주택 임대차

빌려준 돈을 보증금으로 돌려 세 들었는데 소액임차인 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 빌려준 돈을 보증금으로 돌려 임대차계약을 맺었더라도 실제로 거주하며 입주와 전입신고를 마쳤다면 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원 2001다47535 판결은 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력이 부정되지 않는다고 보았습니다. 지금은 보증금이 적용 시점의 소액 기준 이하인지와 먼저 설정된 근저당 날짜를 확인하십시오.

보증금을 현금으로 새로 건넨 적이 없다는 이유만으로 소액임차인 보호를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023년 여름 지인인 집주인에게 7천만원을 빌려주었는데 돌려받지 못했습니다. 마침 살던 집 계약이 끝나 2024년 5월 그 대여금을 보증금으로 삼아 집주인의 다세대주택 한 채를 빌리기로 하고, 가족과 함께 이사해 전입신고를 마쳤습니다. 등기부에는 2022년에 설정된 은행 근저당이 있었고, 2026년 그 은행이 경매를 신청했습니다. D씨는 현금 보증금이 아니어도 소액임차인으로 먼저 배당받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빌려준 돈을 보증금으로 돌린 임차인도 최우선변제를 받나요?

네. 임대인에게 빌려준 돈을 보증금으로 돌려 임대차계약을 맺었더라도, 실제로 집에 들어가 살면서 입주와 전입신고를 마쳤다면 대항력이 생기고 소액임차인 요건도 갖출 수 있습니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결은 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력이 부정되지 않는다고 보았습니다.

대항력 판단은 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록이라는 요건을 갖췄는지로 정해집니다. 보증금이 현금으로 오갔는지 기존 채권으로 대체됐는지는 요건이 아닙니다. 다만 계약이 짜고 만든 허위 계약이라면 무효여서 보호받지 못합니다.

최우선변제를 받을 수 있는 보증금 기준은 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 보증금이 서울특별시 1억6천500만원, 과밀억제권역 등 1억4천500만원, 광역시 등 8천500만원, 그 밖의 지역 7천500만원 이하인 임차인을 소액임차인으로 봅니다. 최우선으로 받는 금액은 각각 5천500만원, 4천800만원, 2천800만원, 2천500만원까지입니다.

이 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 또 기준은 계약일이 아니라 그 집에 먼저 설정된 담보물권의 설정일을 기준으로 적용됩니다. 2023. 2. 21. 개정 전에 근저당권이 설정됐다면 그 근저당권자에 대해서는 개정 전 기준(서울특별시 1억5천만원 이하, 5천만원까지)이 적용됩니다.

채권 회수가 주된 목적이었다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 실제 거주보다 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 것이 주된 목적이었다면 소액임차인으로 보호받지 못합니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 채권자가 채무자 집에 전입해 살았더라도 주된 목적이 채권 회수였다면 소액임차인이 아니라고 보았습니다.

그래서 실제로 살 집이 필요해 들어갔다는 사정을 보여 줘야 합니다. 이전 거주지를 정리한 경위, 가족과 함께 이사한 사실, 관리비와 공과금을 낸 기록이 근거가 됩니다. 임대인의 재정이 이미 나빠진 뒤 시세보다 낮은 보증금으로 계약한 사정은 불리하게 작용합니다.

보증금 전환 소액임차인 대응 순서

• 거주 사실 정리 - 이사 날짜, 가족 전입 여부, 관리비·공과금 납부 기록을 모읍니다. 주거 목적 계약이라는 증거가 됩니다.
• 전환 경위 문서화 - 빌려준 돈의 차용증, 이체내역, 보증금으로 돌리기로 한 합의서를 보관합니다. 허위 계약이 아니라는 근거가 됩니다.
• 담보물권 설정일 확인 - 등기사항증명서에서 가장 먼저 설정된 근저당권 날짜를 확인합니다. 적용할 소액 기준이 정해집니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구의 종기 전까지 계약서와 주민등록초본을 붙여 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 배당이의 대비 - 선순위 근저당권자가 가장임차인이라고 이의하면 모은 자료로 배당이의 소송에 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 이미 부도 상태였거나 보증금이 소액 기준에 딱 맞춰져 있으면 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 현금으로 안 줬는데 계약이 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 보증금은 기존 채권으로 대체하기로 합의해도 지급한 것으로 볼 수 있습니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결도 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력을 부정할 수 없다고 했습니다. 다만 합의서와 원래 채권의 근거 서류는 보관해야 합니다.
• 소액 기준은 계약일 기준인가요, 경매일 기준인가요?
  둘 다 아닙니다. 소액임차인 기준은 그 집에 먼저 설정된 담보물권의 설정 시점에 시행 중이던 시행령 기준을 따릅니다. 시행령 부칙이 개정 전에 담보물권을 취득한 자에게는 종전 기준을 적용하도록 정하고 있기 때문입니다. 등기부에서 근저당 설정일부터 확인합니다.
• 서울 집인데 보증금이 1억6천만원이면 얼마 받나요?
  현행 기준만 적용되면 보증금 중 5천500만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 다만 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 2023. 2. 21. 전에 설정된 근저당권이 있으면 그 근저당권자와의 관계에서는 보증금 1억5천만원 이하라는 종전 기준에 걸려 소액임차인이 되지 않을 수 있습니다.
• 채권자인 제가 채무자 집에 사는 것만으로 불리한가요?
  그것만으로 보호가 부정되지는 않습니다. 불리해지는 것은 실제 거주보다 채권 회수가 주된 목적이었다고 보이는 경우입니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 계약 경위, 채무자의 재정 상태, 보증금 액수를 함께 보고 판단했습니다. 거주할 필요가 있었다는 사정을 자료로 남겨 둡니다.
• 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 소액임차인의 최우선변제는 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마치면 되고 확정일자는 요건이 아닙니다. 다만 보증금 중 최우선변제 금액을 넘는 부분까지 순위에 따라 배당받으려면 확정일자가 필요하므로 계약 직후 받아 두는 편이 안전합니다.
• 경매가 시작되면 무엇을 해야 하나요?
  법원이 공고한 배당요구의 종기 전에 배당요구를 해야 합니다. 소액임차인이라도 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠집니다. 배당요구서에 임대차계약서, 보증금 전환 합의서, 주민등록초본을 붙이고, 배당요구 종기까지는 전입과 거주를 그대로 유지합니다.

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• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
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