류로 판 아버지 집 매매는 유효한가요?

아버지가 추인하지 않으면 아버지에게 효력이 없습니다. 대리권 없는 사람이 다른 사람의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 않는 한 본인에 대하여 효력이 없고, 그 계약에 따라 넘어간 이전등기도 무효가 됩니다. 아버지가 매매 무효를 주장하며 등기 말소를 청구한 것도 이 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제130조도 같은 내용입니다.

아들이 아버지를 혼자 상속하면 어떻게 되나요?

아들은 자기 매매가 무효라고 주장할 수 없습니다. 대법원 1994. 9. 27. 선고 94다20617 판결은 대리권 없이 부동산을 판 사람은 매수인에게 이전등기를 해 줄 무권대리인의 책임을 지므로, 그가 본인을 상속해 이행이 가능해진 시점에 자기 매매행위가 무권대리여서 무효라며 등기 말소나 부당이득 반환을 구하는 것은 금반언의 원칙이나 신의성실의 원칙에 반해 허용되지 않는다고 보았습니다.

즉 무권대리인이 단독 상속인이면 사실상 추인을 거절할 수 없고, 매수인은 부동산을 유효하게 보유할 수 있습니다.

다른 형제도 상속인이면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 상속인이 여럿이면 상속재산은 그 공유가 되고, 아버지가 가졌던 추인권과 추인거절권도 공동상속인들에게 넘어갑니다. 무권대리인인 아들의 상속분에 대해서는 신의칙상 무효 주장이 막히지만, 다른 공동상속인들은 자기 상속분에 관하여 추인을 거절할 수 있습니다.

따라서 다른 공동상속인 전원이 추인하면 매매는 계약 시로 거슬러 올라가 유효해지고, 매수인은 부동산 전체를 유효하게 취득합니다. 추인은 매수인에게 하거나 매수인이 알 수 있게 해야 매수인에게 주장할 수 있으므로 서면으로 받아 두는 편이 안전합니다.

추인을 받지 못하면 어떻게 하나요?

추인을 거절한 공동상속인의 지분만큼은 등기 말소 청구를 당할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 무권대리인인 아들에게 그 부분에 대한 계약 이행 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인이 위조 사실을 알았거나 알 수 있었다면 이 책임도 묻지 못합니다.

오래 점유해 온 경우에는 등기부취득시효도 검토할 수 있습니다. 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 부동산을 점유하면 소유권을 취득합니다.

무권대리인 상속 매수인 대응 순서

• 상속인 확정 - 가족관계증명서로 공동상속인 전원을 확인합니다. 한 명이라도 빠지면 추인이 불완전합니다.
• 추인서 확보 - 다른 공동상속인들에게서 매매를 추인한다는 서면을 받습니다. 인감증명서를 붙이면 다툼이 줄어듭니다.
• 소송 정리 - 소 취하와 함께 추인 사실을 서면으로 남깁니다. 취하만으로는 매매 효력이 확정되지 않습니다.
• 거절 지분 대응 - 추인을 거절한 상속인이 있으면 그 지분의 대가를 협의하거나 무권대리인에게 배상을 청구합니다.
• 시효 취득 검토 - 등기와 점유 기간이 10년에 이르는지 계산합니다. 선의·무과실 점유면 소유권을 주장할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속재산분할협의로 그 부동산이 특정 상속인에게 갔거나 매수 당시 위조를 의심할 사정이 있었다면 협의서와 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 말소 소송과 상속재산을 둘러싼 부동산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무권대리인이 본인을 상속하면 추인을 거절할 수 있나요?
  단독 상속이라면 사실상 거절할 수 없습니다. 대법원은 무권대리인이 본인을 상속해 이행이 가능해진 뒤 자기 매매가 무권대리여서 무효라며 등기 말소를 구하는 것은 금반언이나 신의성실의 원칙에 반해 허용되지 않는다고 보았습니다. 매수인에 대한 이행 책임을 스스로 지고 있기 때문입니다.
• 다른 공동상속인은 왜 추인을 거절할 수 있나요?
  그들은 무권대리 행위를 한 사람이 아니기 때문입니다. 상속재산은 공동상속인들의 공유가 되고 본인의 추인권과 추인거절권도 함께 넘어갑니다. 무권대리인이 아닌 공동상속인에게는 신의칙상 제한이 없으므로 자기 상속분에 대해서는 추인을 거절하고 등기 말소를 구할 수 있습니다.
• 소가 취하되면 부동산을 유효하게 취득하나요?
  소 취하만으로는 확정되지 않습니다. 소 취하는 그 소송을 처음부터 없었던 것으로 할 뿐 매매의 효력을 정하지 않으므로, 다른 공동상속인이 나중에 다시 말소 소송을 낼 수 있습니다. 취하와 함께 공동상속인들의 추인을 서면으로 받아 두어야 매매가 유효하게 확정됩니다.
• 추인하면 언제부터 유효가 되나요?
  계약한 때로 거슬러 올라가 유효해집니다. 민법 제133조는 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약 시에 소급하여 효력이 생긴다고 정합니다. 다만 추인 전에 제3자가 권리를 얻었다면 그 권리는 해치지 못하므로, 추인 전 다른 상속인 지분에 가압류가 들어왔는지 확인해야 합니다.
• 추인을 거절한 지분은 아들에게 청구할 수 있나요?
  무권대리인 책임을 물을 수 있습니다. 민법 제135조 제1항은 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인을 받지 못한 대리인은 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 다만 매수인이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었다면 이 책임은 없습니다.
• 등기한 지 10년이 지났으면 소유권을 주장할 수 있나요?
  요건을 갖추면 가능합니다. 민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유한 때에는 소유권을 취득한다고 정합니다. 위조 서류로 산 경우 매수인에게 과실이 있었는지가 쟁점이 되며, 소송 중이면 점유의 평온성도 다투어질 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?

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