재개발·재건축
담보신탁한 땅이 정비구역에 들어가면 사업시행 동의는 신탁회사가 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 정비사업 시행을 위해 또는 그와 관련해 담보신탁을 한 경우라면 사업시행 동의를 할 토지등소유자는 신탁회사가 아니라 위탁자인 원래 소유자로 봅니다. 사업의 이익과 비용이 최종적으로 위탁자에게 돌아가고 신탁재산은 수탁자 고유재산과 구별되기 때문이며, 대법원도 동의자 수를 위탁자 기준으로 산정해야 한다고 보았습니다. 지금은 신탁계약서에서 신탁의 목적과 위탁자의 동의 권한에 관한 조항을 확인하십시오.
정비사업 동의서를 받으러 오면, 등기부상 소유자가 신탁회사라는 이유로 거절하지 말고 신탁계약서와 신탁원부를 먼저 확인하십시오. 위탁자 본인이 동의권자인지, 신탁회사의 협조가 필요한지가 계약서에 드러납니다.
등기부에 신탁회사 이름이 올라 있다고 해서 사업 동의 절차에서 빠지는 것은 아닙니다. 판례는 실제 이익이 돌아가는 위탁자를 기준으로 봅니다.
이런 상담이 많습니다
T씨는 2023년 상가 건물 신축을 위해 소유 토지를 부동산신탁회사에 담보신탁하고 신탁회사 앞으로 소유권이전등기를 해 주었습니다. 2025년 그 토지가 재개발 정비구역에 포함됐고, 2026년 토지등소유자들이 직접 사업을 시행하려고 사업시행계획서에 대한 동의를 받기 시작했습니다. T씨는 등기부상 소유자가 신탁회사인데 동의를 누가 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
토지등소유자가 직접 정비사업을 하려면 동의가 얼마나 필요한가요?
토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 토지등소유자가 20인 미만인 재개발사업을 토지등소유자가 직접 시행할 수 있게 하고, 이 경우 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대해 이 동의를 받도록 정합니다.
| 구분 | 동의 요건 |
|---|---|
| 원안 당시(도시환경정비사업) | 토지등소유자 4분의 3 이상 |
| 현행(재개발사업) | 토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상 |
| 인가 사항 변경 | 토지등소유자 과반수(규약) |
- 원안 당시(도시환경정비사업)
- 동의 요건: 토지등소유자 4분의 3 이상
- 현행(재개발사업)
- 동의 요건: 토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상
- 인가 사항 변경
- 동의 요건: 토지등소유자 과반수(규약)
출처 - 도시 및 주거환경정비법 제50조 제6항, 대법원 2015. 6. 11. 선고 2013두15262 판결
원안 사례의 도시환경정비사업은 2018. 2. 9. 시행된 전부개정법에서 재개발사업으로 통합됐습니다. 원안 당시에는 토지등소유자 4분의 3 이상 동의만 요구했지만, 현행법은 토지면적 요건이 더해졌습니다.
담보신탁한 토지의 동의권자는 왜 위탁자인가요?
사업의 이익과 비용이 최종적으로 위탁자에게 돌아가기 때문입니다. 신탁재산은 수탁자 명의로 되어 있어도 수탁자의 고유재산과 구별되고 권리관계도 따로 취급됩니다. 대법원 2015. 6. 11. 선고 2013두15262 판결은 정비사업 시행을 위해 또는 사업 시행과 관련해 담보신탁이나 처분신탁이 이루어진 경우, 사업시행인가를 신청하는 토지등소유자와 동의를 받아야 하는 토지등소유자는 모두 위탁자이고, 동의자 수도 위탁자를 기준으로 산정해야 한다고 판단했습니다.
현행법은 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 정비사업을 목적으로 신탁한 토지에 대해 위탁자를 토지등소유자로 본다는 규정을 두어 같은 방향을 명문화했습니다.
사업과 관계없는 대출 담보신탁이면 어떻게 되나요?
따로 따져야 합니다. 판례는 「정비사업 시행을 위하여 또는 그 사업 시행과 관련하여」 이루어진 신탁을 전제로 했고, 현행법의 위탁자 간주 규정도 신탁업자가 사업시행자로 지정되고 정비사업을 목적으로 신탁한 경우에 한정됩니다. 정비사업과 무관하게 오래전 대출을 위해 담보신탁한 토지라면 동의권자를 누구로 볼지 다툼이 생길 수 있어, 신탁계약의 목적과 체결 시점을 확인해야 합니다.
신탁 토지 정비사업 동의 대응 순서
- 신탁원부 확인 - 등기소에서 신탁원부를 발급받아 신탁 목적과 위탁자·수익자를 확인합니다.
- 신탁 목적 판단 - 정비사업을 위한 신탁인지, 사업과 무관한 대출 담보인지 구분합니다. 동의권자 판단이 달라질 수 있습니다.
- 신탁회사 협조 확인 - 신탁계약에 위탁자가 처분·동의할 때 수탁자 승낙이 필요한 조항이 있는지 봅니다.
- 동의서 작성 - 위탁자 본인 명의로 동의서를 쓰고 신탁원부 사본을 붙입니다. 동의 방식은 법정 서식을 따릅니다.
- 동의율 다툼 대비 - 인가 뒤 동의율이 다퉈지면 신탁 토지를 누구 기준으로 셌는지가 쟁점입니다. 동의서 사본을 보관합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 수익자가 위탁자와 다른 사람이거나 신탁회사가 이미 처분 절차에 들어간 경우라면 신탁계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 인가 처분 다툼과 신탁 부동산 관련 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
토지를 신탁한 분들은 등기부에 신탁회사 이름이 올라가면 정비사업 동의 절차에서 자기 권리가 없어진다고 생각합니다. 판례는 사업과 관련된 신탁이라면 동의권자를 위탁자로 봅니다. 다만 신탁 목적이 사업과 무관하면 판단이 달라질 수 있습니다.
그래서 신탁원부와 신탁계약서 확인이 먼저입니다. 신탁을 맺은 날짜, 신탁 목적란, 위탁자가 처분이나 동의를 할 때 신탁회사 승낙이 필요한지 적힌 조항을 확인해 두어야 합니다. 정비구역 지정일과 신탁일의 선후도 함께 정리합니다.
이 기록은 사업시행계획인가의 동의율이 다퉈질 때 핵심 자료가 됩니다. 인가 무효나 취소 소송에서 신탁 토지를 누구 기준으로 셌는지가 동의율 충족을 가르므로, 동의서 사본과 신탁원부를 함께 보관해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 정비사업 인가 처분과 신탁 부동산 분쟁을 수행해 왔으며, 신탁 목적과 신탁계약상 권한을 먼저 확인한 뒤 동의권자와 동의율 산정 문제를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 행정처분 취소·집행정지
- 가압류·가처분 신청
- 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
신탁원부·담보신탁계약서·정비구역 지정 고시문·동의서 양식을 준비해 주시면, 동의권자가 위탁자인지·신탁 목적에 따른 판단 차이·동의율 산정 문제를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2015. 6. 11. 선고 2013두15262 판결
- 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호
- 도시 및 주거환경정비법 제50조 제6항
- 도시 및 주거환경정비법 제25조 제1항 제2호
- 신탁법 제22조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성