주택 임대차
빌려준 돈을 보증금으로 돌려 세 들었는데 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신
계약의 주된 목적이 집에 살려는 것이 아니라 대항력 있는 임차인으로 보호받아 빌려준 돈을 먼저 회수하려는 것이라면, 전입하고 살았더라도 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 대법원은 형식적으로 대항요건을 갖췄다는 사정만으로 대항력을 인정하지 않고 계약의 주된 목적을 심리하도록 합니다. 지금은 대여일·계약일·입주일을 날짜순으로 정리하고 실거주 증빙을 모으십시오.
경매 매수인에게서 명도 요구를 받았다면, 원래 대여금이 오간 날짜와 금액, 임대차계약서를 쓴 날, 입주한 날을 날짜순으로 적고 송금 내역을 모아 두십시오. 매수인은 계약의 주된 목적을 다툽니다.
대여금을 보증금으로 돌렸다는 사실 하나로 곧바로 짐을 뺄 필요는 없습니다. 법원도 주된 목적을 따로 심리합니다.
이런 상담이 많습니다
T씨의 부모는 2022. 4. T씨의 삼촌에게 1억원을 빌려주었는데, 삼촌이 갚지 못하자 2024. 3. 삼촌이 지은 빌라 한 세대를 T씨가 보증금 1억원에 빌리는 것으로 하고 대여금으로 보증금을 대신했습니다. T씨는 2024. 5. 입주해 전입신고를 했습니다. 2026. 2. 빌라가 경매로 낙찰되자 낙찰자는 T씨가 빌려준 돈을 받으려고 들어온 임차인이라며 보증금 인수를 거부하고 명도를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
빌려준 돈을 보증금으로 돌려 세 들면 경매 매수인에게 대항할 수 있나요?
주된 목적이 채권 회수라면 대항할 수 없습니다. 채권자가 채무자 소유 주택에 임대차계약을 맺고 전입해 살면서 형식적으로 대항력의 외관을 갖췄더라도, 계약의 주된 목적이 집을 쓰려는 것이 아니라 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수하려는 것이었다면 대항력을 주지 않습니다. 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결이 이 기준을 밝혔습니다.
대항력과 확정일자 우선변제는 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 민법의 예외 규정입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 국민 주거생활의 안정을 목적으로 정하고 있어, 이 목적과 맞지 않는 계약은 보호하지 않습니다.
가족 사이 임대차도 대항력이 부정되나요?
자동으로 부정되지는 않습니다. 같은 판결은 부모가 삼촌에게 빌려준 돈을 보증금으로 대신해 삼촌이 지은 빌라를 빌린 사안에서, 형식적으로 대항요건을 갖췄다는 이유만으로 대항력을 인정한 원심을 파기하고 주된 목적을 더 심리하라고 했습니다. 즉 가족 사이 대여금 전환이라는 사정이 있어도 법원은 실제 거주 필요와 계약 경위를 함께 봅니다.
| 사정 | 채권 회수 쪽 | 실제 거주 쪽 |
|---|---|---|
| 보증금 조달 | 대여금으로 갈음 | 새로 이체 |
| 계약 시점 | 채무 불이행 직후 | 대여와 무관 |
| 조건 | 시세와 동떨어짐 | 시세 수준 |
| 경매까지 기간 | 계약 직후 경매 | 장기간 거주 |
- 보증금 조달
- 채권 회수 쪽: 대여금으로 갈음
- 실제 거주 쪽: 새로 이체
- 계약 시점
- 채권 회수 쪽: 채무 불이행 직후
- 실제 거주 쪽: 대여와 무관
- 조건
- 채권 회수 쪽: 시세와 동떨어짐
- 실제 거주 쪽: 시세 수준
- 경매까지 기간
- 채권 회수 쪽: 계약 직후 경매
- 실제 거주 쪽: 장기간 거주
출처 - 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결
실제로 살 집이 필요했던 사정, 시세에 맞는 보증금과 월세, 계약 당시 채무자의 재정 상태, 경매까지의 기간 같은 사정이 판단 자료가 됩니다. 계약 직후 채무자 집에 담보권이 줄줄이 설정되고 곧 경매가 신청됐다면 회수 목적으로 볼 사정이 강해집니다.
대항력이 부정되면 보증금으로 삼은 돈은 어떻게 되나요?
대여금 채권으로 돌아갑니다. 임대차로서의 대항력이 부정돼도 원래 빌려준 돈의 채권은 남으므로, 채무자를 상대로 대여금 청구 소송을 하거나 지급명령을 받아 강제집행을 할 수 있습니다. 경매 매수인은 그 보증금을 인수하지 않으므로 매수인에게는 청구할 수 없고, 매수인의 명도 요구에는 응해야 합니다.
채권 전환 보증금 대항력 대응 순서
- 날짜표 작성 - 대여일, 계약일, 입주·전입일, 담보권 설정일, 경매신청일을 순서대로 적습니다. 주된 목적을 판단하는 핵심 자료입니다.
- 실거주 증빙 - 이사 비용, 공과금, 관리비 납부 내역을 모읍니다. 집을 실제로 쓰려던 계약이라는 반대 사정이 됩니다.
- 조건 비교 - 보증금과 월세가 당시 시세와 맞는지 확인합니다. 시세와 동떨어지면 불리한 사정이 됩니다.
- 대여금 증빙 확보 - 차용증과 송금 내역을 확보합니다. 대항력이 부정돼도 채무자에게 청구할 근거입니다.
- 매수인 대응 - 명도 소송이 들어오면 주된 목적에 관한 증거를 내고, 불리하면 이사 시기 협의로 전환합니다. 채무자에 대한 가압류도 함께 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 대여 전부터 그 집에 살고 있었거나 보증금 일부를 새로 낸 경우에는 계약 경위와 계좌 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
대여금 전환 임대차 사건에서 채권자 임차인들은 「전입하고 확정일자까지 받았으니 낙찰자가 보증금을 물어 줘야 한다」고 생각하고, 낙찰자는 「돈 받으려고 들어온 가장 임차인」이라며 명도를 요구합니다. 판례는 형식보다 주된 목적을 보고, 그 판단은 날짜와 돈의 흐름에서 나옵니다.
그래서 대여부터 경매까지의 기록이 필요합니다. 처음 돈을 빌려준 날, 채무자가 갚지 못한 날, 계약서를 쓴 날, 이사한 날, 전입신고일, 경매신청일이 한 줄로 정리돼야 하고, 실제 거주를 보여 주는 이사 비용과 공과금 내역이 함께 있어야 합니다.
명도 소송이나 보증금 반환 소송에서 이 자료가 주된 목적 판단을 가릅니다. 결론이 불리할 수 있으므로, 대항력 주장과 별도로 채무자에 대한 대여금 청구와 가압류를 동시에 준비해 두는 것이 회수 가능성을 지키는 방법입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 대여금을 보증금으로 전환한 임대차의 대항력을 둘러싼 명도·보증금 분쟁을 수행해 왔으며, 대여부터 경매까지의 날짜와 돈의 흐름을 먼저 확정한 뒤 대항력 주장과 대여금 회수를 함께 검토합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·차용증과 대여금 송금 내역·주민등록표 등본·실거주 증빙(공과금·관리비 내역)을 준비해 주시면, 대항력 인정 가능성·매수인에 대한 대응·대여금 회수 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결
- 주택임대차보호법 제3조 제1항
- 주택임대차보호법 제1조
- 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
- 민법 제618조
- 주택임대차보호법 제3조 제4항
2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성