공유·경계

상속받은 공유 토지를 형제가 팔았는데 15년 지나 무효라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매각 사실을 전해 듣고도 15년 동안 아무 이의를 하지 않았다면 상속 공유 토지 매매를 묵시적으로 추인한 것으로 보아 지금 와서 무효를 주장하기 어렵습니다. 공유물 처분에는 다른 공유자 동의가 필요하지만, 대법원은 신분관계와 대금 사용 경위까지 보고 15년 침묵을 추인으로 판단했습니다. 지금은 매각 소식을 처음 들은 날짜와 대금이 누구에게 쓰였는지부터 확인하십시오.

매수인이 등기를 마쳤다고 해서 곧바로 소송부터 낼 필요는 없습니다. 추인으로 볼 사정이 있었는지 먼저 따져 본 뒤 방향을 정해도 늦지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지가 2010년 돌아가시면서 시골 임야를 A씨와 형제 셋이 상속했습니다. 이듬해 큰형이 두 동생에게서 매도를 위임받아 임야를 8천만원에 팔았고, 대금은 어머니 요양비와 조카들 학비로 썼습니다. A씨는 명절에 매각 소식을 들었지만 아무 말을 하지 않았고, 15년이 지난 2026년에야 자기 동의가 없었다며 매수인에게 등기 말소를 요구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자 한 명이 동의 없이 판 상속 토지는 효력이 있나요?

동의하지 않은 공유자의 지분에 대해서는 원칙적으로 효력이 없습니다. 상속인이 여럿이면 상속재산은 상속인들의 공유가 되고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하지 못하게 합니다.

형제 한 사람이 다른 형제 이름까지 대신해 매도했다면, 위임하지 않은 형제의 지분 부분은 대리권 없는 사람이 한 계약과 같습니다. 이런 계약은 본인이 추인하지 않으면 그 본인에게 효력이 없습니다. 그래서 위임하지 않은 공유자는 자기 지분에 관한 이전등기의 말소를 구할 수 있는 것이 출발점입니다.

15년 동안 이의하지 않으면 묵시적 추인이 되나요?

매각 사실을 알고도 15년간 이의하지 않았고 가족관계와 대금 사용 경위가 이를 뒷받침하면 묵시적 추인으로 인정됩니다. 추인은 말이나 문서가 아니어도 되고, 행동과 태도로도 할 수 있습니다.

대법원 1991. 1. 29. 선고 90다12717 판결은 임야를 상속한 친족 일부가 가까운 친척에게 매도를 위임해 대금을 생활비로 썼고, 나머지 공유자들이 매각 소식을 듣고도 15년간 이의하지 않은 사안에서 나머지 공유자들도 매매를 묵시적으로 추인했다고 보았습니다. 판단 재료는 공유자들 사이의 신분관계, 매도 경위, 대금이 누구를 위해 쓰였는지였습니다.

추인이 인정되면 다른 의사표시가 없는 한 계약을 맺은 때로 거슬러 올라가 효력이 생깁니다. 이미 넘어간 등기도 처음부터 유효한 등기가 됩니다.

묵시적 추인이 인정되지 않는 경우는 어떻게 되나요?

매각 사실을 몰랐거나, 알게 된 뒤 곧바로 반대 의사를 밝혔다면 추인으로 보기 어렵습니다. 오래 침묵했다는 사정 하나만으로 추인이 되는 것은 아니고, 매각을 알았다는 사실과 이를 받아들였다고 볼 만한 사정이 함께 있어야 합니다. 대금 일부를 나눠 받았다면 추인 쪽으로 기울고, 대금을 전혀 받지 못하고 이의 문자를 남겼다면 반대 쪽으로 기웁니다.

추인이 부정되더라도 매수인 쪽에서 등기부취득시효를 주장할 수 있습니다. 매수인 명의로 등기된 뒤 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유했다면 소유권을 취득합니다. 다만 공유자 전원의 동의가 없다는 사정을 알 수 있었다면 과실이 인정되어 이 주장이 막힐 수 있습니다.

상속 공유 토지 매매 다툼 대응 순서

• 인지 시점 확인 - 매각 소식을 언제 누구에게서 들었는지 정리합니다. 이 날짜부터 침묵한 기간이 계산됩니다.
• 대금 사용처 확인 - 매매대금이 누구에게 가서 어디에 쓰였는지 통장 내역으로 확인합니다. 대금을 나눠 받았다면 추인 쪽 사정이 됩니다.
• 이의 흔적 수집 - 매각에 반대한 문자·녹취·내용증명이 있는지 찾습니다. 이의 흔적이 있으면 추인 주장을 막는 자료가 됩니다.
• 등기부 확인 - 매수인 명의 등기일과 이후 거래 여부를 확인합니다. 등기 후 10년이 지나면 등기부취득시효 쟁점이 생깁니다.
• 청구 범위 결정 - 말소를 구할 수 있는 범위는 동의하지 않은 공유자 본인의 지분입니다. 지분 비율에 맞춰 청구 범위를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 형제 사이에 상속재산분할협의서를 따로 썼거나 매매계약서에 공유자 서명이 일부 있으면 그 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속 부동산의 공유물 분할과 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 한 명이 판 토지 매매는 전부 무효인가요?
  전부 무효는 아닙니다. 판 사람 자신의 지분에 대한 매매는 유효하고, 동의하지 않은 공유자의 지분 부분만 그 공유자가 추인하지 않는 한 효력이 없습니다. 민법 제264조는 공유물 처분에 다른 공유자의 동의를 요구하므로, 말소를 구할 수 있는 범위도 동의하지 않은 공유자의 지분으로 한정됩니다.
• 추인은 꼭 서면으로 해야 하나요?
  아닙니다. 추인은 말이나 행동으로도 할 수 있고, 매각 사실을 알고도 오랫동안 이의하지 않은 태도가 묵시적 추인으로 인정되기도 합니다. 대법원 1991. 1. 29. 선고 90다12717 판결은 매각 소식을 듣고 15년간 이의하지 않은 공유자들이 매매를 묵시적으로 추인했다고 보았습니다.
• 매각 사실을 몰랐다면 추인이 되나요?
  되지 않습니다. 추인은 무권대리 사실을 알고 이를 받아들이는 의사가 있어야 하므로, 매각 사실 자체를 몰랐다면 기간이 아무리 길어도 추인으로 보기 어렵습니다. 다만 매각을 알 수 있었던 정황이 많으면 몰랐다는 주장의 신빙성이 떨어지므로, 언제 처음 알았는지를 뒷받침하는 자료를 모아 두어야 합니다.
• 추인하면 언제부터 매매가 유효해지나요?
  계약을 맺은 때로 거슬러 올라가 유효해집니다. 민법 제133조는 추인이 다른 의사표시가 없으면 계약 시에 소급해 효력이 생긴다고 정합니다. 다만 추인 전에 제3자가 그 지분에 대해 권리를 취득했다면 그 제3자의 권리는 해치지 못합니다.
• 매수인이 오래 점유하면 소유권을 취득하나요?
  요건을 갖추면 취득합니다. 매수인 명의로 등기된 뒤 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유했다면 민법 제245조 제2항에 따라 소유권을 취득합니다. 다만 공유자 전원의 동의가 없다는 사정을 알 수 있었다면 과실이 인정될 수 있습니다.
• 대금을 나눠 받았다면 무효 주장이 가능한가요?
  어렵습니다. 매각 대금 일부를 받아 쓴 사실은 매매를 받아들였다는 대표적인 사정이어서 묵시적 추인으로 인정될 가능성이 큽니다. 대법원 90다12717 판결도 대금이 누구를 위해 쓰였는지를 추인 판단의 사정으로 들었습니다. 대금을 받았다면 무효 주장보다 대금 정산 문제로 접근하는 편이 현실적입니다.

비슷한 상황

• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성